Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten
Stand: 7/23
1. Was sind Legionellen?
Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Wasser entwickeln können. Wassertemperaturen von 25 °C bis 50 °C bieten ihnen optimale Bedingungen für die Vermehrung. Es kann zu Infektionen führen, wenn z.B. beim Duschen ein Wassernebel mit bakterienhaltigem Wasser eingeatmet wird. Das Trinken von legionellenhaltigem Wasser ist hingegen nicht gesundheitsgefährdend.
2. Wie wahrscheinlich ist ein Legionellenbefall?
Nach ersten Untersuchungen sollen mindestens 8 % aller Anlagen mit Legionellen befallen sein (Bröckl DW 2/2013, 40 (42)).
3. Was sagt die Trinkwasserverordnung dazu?
§ 31 Trinkwasserverordnung schreibt den meisten Eigentümern von Mietshäusern verbindlich vor, Wasserversorgungsanlagen alle drei Jahre auf den Befall mit Legionellen untersuchen zu lassen. Bei einer neu in Betrieb genommenen Wasserversorgungsanlage ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchzuführen.
Wird in einer Trinkwasserinstallation der technische Maßnahmenwert für die Legionellenbelastung von (100 KBE/100 ml) erreicht (KBE = koloniebildende Einheiten), so hat der Betreiber der Wasserversorgungsanlage (also in der Regel der Vermieter) , in der sich die Trinkwasserinstallation befindet, unverzüglich
1. dies dem Gesundheitsamt anzuzeigen, sofern ihm kein Nachweis darüber vorliegt, dass bereits die Anzeige durch die zugelassene Untersuchungsstelle erfolgt ist,
2. Untersuchungen zur Klärung der Ursachen durchzuführen; diese Untersuchungen müssen eine Ortsbesichtigung sowie eine Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik in der betroffenen Trinkwasserinstallation einschließen,
3. eine schriftliche Risikoabschätzung unter Beachtung der Empfehlung des Umweltbundesamts „zu erstellen und
4. unter Beachtung der in Nummer 3 genannten Empfehlung des Umweltbundesamts die Maßnahmen durchzuführen, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher erforderlich sind.
Der Betreiber hat dem Gesundheitsamt unverzüglich die von ihm nach Absatz 1 Nummer 4 ergriffenen Maßnahmen mitzuteilen. Auf Verlangen des Gesundheitsamts ist diesem unverzüglich die Risikoabschätzung zu übermitteln (§ 51 Trinkwasserverordnung)
4. Für welche Wohnungen gilt die Legionellen-Untersuchungspflicht?
Der Untersuchungspflicht unterliegen nahezu alle Anlagen in Gebäuden mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Denn untersuchungspflichtig sind Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Inhalt oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle.
5. Für welche Wohnungen gilt die Legionellen-Untersuchungspflicht nicht?
Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt die gesetzliche Pflicht nicht (§ 31 Abs. 1 Nr. 3 Trinkwasserverordnung). Nicht betroffen sind außerdem Gebäude mit Trinkwasseranlagen ohne zentrale Erwärmung oder ohne zentralen Warmwasserspeicher Das trifft sowohl auf Trinkwasser-Installationen ohne Warmwasserversorgung als auch auf Anlagen mit ausschließlicher Verwendung von Durchlauferhitzern zu.
Letztlich unterliegen auch Wohnungen oder Gewerberäume ohne Duschen oder andere aerosolbildende Einheiten nicht der generellen Untersuchungspflicht.
6. Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen?
Immer dann, wenn auch nur eine einzige Eigentumswohnung in einer Wohnanlage vermietet ist, erfolgt die Trinkwasserversorgung insgesamt im Rahmen einer „gewerblichen“ Tätigkeit i.S.d. Trinkwasserverordnung mit der Folge, dass eine Legionellenuntersuchung zu erfolgen hat (BayVGH v. 29.9.2014 – 20 CS 14/1663 -). In Wohnungseigentumsanlagen ist es systemwidrig nur die vermietenden Wohnungseigentümer (und damit deren Mieter) mit den bei Umsetzung der Trinkwasserverordnung entstehenden Kosten zu belasten (AG Heiligenstadt v. 20.12.2013 – 3 C 331/13 -).
7. Wer darf die Legionellen-Überprüfung durchführen?
Die Untersuchungen, zu denen auch die Probennahme in der Trinkwasser-Installation gehört, dürfen im Rahmen der Trinkwasserverordnung nur von Laboratorien durchgeführt werden, die die Anforderungen der Trinkwasserverordnung einhalten (siehe § 40 TrinkwasserVO).
Die Untersuchungsstellen, die diese Anforderungen erfüllen, werden von den zuständigen obersten Landesbehörden oder einer von ihr benannten Stelle zugelassen und gelistet.
8. Wie läuft die Legionellen-Untersuchung ab?
Für die Untersuchung müssen im Haus Wasserproben entnommen werden. Das kann auch in Mietwohnungen erforderlich sein. Betroffen sind besonders die Räume in den obersten Etagen. Der Mieter muss den Zutritt zu seiner Mietwohnung gestatten, wenn der Vermieter die notwendigen Voraussetzungen des Besichtigungsrechts beachtet (siehe Info 164).
