10 Fragen zur Beseitigung von Wohnungsmängeln -
Worauf Mieter achten sollten

Mängel in der Wohnung sind nach einer Statistik des Deutschen Mieterbundes die zweithäufigste Ursache für Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Das MieterMagazin geht den Fragen nach, wann ein Mangel vorliegt und was zu tun ist, damit dieser behoben wird.

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1. Was ist ein Mangel im mietrechtlichen Sinn?

Ein Mangel liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht mehr in der vereinbarten Weise möglich ist. Vertragsgemäß ist der Zustand, über den sich die Mietvertragsparteien zu Beginn des Mietverhältnisses geeinigt haben: durch Abschluss des Mietvertrages und Übergabe der Wohnung. In der Folge schuldet der Vermieter nicht mehr als den zu Vertragsbeginn definierten Zustand. Der Mieter kann also keine Verbesserung beanspruchen. Verschlechtert sich der vertragsgemäße Zustand allerdings, kann der Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

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2. Wer ist zur Beseitigung des Mangels verpflichtet?

Die Mängelbeseitigung ist grundsätzlich Vermieter-Sache. Etwas anderes gilt dann, wenn der Mieter den Mangel verursacht hat, zum Beispiel weil er etwas beschädigt hat. In diesem Fall kann der Vermieter vom Mieter die Beseitigung des Schadens verlangen oder ihm die Kosten für die Reparatur in Rechnung stellen. Das gilt allerdings nicht für Abnutzungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen. Für deren Beseitigung kann der Mieter allenfalls im Rahmen einer wirksam vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herangezogen werden.

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3. Ist eine Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter erforderlich?

Nach dem Gesetz ist der Mieter sogar verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen (§ 536 c BGB). Nur so kann ja ein Vermieter die Mängelbeseitigung veranlassen. Entbehrlich ist die Anzeige nur dann, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt (OLG Düsseldorf vom 2. Juli 2008 – I-24 U 193/07) – etwa weil er die für den Lärm ursächlichen Bauarbeiten selbst veranlasst hat. Der Berliner Mieterverein empfiehlt immer eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter, da diese auch Voraussetzung für eine Mietminderung ist und daher schon vorsorglich erfolgen sollte.

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4. Kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen und die Reparaturkosten einfach mit der Miete verrechnen?

Vorrang hat die Mängelbeseitigung durch den Vermieter. Nur wenn der Vermieter eine vom Mieter angemessene Frist zur Mängelbeseitigung hat ungenutzt verstreichen lassen, kann der Mieter nach entsprechender Androhung gegenüber dem Vermieter die Mängelbeseitigung selbst veranlassen („Ersatzvornahme“). Der Mieter verauslagt dabei zunächst die Kosten der Mängelbeseitigung und stellt diese nach Abschluss der Arbeiten dem Vermieter unter Fristsetzung in Rechnung. Zahlt der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht, kann ihm die Verrechnung der Reparaturkosten mit der übernächsten Monatsmiete angekündigt und die Verrechnung dann vorgenommen werden – sofern der Vermieter nicht doch vorher die Rechnung zahlt. Eine Ersatzvornahme sollte nie ohne vorherige mietrechtliche Beratung veranlasst werden.

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5. Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter den Mangel nicht ordentlich behebt?

Tritt ein Mangel wiederholt auf, ist der Vermieter zu einer grundlegenden und nachhaltigen Mängelbeseitigung verpflichtet (OLG Düsseldorf vom 20. September 2007 – I-10 U 46/07). Der Mieter muss keine „Flickschusterei“ hinnehmen, bleibt jedoch zur Anzeige des wiederholt auftretenden Mangels verpflichtet. Notfalls ist eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung gerichtlich durchzusetzen, wenn Maßnahmen des Vermieters keine Abhilfe schaffen und der Mangel immer wieder auftritt.

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6. In welchen Zustand muss der Vermieter die Wohnung nach der Mängelbeseitigung versetzen?

