Minderung von der Warmmiete; Minderung und Kaution

Leitsätze:

1. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

2. Ist die Miete auf Grund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die auf Grund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 347/04 –

Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]

 

Anmerkungen des Berliner Mietervereins

Die Minderung von der Warmmiete

Von Frank Maciejewski

Wie zu erwarten, ist nunmehr auch der achte für das Wohnungsmietrecht zuständige Senat des BGH (vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 347/04 -, MM 05, 299; WM 05, 573) der Auffassung des für das Gewerbemietrecht zuständigen zwölften Senats (vom 6. April 2005 – XII ZR 225/03, MM 05, 190, WM 05, 384) gefolgt, wonach die Bemessungsgrundlage der Minderung die Bruttomiete ist. Von den Instanzgerichten wurden bislang fast alle denkbaren Auffassungen – jedoch kaum die jetzt vom BGH favorisierte – vertreten. Damit hat es nun ein Ende.

Grundsätze anhand der beiden BGH-Entscheidungen sowie der hierzu bisher veröffentlichten Literatur:

(1) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller – auch der „warmen“ – Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden oder gar Bestandteil einer Bruttokaltmiete sind.

(2) Die Warmmiete ist nicht nur Berechnungsgröße für die Minderung, sondern nimmt insgesamt (also mit allen Betriebs- und Heizkostenanteilen) an der Mietminderung teil (Kretzer ZMR 05, 516).

(3) Die Warmmiete muss auch bei der Berechnung des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Absatz 1 BGB Anwendung finden (Kretzer ZMR 05, 516).

(4) Der Mieter ist an seine bisherige Berechnungsweise nicht gebunden. Hat er in Unkenntnis der wahren – durch den BGH nunmehr ans Tageslicht beförderten – Rechtslage die Minderung von der Nettomiete berechnet, kann er seine Berechnungsweise ohne weiteres umstellen. Dieses Recht besteht jedoch grundsätzlich nur für die Zukunft. Rückwirkend kann es ausnahmsweise nur geltend gemacht werden, wenn die (schon gekürzten) Zahlungen zusätzlich unter Vorbehalt gestellt wurden (Lützenkirchen MietRB 05, 216).

(5) Soweit der Minderungsbetrag auch auf die Nebenkostenvorschüsse angerechnet wird, müssen in der Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen fiktiv ungeschmälert in der vereinbarten Höhe angesetzt werden (Lützenkirchen MietRB 05, 216; Wiek WM 05, 575). Würde der Vermieter nur die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigen, erhielte er über die Abrechnung Anteile der geminderten Miete wieder zurück (Lützenkirchen MietRB 05, 216).

(6) Bei der Minderung von der Warmmiete wegen Wohnflächenabweichung stellt sich jedoch ein Problem, welches nur bei diesem Mangel auftritt: Bei einem fiktiven Ansatz der ungeschmälerten Vorauszahlungen ergibt sich für die Mietminderung wegen erheblicher Flächendifferenzen eine doppelte Anrechnung. Zum einen sind die Nebenkosten gemindert. Zum anderen ist bei der Abrechnung der Betriebskosten nur die tatsächlich kleinere Wohnfläche zu Grunde zu legen. Der achte Senat des BGH löst dieses Problem, indem er hier ausnahmsweise (!) den Ansatz der tatsächlich gezahlten – also geminderten – Vorschüsse in der Betriebskostenabrechnung zulässt.

Wiek (WM 05, 575) weist zu Recht darauf hin, dass der BGH in diesem Fall eigentlich nicht die Bruttomiete mindert, sondern neben der Minderung der Nettomiete lediglich die Vorauszahlungen an die kleinere Wohnfläche anpasst.

(7) Nicht ausdrücklich geäußert hat sich der BGH zu der Frage, ob auch die aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen resultierenden Saldi (Nachforderung oder Guthaben) bei der Berechnung der Minderung – zeitanteilig – zu berücksichtigen sind. Diese Frage ist zu bejahen, will man dem Anspruch des BGH gerecht werden, die Minderung unabhängig von der gewählten Betriebskostenabwälzung gleich zu behandeln. „Der Saldo gibt Auskunft darüber, welche Bruttomiete im Abrechnungszeitraum unter Berücksichtigung aller Kosten eigentlich tatsächlich angefallen ist. Da die Minderung von der tatsächlichen Bruttomiete aus vorzunehmen ist, kann nur diese Miete letztendlich maßgeblich sein“ (Kretzer ZMR 05, 516). Die Bruttomiete erfasst also nicht nur die Grundmiete nebst Vorauszahlungen auf Betriebskosten, sondern auch den Abrechnungssaldo (Eisenschmid WM 05, 491).

