Info 12: Wohnungsmängel – Wann darf die Miete gemindert werden?

Stand: 01/19

1. Mängel erkennen und anzeigen

Nach dem Gesetz (§§ 535 ff. BGB) muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand überlassen und während der Mietzeit so erhalten. Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen.

Wichtig: Der Mieter muss den Vermieter informieren – aus Beweisgründen schriftlich –, dass Mängel vorliegen (§ 536 c BGB) und soll ihn auffordern, Abhilfe zu schaffen. Gleichzeitig kann der Mieter Gewährleis­tungsrechte geltend machen, zum Beispiel die Miete kürzen, dass heißt weniger Miete zahlen, solange der Mangel vorliegt (§ 536 BGB).

2. Was sind Mängel?

Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es normalerweise erwarten darf. Die Juristen sagen: Wenn der Ist-Zustand der Mietsache (tatsäch­licher Zustand der Wohnung) von dem Soll-Zustand (Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertrag oder Gesetz gewöhnlich befinden sollte) negativ abweicht.

Typische Mängel sind: Undichte Fenster, Feuchtig­keitsschäden und -flecken, defekte Heizung und/oder Warmwasseraufbereitung, verstopfte Abflüsse usw.
Wichtig: Nicht nur Mängel, die die Mietwohnung selber betreffen, lösen die Gewährleistungsrechte aus. Auch Störungen von „außen“ können Wohnungsmängel sein.

Beispiel: Lärm aus einer benachbarten Diskothek oder Gaststätte. Selbst Sportplätze können das Wohnen beeinträchtigen.

3. Grund und Ursache spielen keine Rolle

Ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist, spielt keine Rolle, wenn es um die Zulässigkeit der Mietminderung geht. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt und der Mieter diesen Mangel nicht selbst verschuldet hat.

4. Modernisierung / Instandsetzung im Haus

Baumaßnahmen im oder am Haus bringen oft Lärm-, Schmutz- oder sonstige Be­einträchtigungen mit sich. Auch hier kommt eine Mietminderung grund­sätzlich in Betracht (siehe auch Info Nr. 39 „Mieterrechte bei Baumaßnahmen“ und Info Nr. 49 „Mieterrechte bei Dachgeschoss­­ausbau“).

Keine Rolle spielt, dass die Reparaturen notwendig sind, dass die Modernisierung vom Vermieter angekündigt wurde und der Mieter zugestimmt hat. Entscheidend ist allein, dass während der Bauarbeiten Wohnwert­beeinträchtigungen für den Mieter auftreten.

5. Wann und wie lange kann gemindert werden?

Bemerkt der Mieter im Laufe der Mietzeit einen Mangel, muss er den Vermieter sofort informieren. Dann kann er für die Zeit, in der der Mangel vorliegt, die Miete entsprechend mindern, ohne vorher fragen und dies beantragen zu müssen.
Beispiel: Am 15.1. fällt die Heizung aus. Der Defekt wird am 30.1. beseitigt. Hier kann der Mieter für den halben Monat Januar die Miete kürzen (vgl. Ziffer 11).

Für die Minderung der Miete kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter eine baldige Beseitigung des Mangels zugesagt hat.

6. Unerhebliche Beeinträchtigungen

Eine Mietminderung kommt nur in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar be­einträchtigt ist. Führt ein Mangel oder Fehler nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung für den Mieter, kann er zwar Abhilfe, d.h. Instandsetzung verlangen, nicht aber die Miete kürzen. Beispiele für der­ar­tige unerhebliche Beeinträchtigungen können Haarrisse an der Zimmerdecke oder eine defekte Glühlampe im Hausflur sein.

7. Kenntnis des Mangels bei Einzug

Eine Mietminderung ist auch ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte, oder wenn er diesen Mangel problemlos hätte erkennen müssen, also grob fahrlässig handelt.

Wichtig: Wer somit kommentarlos anmietet, obwohl beispielsweise die alten Fenster offensichtlich blind und verrottet sind, kann wegen dieser Mängel später nicht die Miete mindern (vgl. Ziffer 10).

Ausnahme: Der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Eigenschaft zugesichert, obwohl sie fehlt (vgl. Ziffer 9).

8. Anstandslose Weiterzahlung der Miete

Tritt der Mangel während der Mietzeit auf oder erkennt der Mieter erst während des Mietverhältnisses einen Mangel und zahlt er trotzdem vorbehaltlos weiter die volle Miete, ist eine spätere Mietminderung für die Zukunft zwar nicht ausgeschlossen, mitunter kann aber die vorbehaltlos gezahlte Miete nicht wieder vom Vermieter zurückverlangt werden (Rechtsberatung! vgl. BGH v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02).