9. Hat der Grundstückseigentümer das bezirkliche Gesundheitsamt zu informieren?
Ja. Das Untersuchungsergebnis ist in einem Protokoll aufzunehmen und in Kopie dem Gesundheitsamt zu übersenden (§ 44 TrinkwasserVO). Bei positivem Befund sind dem Gesundheitsamt unverzüglich die zur Sanierung ergriffenen Maßnahmen mitzuteilen. Die Sanierungsmaßnahmen müssen protokolliert, zehn Jahre lang verfügbar gehalten und dem Gesundheitsamt auf Anforderung vorgelegt werden (§ 44 Abs. 3 TrinkwasserVO).
10. Was kann die Behörde tun?
Die Aufsichtsbehörde (in Berlin das zuständige bezirkliche Gesundheitsamt) kann eine Gefährdungsanalyse (vgl. § 59 und § 68 TrinkwasserVO) durch Probenahme auf Legionellen anordnen, wenn der Pflichtige seit dem ursprünglichen Legionellenfund die ihm obliegenden Untersuchungen, die auch durch Ordnungsverfügung angeordnet worden waren, nicht ausgeführt hat. Zur Durchsetzung kann die Aufsichtsbehörde auch ein Zwangsgeld festsetzen. Dieses ist nicht durch die möglichen Kosten einer Ersatzvornahme begrenzt (OVG Münster v. 25.6.2015 – 13 B 452/15 -).
11. Inwieweit sind die Mieter zu informieren?
Über das Ergebnis der Gefährdungsanalyse und sich möglicherweise daraus ergebende Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers haben der Unternehmer und der sonstige Inhaber der Wasserversorgungsanlage (also i.d.R. der Vermieter) unverzüglich die betroffenen Verbraucher (Mieter) zu informieren (§ 52 TrinkwasserVO). Darüber hinaus müssen Vermieter von Mehrfamilienhäusern ihren Mietern gegenüber einmal jährlich geeignetes und aktuelles Informationsmaterial, über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers auf der Grundlage der turnusmäßigen Untersuchungen schriftlich oder durch Aushang bekannt machen (§ 45 Abs. 1 TrinkwasserVO). Das fahrlässige Unterlassen dieser Informationsverpflichtungen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (§ 72 TrinkwasserVO).
Siehe auch unten Punkt 18.
12. Welche Sanierungsmaßnahmen bei Legionellenbefall kommen in Frage?
Dies hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Es sind Maßnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher erforderlich sind. Meistens wird die sogenannte thermische Desinfektion durchgeführt, bei der das Wasser auf 70° C erhitzt und das System drei Minuten gespült wird. In rund 85% der Fälle stellt sich schon nach der ersten thermischen Desinfektion der gewünschte Erfolg ein (Bröckl DW 2/2013, 40 (42)). Daneben ist zu denken an die Reinigung oder den Austausch veralteter Warmwasserspeicher oder an Änderungen in der Einstellung des Warmwasserbereiters.
Die Art der Maßnahmen ist vor allem abhängig von den Ursachen für den Legionellenbefall.
Häufigste Ursachen sind (Bröckl DW 2/2013, 40 (42)):
- Totleitungen nach Umbauten
- defekte Wärmetauscher
- verkalkte Warmwasserspeicher
- mangelhafte Isolierung der Leitungen und
- bei Leerstandswohnungen keine regelmäßige Spülung der Leitung mit Heißwasser.
13. Was kostet eine Legionellen-Untersuchung?
Die Kosten einer Legionellenüberprüfung liegen zwischen 150 bis 250 Euro pro Haus.
14. Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?
Die Kosten für die nach der Trinkwasserverordnung laufend vorzunehmende Überprüfung auf Legionellenbefall sind umlagefähig. Sie können als Teil der Warmwasserkosten in die Heizkostenabrechnung (nicht in die Betriebskosten(!)abrechnung) eingestellt werden.
Die Kosten einer Beprobung lassen sich unter § 2 Nr. 5a i.V.m. Nr. 4a BetrKV fassen. Dort sind ausdrücklich die Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit genannt. Durch die Untersuchung auf Legionellenbefall soll ausgeschlossen werden, dass von der Warmwasseranlage Gesundheitsgefahren ausgehen. Hierdurch wird der gefahrlose Betrieb der Warmwasserversorgungsanlage gewährleistet. Die Überprüfung dient also unmittelbar der Betriebssicherheit (vgl. auch Urt. v. 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 – für einen „Elektrocheck“). Die Kosten für eine regelmäßig vorgenommenen Überprüfung entsprechen deshalb der Definition der Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Nach der Trinkwasserverordnung muss der Hauseigentümer ggf. Zapfstellen einrichten, damit die Wasserproben an geeigneter Stelle entnommen werden können. Den dafür anfallenden Aufwand kann der Vermieter nicht als Betriebskosten abrechnen. Möglich wäre aber eine (sehr geringfügige) Mieterhöhung wegen Modernisierung nach §§ 559 ff. BGB.