Der Vermieter ist gehalten, nach Beseitigung der Schäden möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wieder herzustellen (AG Hamburg-Altona vom 23. Juni 2005 – 314 b C 105/05). Dekorationen und die farbliche Gestaltung des Mieters sind dabei zu berücksichtigen. Bei der Auswahl der Wandfarben oder des Teppichs hat der Vermieter also den berechtigten Wünschen des Mieters nach Gestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen (LG Berlin vom 2. Oktober 2013 – 65 S 190/12).

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7. Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Nur erhebliche Mängel, die das Wohnen spürbar beeinträchtigen, berechtigen zu einer Mietminderung. Voraussetzung für die Minderung ist die vorherige schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter. Da der Mieter den Mangel beweisen muss, empfiehlt sich eine möglichst genaue Dokumentation durch Fotos oder Lärm- und Schmutzprotokolle. Gemindert werden darf nur in angemessener Höhe je nach Beeinträchtigung durch den Mangel. Wird zu viel gemindert, führt der überschießende Mietminderungsbetrag zu einem Zahlungsrückstand, der den Vermieter ab einer Höhe von einer Monatsmiete zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (BGH vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12). Um die Gefahr eines kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes zu vermeiden, empfiehlt sich die Mietzahlung unter Vorbehalt mit anschließender Rückforderung der Miete.

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8. Was bedeutet „Mietzahlung unter Vorbehalt“?

Wenn gegenüber dem Vermieter nachweislich der Vorbehalt der Mietzahlung erklärt wird, sichert man sich die Möglichkeit einer gegebenenfalls nachgeholten Mietminderung. Die Erklärung des Vorbehalts kann man gegenüber dem Vermieter zusammen mit der schriftlichen Mängelanzeige erklären. Am besten wird der Vorbehalt zusätzlich auf dem monatlichen Überweisungsträger vermerkt. Die beanstandeten Mängel sind währenddessen gut zu dokumentieren (Fotos, Protokolle, Zeugenaussagen). Sind die Mängel behoben, kann anhand der Dokumentation mit Unterstützung des Berliner Mietervereins eine angemessene Minderungsquote für die Zeit der Beeinträchtigungen ermittelt werden. Der so ermittelte Betrag wird rückwirkend vom Vermieter eingefordert und – sollte der Vermieter die Zahlung verweigern – notfalls eingeklagt. Auf diese Weise wird ein Zahlungsrückstand vermieden, ohne das Recht der Mietminderung zu verlieren.

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9. Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses Kenntnis vom Mangel hatte und diesen nicht gerügt hat. Manchmal weisen Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag auf geplante Baumaßnahmen hin, um dem Mieter Kenntnis über die zu erwartenden Beeinträchtigungen zu geben und ein Minderungsrecht wegen dieser Mängel auszuschließen. Außerdem ist seit der Mietrechtsreform 2013 für drei Monate eine Minderung für Mängel ausgeschlossen, die auf eine energetische Modernisierung zurückzuführen sind. Natürlich kann der Mieter auch dann nicht mindern, wenn er den Mangel selbst zu vertreten hat (Kammergericht vom 16. August 2004 – 12 U 310/03).

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10. Was ist eine „Kleinreparaturklausel“?

Durch eine Klausel im Mietvertrag können die Kosten für kleine Reparaturen auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung ist, dass diese Klausel eine Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur (75 bis 120 Euro) sowie einen Höchstbetrag pro Jahr (6 bis 8 Prozent der Jahresmiete) enthält (BGH vom 7. Juli 1989 – VIII ZR 91/88). Dieser Kostenrahmen darf jeweils nicht überschritten werden. Auch eine anteilige Inanspruchnahme des Mieters in Höhe der vereinbarten Summen für die Kleinreparatur ist unzulässig. Eine Mietminderung wegen der einer Kleinreparaturklausel unterfallenden Mängel ist ausgeschlossen.

Wibke Werner

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Hartmut Lindenberg
29.11.2017