Achtung: Auch wenn der Mieter den Mangel anzeigt und sich laufend beschwert, kann er viel Geld durch eine vorbehaltlose Mietzahlung verlieren.

Tipp: Alle Unklarheiten verhindert, wer sofort nach Entdeckung des Mangels diesen Fehler schriftlich anzeigt, die Reparatur verlangt und erklärt, er zahle die volle Miete nur unter Vorbehalt Passiert danach wochenlang nichts, kann die Miete auch rückwirkend gekürzt werden.

9. Minderung bei zugesicherten Eigenschaften

Das Mietminderungsrecht besteht auch dann, wenn der Vermieter Eigenschaften der Wohnung zugesichert hat, diese aber fehlen oder später wegfallen (§ 536 Abs. 2 BGB).

Beispiel: Hat der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages versprochen – und dies beispielsweise im Mietvertrag festgehalten –, die alten Kacheln im Bad auszutauschen und geschieht nichts, kann der Mieter die Miete kürzen. Hier spielt es keine Rolle, ob die alten Kacheln in Ordnung waren oder nicht.

10. Minderung nach Mieterhöhung

Das einmal „verlorene“ Mietminderungsrecht (vgl. Nr. 7) kann nach einer Mieterhöhung wieder aufleben. Dies ist vor allem im Altbaubereich bei altbekannten Mängeln von Bedeutung.

Wie oben dargestellt (Nr. 7), ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mieter eine mangelhafte Wohnung akzeptiert hat. Der Mieter soll nachträglich an den einmal geschlossenen Vereinbarungen nicht „rütteln“ dürfen. Dies setzt aber voraus, dass auch der Vermieter an diesen Vereinbarungen nicht „rüttelt“. Erhöht er aber die Miete, tut er genau das.

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass durch eine höhere Miete die Grundlage des Mietvertrags, d.h. das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung geändert wird und deshalb nach einer Mieterhöhung dem Mieter das Mietminderungsrecht (wieder) zusteht.

Aber Vorsicht: Auch das wiederbelebte Mietminderungsrecht kann entfallen, wenn der Mieter nach einer zulässigen Miet­erhöhung seine Rechte nicht alsbald geltend macht. Außerdem ist für diesen Fall der Minderungsbetrag begrenzt auf höchstens den Mieterhöhungsbetrag (siehe Nr. 13).

Wichtig: Wer wegen sogenannter Alt-Mängel die Miete kürzen will, sollte sich vorab unbedingt beim Mieterverein beraten lassen.

11. Höhe der Minderung und Berechnung

Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Im Klartext: Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Aber: Die Höhe ­einer Mietminderung ist nicht exakt festgelegt. Der Mieter muss kritisch einschätzen, wie stark die Beeinträchtigung durch den festgestellten Mangel ist.

Beispiel: Vom 5.1. bis 15.1. fällt die Heizung im Wohnzimmer aus, der Raum ist praktisch nicht nutzbar. Sein Wohnwert ist um 100 % gemindert. Die anderen Räume der Wohnung (Schlafzimmer, Küche, Bad und Kinderzimmer) sind aber von diesem Mangel nicht betroffen. Für die Wohnung insgesamt ist daher entsprechend der betroffenen Wohnfläche der Minderwert und damit die Minderungsquote auf circa 30 % zu schätzen.

Aber: Die Wohnungsmängel sind nur in der Zeit vom 5.1. bis 15.1. (ein Drittel des Monats) aufgetreten. Daher darf die Miete auch nur für diesen Zeitraum anteilig gekürzt werden. Die endgültige Minderungsquote beträgt daher 10 % (ein Drittel von 30 %).

12. Von welcher Miete wird gemindert?

In den meisten Fällen setzt sich die Mietbelastung aus der Grundmiete, den Betriebs- und den Heizkosten (Vorauszahlung) zusammen. Nach einer Entscheidung des BGH vom 6.4.2005 (XII ZR 225/03) ist die Minderung von der Warmmiete vorzunehmen. Dies kann im Einzelfall problematisch sein. Deshalb sollten Sie sich vor Durchführung einer Mietminderung vom Mieterverein beraten lassen.

13. Minderungslisten

Vorsicht vor Mietminderungslisten. Es gibt keinen festen oder verbindlichen Minderungssatz für bestimmte Wohnungsmängel. Die in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“ aufgeführten Gerichtsurteile mit Minderungsgründen und Minderungsquoten sind Beispielsfälle und dienen als Orientierung. Im Einzelfall ist eine andere Beurteilung der örtlichen Gerichte denkbar. Informieren Sie sich daher immer beim Mieterverein.