(8) Daraus folgt, dass – gegebenenfalls bei einem entsprechenden Mietervorbehalt – die Angemessenheit der Minderung nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung zu korrigieren ist (vgl. Eisenschmid WM 05, 491). Das Korrektur-Verfahren ist einfach, wenn die Minderung unbestritten bleibt und die Minderung sich über den gesamten Abrechnungszeitraum gleichmäßig erstreckte.

War beispielsweise die Miete um 60 Prozent gemindert und erhält der Mieter ein Betriebskostenguthaben über 400 Euro, dann stellt sich damit nachträglich heraus, dass der Mieter bei den Vorschüssen zuviel gemindert hat, denn durch das Guthaben hat sich die Warmmiete nachträglich verringert. Deshalb darf der Vermieter vom Guthaben 60 Prozent, also 240 Euro, einbehalten.

Entsprechendes gilt, wenn die Abrechnung mit einer Nachforderung in Höhe von zum Beispiel 300 Euro endet. Dann hat sich die Warmmiete nachträglich erhöht. Der Mieter hat bei den Vorschüssen zu wenig gemindert. Er muss von der Nachforderung deshalb nur 120 Euro tatsächlich an den Vermieter zahlen.

Im Übrigen dürfte der von Eisenschmid geforderte Vorbehalt entbehrlich sein, da der Mieter keine positive Kenntnis im Sinne des § 814 BGB von dem Abrechnungsergebnis hat beziehungsweise haben kann (Ausnahme: Die Vorschüsse sind mit 0,00 Euro vereinbart).

(9) Änderte sich die Minderungsquote während des Abrechnungszeitraumes häufig, ist die durchschnittliche Minderungsquote zu ermitteln. Beispiel (nach Kretzer ZMR 05, 516): Von Januar bis April bestand ein monatliches Minderungsrecht von 15 Prozent, von Mai bis Juli bestand es zu 100 Prozent, im August nur zu 80 Prozent und im Rest des Jahres wieder zu 100 Prozent. Durchschnittlich konnte daher im Jahr zu (840 : 12 =) 70 Prozent gemindert werden. Eine Nachzahlungsforderung von 900 Euro ist daher um 630 Euro auf 270 Euro zu minimieren. Entsprechend ist ein Guthaben von 900 Euro um 630 Euro auf 270 Euro zu reduzieren. Bei tageweiser Minderung ist die Anzahl der Jahresminderungsprozente durch 365 zu teilen.

(10) Erkennt der Vermieter (zu Unrecht) Grund oder Höhe der Minderung nicht an, wird das zur Folge haben, dass er zu geringe – nämlich die geminderten – Vorschüsse in die Abrechnung einstellt. Dies führt dazu, dass die Abrechnung nicht fällig wird. Sie kann dann auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB nicht mehr korrigiert werden. Meint der Mieter, dass ihm darüber hinaus ein Guthaben aus der Abrechnung zusteht, kann er die Rückzahlung des von ihm errechneten Betrages verlangen. Der Mieter trägt aber die volle Darlegungs- und Beweislast für die ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters um den geforderten Betriebskostenbetrag. Der Mieter muss also eine ordnungsgemäße Abrechnung selbst vorlegen, aus der sich ergibt, dass ihm ein (weiteres) Guthaben zusteht (vgl. LG Berlin GE 87, 573; LG Kassel WM 99, 705).

Absehbare Entwicklungen, die sich aus der geänderten Abrechnungsweise der Mietminderung ergeben können:

(11) Es wird teilweise erwartet, dass die Instanzenrechtsprechung ihre bisherigen Quoten auf die Warmmiete „umrechnen“, das heißt reduzieren wird (Kretzer ZMR 05, 516). Gerechtfertigt wäre dies jedoch nicht, weil nach § 536 BGB für die angemessene Minderung nicht auf den absoluten Betrag abzustellen ist (Lützenkirchen MietRB 05, 216).

(12) Die Auseinandersetzungsfelder „Mietminderung“ und „Betriebskostenabrechnung“ werden fusionieren (Kretzer ZMR 05, 516). Über die Berechtigung einer Mietminderung wird künftig auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gestritten werden können.

(13) Vermieter könnten versucht sein, durch Vertragsvereinbarung die Minderung auf die Nettomiete zu beschränken. Eine solche Vereinbarung verstößt jedoch bei Wohnraum gegen § 536 Absatz 4 BGB und ist unwirksam (Steinke/Maroldt ZfIR 05, 393).