15. Welche Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden?
Wird bei der Überprüfung ein Legionellenbefall festgestellt, können die sich daran anschließenden Kosten für die Ursachenermittlung und für die Beseitigung dem Mieter nicht auferlegt werden.
Denn hier geht es um Kosten aus einem konkreten Schadensfall, die mithin nicht laufend anfallen und daher nicht umlagefähig sind (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 2012, 6. Aufl., Seite 504 ff.). Auch müssen die Wasser- und Erwärmungskosten für die Durchführung der thermischen Desinfektion bei der jährlichen Abrechnung über die Kalt- und Warmwasserkosten abgezogen werden, notfalls im Wege der Schätzung (vgl. AG Görlitz v. 17.11.1995 – 9 C 0791/95 -: Keine laufenden Verbrauchskosten sind Wasserkosten, die bei vermieterseits oder von anderen Mietern durchgeführten Baumaßnahmen entstanden waren.)
16. Wann können Mieter die Miete mindern?
Solange die Duschmöglichkeit wegen Legionellenbefalls entfällt, liegt ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt.
Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technischen Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der TrinkwV (100 KBE/100 ml) überschritten wird (KBE = koloniebildende Einheiten). Ausreichend ist bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis entfällt nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt worden ist (LG Berlin v. 17.6.2021 – 67 S 17/21 -).
Die Minderungsquote richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall.
Es gibt hierzu bislang allerdings nur wenige Gerichtsurteile:
- Eine deutlich höhere Legionellenkonzentration im Trinkwasser als nach der Trinkwasserverordnung festgelegt rechtfertigt eine Mietminderung von 25 % (AG Dresden v. 11.11.2013 – 148 C 5353/13 -; AG Mitte v. 13.1.2015 – 17 C 324/14 -).
- Bei erheblicher Legionellenbelastung bei einer Zahnarztpraxis ist eine Minderung von 50 %, bei anschließend noch latenter Gefahr einer Belastung ist eine Minderung von 20 % angemessen (LG Stuttgart v. 12.5.2015 – 26 O 286/14 -).
- Bereits eine Kontamination des Trinkwassers mit Werten > 100 KBE/100 ml stellt eine minderungsrelevante (Quote 20 %) Gesundheitsgefährdung dar (AG Köln v. 15.5.2019 – 201 C 177/17 -).
- Auch eine „Mangelgefahr“ durch Legionellen berechtigt zu einer Mietminderung i.H.v. 15 % (AG Mitte v. 30.6.2021 – 123 C 165/20 -).
- Die berechtigte Befürchtung, der Legionellenbefall des Trinkwassers stelle eine Gesundheitsgefahr dar, rechtfertigt eine Minderung der Miete um 10 %. Eine darüber hinausgehende Minderung wäre nur dann berechtigt, wenn der Legionellenbefall eine tatsächliche Gefahr für die Gesundheit darstellen würde (AG Wedding v. 17.3.2022 – 13 C 335/21 -).
17. Wann haben Mieter einen Mängelbeseitigungsanspruch?
Ab 10.000 KBE/100 ml besteht auf jeden Fall eine Sanierungspflicht des Eigentümers und daraus folgend ein Anspruch der Mieter auf Mängelbeseitigung.
Behauptet der Mieter eine vom Vermieter bestrittene Gesundheitsgefahr durch eine zwischen den Parteien unstreitige Legionellenkontamination des Trinkwassers, ist über die Frage, ob die Kontamination für den Mieter eine Gesundheitsgefahr begründet, (Sachverständigen-)Beweis zu erheben (LG Berlin v. 4.5.2017 – 67 S 59/17 -).
18. Wann haben Mieter Schadensersatzansprüche?
Mieter können Schadensersatzansprüche gegen Vermieter haben, wenn es aufgrund von bakteriell versuchtem Trinkwasser in der Wohnung zu einer Erkrankung kommt und den Vermieter hierfür ein Verschulden trifft (BGH v. 6.5.2015 –VIII ZR 161/14; hier: Eine Berliner Mieterin forderte als Erbin ihres während des Prozesses verstorbenen Vaters 23.415 Euro Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Vater war an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung erkrankt).
Der Vermieter ist verpflichtet den Mietern auf Nachfrage über den Zustand der gesamten Trinkwasserversorgungsanlage zu informieren. Bei Verletzung dieser vertraglichen Nebenpflicht und ordentlicher Kündigung des Mieters wegen befürchteter Gesundheitsgefahren, schuldet der Vermieter Ersatz von Umzugs- und Maklerkosten (AG Hersbruck v. 4.2.2016 – 11 C 146/15 -; LG Nürnberg-Fürth v. 8.11.2016 – 7 S 1713/16 -).
19. Wann können Mieter fristlos kündigen?
Ist es dem Vermieter nach mehrfacher Aufforderung durch den Mieter nicht gelungen, den Mangel der Trinkwasserversorgung dauerhaft zu beseitigen, steht dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung zu (LG Stuttgart v. 12.5.2015 – 26 O 286/14 -).
20. Wo gibt es weitere Informationen?
Weitere Einzelheiten unter:
www.dvgw.de/wasser/trinkwasser-und-gesundheit/legionellen
28.07.2023