14. Vertragsklauseln

Das Mietminderungsrecht des Wohnungsmieters kann nicht durch Mietvertrag ausgeschlossen werden. Egal, was im Vertrag steht, die gesetzlichen Rechte dürfen nicht erschwert oder eingeschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). Anders lautende Vertragsklauseln und Vereinbarungen sind null und nichtig.

Beispiel: „Die Mietminderung ist vorher anzukündigen.“ Unwirksam! Hat der Mieter den Wohnungsmangel angezeigt, kann er die Miete kürzen. Er muss dem Vermieter nicht noch mitteilen, dass er die Miete kürzen will.

15. Achtung Kündigung

Ein Mieter setzt sich der Gefahr einer (fristlosen) Kündigung aus, wenn er sich ohne Einholung von kompetentem Rechtsrat seine eigenen Vorstellungen über den Umfang einer Minderung bildet (vgl. BGH vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06; BGH vom 11.7.2012 – VIII ZR 138/11).

Deshalb sollte rechtzeitig vor Erreichen eines Rückstandes von mehr als einer Monatsmiete rechtliche Klärung über die Berechtigung der Mietminderung geschaffen werden: Entweder durch Einigung mit dem Vermieter oder – wenn diese nicht möglich ist – durch Erhebung einer Feststellungsklage.

Die Methode „Feststellungsklage“ klappt nicht, wenn der Vermieter nicht mahnt, sondern gleich fristlos kündigt. Deshalb verweisen wir noch auf eine weitere Möglichkeit für streitbereite Mieter:

Man kündigt die monatliche Mietminderung an, teilt dem Vermieter aber mit, dass man einstweilen den Minderungsbetrag unter Vorbehalt zahlt. Nach einigen Monaten, fragt man den Vermieter, ob er den geminderten Betrag akzeptiert und rückerstattet. Verneint der dies oder schweigt er, klagt man die unter Vorbebalt gezahlten Beträge ein. In diesem Zahlungsprozess wird dann auch die Berechtigung der Mietminderung geprüft.

Manche halten dieses Vorgehen für den „Königsweg“.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass die Methode „Heilung durch Nachzahlen“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nicht funktioniert, wenn der Vermieter nicht nur fristlos, sondern auch ordentlich kündigt. Deshalb ist auch aus diesem Grunde der Weg über die Vorbehaltszahlung zu empfehlen.

Besprechen Sie die konkrete Vorgehensweise rechtzeitig mit Ihrem Rechtberater!

16. Zurückbehaltungsrecht

Hat der Mieter den Vermieter ergebnislos aufgefordert, den Mangel zu beseitigen, kann der Mieter auch Miete zurückbehalten.

Während die Mietminderung den objektiv eingetretenen Wertverlust je nach Schwere und Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung widerspiegelt, und damit der Betrag, den der Mieter berechtigt mindert, auf alle Zeit dem Vermieter verlustig geht, stellt dazu im Gegensatz das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB („Einrede des nicht erfüllten Vertrages“) ein reines Druckmittel gegen den Vermieter dar, den Mangel endlich abzustellen (vgl. BGH vom 7.5.1982 – V ZR 90/81 –). Um das Zurückbehaltungsrecht auszuüben, bezahlt der Mieter die laufende Miete teilweise oder im Extremfall auch gänzlich vorläufig nicht. Aber nicht jeder noch so kleine Mangel berechtigt gleich zur Zurückbehaltung des gesamten Mietzinses. Der Vermieter darf nämlich nach Treu und Glauben darauf vertrauen, dass das Zurückbehaltungsrecht angemessen ausgeübt wird, d.h. die Schwere und Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung muss in einem auch dem Vermieter zumutbaren Verhältnis stehen. Nach der Rechtsprechung darf der Mieter nur den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote zurückbehalten. Ist also beispielsweise eine Mietminderung von 5 % berechtigt, darf der Mieter zu­sätzlich 15 %, aber höchstens 25 % der Miete zurückbehalten. Hat der Mieter den Vermieter ergebnislos aufgefordert, den Mangel zu beseitigen, kann der Mieter auch Miete zurückbehalten.

Während die Mietminderung den objektiv eingetretenen Wertverlust je nach Schwere und Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung widerspiegelt, und damit der Betrag, den der Mieter berechtigt mindert, auf alle Zeit dem Vermieter verlustig geht, stellt dazu im Gegensatz das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB („Einrede des nicht erfüllten Vertrages“) ein reines Druckmittel gegen den Vermieter dar, den Mangel endlich abzustellen (vgl. BGH vom 7.5.1982 – V ZR 90/81 –).