(14) Es ist davon auszugehen, dass als das stärkste Argument gegen die Sinnhaftigkeit der Minderung von der Warmmiete vorgebracht wird, dass das Gebot der Verhältnismäßigkeit zwischen Minderungsbetrag und Gebrauchsbeeinträchtigung – zumindest bei hohen Minderungsquoten – verletzt ist (vgl. Steinke/Maroldt ZfIR 05, 393). Dies deshalb, weil die absolute Höhe des Minderungsbetrages nicht nur durch das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt wird, sondern auch durch das Verbrauchsverhalten des Mieters. Die Minderung von der Bruttomiete führt dazu, dass der Mieter über einen (vorsätzlich?) hohen Verbrauch beispielsweise von Wasser und Heizenergie die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung überproportional kompensieren kann (Kretzer ZMR 05, 516). Beispiel: Die Miete ist unstreitig das gesamte Abrechnungsjahr um 30 Prozent wegen durchgreifender Baumaßnahmen gemindert. Beträgt die Kaltmiete 1000 Euro und der Betriebskostenanteil 500 Euro, kann der Mieter monatlich 450 Euro mindern. Kühlt er nun im Sommer seine Bierflaschen unter laufendem Wasser und steigt der Betriebskostenanteil daraufhin auf 800 Euro, dann beträgt die Minderung 540 Euro. Folge: Die Wasserverschwendung in Höhe von 300 Euro muss der Mieter nur mit 210 Euro bezahlen.

Der BGH hat dieses Problem nicht ausdrücklich angesprochen. Nach der Ratio der beiden BGH-Entscheidungen dürfte das Verbrauchsverhalten des Mieters jedoch kein Problem darstellen. Da die Höhe der Bruttomiete vom jeweiligen Verbrauchsverhalten des Mieters beeinflusst wird, ist es nur sachgerecht, dass sich das Verbrauchsverhalten des Mieters auch auf die Höhe der Mietminderung entsprechend auswirkt.

Empfehlung:

(15) Es sollte angesichts obiger Rechtsprobleme beziehungsweise Unsicherheiten (siehe vor allem (10)) auch zukünftig über eine entsprechende Leistungsbestimmung des Mieters die auf Grundlage der Warmmiete berechnete Minderung nur von der Nettokaltmiete vorgenommen werden. Bei den meisten Minderungsfällen betragen die Minderungsquoten weniger als 50 Prozent. Dann sind Betriebskostenabrechnungen von der Minderung nicht betroffen, weil der vollständige Minderungsbetrag von der Grundmiete abgesetzt werden kann (Eisenschmid WM 05, 491). Wichtig ist, dass der Mieter bei der Minderung ausdrücklich eine Leistungsbestimmung trifft. Denn nach den BGH-Entscheidungen ist davon auszugehen, dass ohne eine solche Bestimmung die Minderung die Mietzinsbestandteile gleichmäßig betreffen soll. Beispiel: Ist die Minderung um 20 Prozent gerechtfertigt, mindert sich die Grundmiete um 20 Prozent, die Vorschüsse für die kalten Betriebskosten mindern sich um 20 Prozent und die Vorschüsse für die Heiz- und Warmwasserkosten mindern sich ebenfalls um 20 Prozent. Wann immer es aber möglich ist, sollte ein Mieter versuchen, die Kopplung der Minderung mit der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung zu vermeiden. Auch Vermieter dürften dieses Interesse teilen.

(16) Aber auch wenn dies nicht vermieden werden kann, weil die Minderungsquote so hoch ist, dass sowohl die gesamte Nettomiete als auch Teile der Vorschüsse davon betroffen sind, sollte eine Leistungsbestimmung getroffen werden. Beispiel: Der Mieter zahlt 400 Euro Grundmiete plus 100 Euro kalte Betriebskosten als Vorschuss sowie 200 Euro als Heizungs- und Warmwasserkostenvorschuss, insgesamt also 700 Euro monatlich. Darf der Mieter 60 Prozent (= 420 Euro) mindern, dann sollte er dem Vermieter mitteilen, dass er die Minderung durchführt, indem er keine Grundmiete zahlt und den Vorschuss für die kalten Betriebskosten auf 80 Euro reduziert.

(17) Fazit: Bei der Minderung wegen eines Mietmangels sollte der Mieter dem Vermieter mitteilen, für welchen Mangel er welchen Minderungsbetrag von der Warmmiete berechnet und dass er diesen Betrag lediglich von der – insoweit ausreichenden – monatlichen Nettokaltmiete (Grundmiete) kürzt.

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Berliner Mieterverein
18.06.2018