17. Herstellungs- oder Reparaturanspruch

Mängel oder Fehler der Mietwohnung muss der Vermieter abstellen (§ 535 BGB). Anders als die Mietminderung ist der Mängelbeseitigungsanspruch grundsätzlich nicht ausgeschlossen, wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war. Die Mietvertragsparteien können allerdings einen mangelbehafteten Zustand der Wohnung im Mietvertrag als vertragsgerecht vereinbaren. Natürlich muss der Vermieter zu­nächst einmal über das Vorliegen des Mangels informiert werden. Zusätzlich muss ihm eine Frist zur Durchführung der Reparaturen gesetzt werden. Weigert sich der Vermieter, tätig zu werden, oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen.

Hat der Mieter wegen der Mängelbeseitigungsarbeiten des Vermieters Aufwendungen (zum Beispiel Reinigung der Baustelle, Umräumen von Möbeln, Beaufsichtigung von Handwerkern), kann er gemäß § 555 a Absatz 3 BGB vom Vermieter angemessenen Aufwendungsersatz verlangen. Lassen Sie sich dazu unbedingt beim Mieterverein beraten.

18. Selbstbeseitigungsrecht

Der Mieter hat das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen, wenn sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, also der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nichts unternommen hat (vgl. § 536 a Abs. 2 BGB). Der Mieter kann die Handwerker auf eigene Kosten bestellen, die notwendigen Reparaturen durchführen lassen und sich dann die Kosten vom Vermieter ersetzen lassen oder die Kosten mit den Mietzahlungen verrechnen. Gemäß § 556 b Abs. 2 BGB kann der Mieter mit diesen Ansprüchen immer aufrechnen, egal was im Mietvertrag steht, wenn er dem Vermieter seine Aufrechnungsabsicht mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Miete anzeigt. Die Alternative hierzu: Der Mieter verklagt den Vermieter vorab auf Zahlung eines Kostenvorschusses.

Aber Vorsicht: Der Vermieter muss „nur die erforderlichen Aufwendungen“ ersetzen, d.h. die Kosten, die nach Auffassung von Fachleuten geeignet und notwendig sind, den Mangel zu beseitigen.

Beispiel: Kann ein undichtes Fenster ab­ge­dichtet werden, darf der Mieter nicht ein neues Fenster bestellen.

19. Sonstige Rechte

Im Extremfall berechtigen schwerste Wohnungsmängel den Mieter nach Fristsetzung beziehungsweise Abmahnung sogar zur fristlosen Kündigung (vgl. §§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 569 Abs. 1 BGB). Außerdem kommen Schadensersatzansprü­che in Betracht, wenn die Wohnungsmängel zu Schäden geführt haben (§ 536 a Abs. 1 BGB).

Beispiel: Führt die vom Vermieter zu vertretende Feuchtigkeit in der Wohnung zur Verfärbung und Ablösung der Tapete, sind die notwendigen Streich- und Tapezierarbeiten vom Vermieter als Schaden zu ersetzen.

Nach dem Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz können sich Mieter bei schweren Mängeln auch an das Wohnungsaufsichtsamt des jeweiligen Bezirkes wenden.

20. Vorsicht bei „Kleinreparaturen“

Die laufende Instandhaltung der Wohnung obliegt nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht kann jedoch teilweise durch Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden. So wird häufig im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die Kosten für „kleinere Instandsetzungen“ beziehungsweise zur „Beseitigung von Bagatellschäden“ trägt.

Achtung: Sehr viele solcher Klauseln, vor allem in älteren Mietvertragsvordrucken, sind unwirksam. Der Mieter muss in solchen Fällen für unverschuldete Bagatellschäden und kleinere Instandsetzungen gar nichts zahlen. Nach den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Für die Kostenabwälzung kleiner Instandhaltungen auf den Mieter hat der Bundesgerichtshof (WuM 91, 381; 89, 324) folgende Zumutbarkeitsgrenzen aufgestellt:

• Es muss sich tatsächlich um Kleinigkeiten handeln, die Reparatur darf also höchstens 120 Euro (Stand 2013) kos­ten;
• in der Mietvertragsklausel muss auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum (z.B. pro Jahr) für den Fall genannt werden, dass sich Kleinreparaturen häufen;
• außerdem darf sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Unangemessen benachteiligt wird er nämlich dann, wenn er für Gegenstände zahlen soll, die er gar nicht direkt abnutzen kann, wie z.B. Leitungen für Gas, Wasser und Strom.

Wichtig: Es kann allenfalls die Verpflichtung, für Bagatellschäden zu zahlen, abgewälzt werden, nicht aber die Verpflichtung, defekte Gegenstände instand zu halten oder instand zu setzen, d.h. reparieren zu lassen

Der Mieter darf auch nicht verpflichtet werden, sich an allen Reparaturen oder an Neuanschaffungen anteilig oder mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.

Berliner Mieterverein
10.10.2024