Gefahren -
Krankmachende Wohnungen muss niemand hinnehmen

Mieter haben das Recht auf eine Wohnung, die ihre Gesundheit nicht gefährdet. Der Vermieter muss alles tun, um Mieter und ihre Haushaltsangehörigen vor Schäden an Körper und Gesundheit durch den mangelnden Zustand der Wohnung zu bewahren.

Ein häufiger Streitfall zwischen Mietern und Vermietern ist der Schimmelbefall der Wohnung. Die Sporen der Schimmelpilze können Asthmaerkrankungen auslösen. Wenn sich Schimmel bildet, weil Feuchtigkeit von außen kommt, etwa durch undichte Stellen im Mauerwerk und Dach oder bei einem unentdeckten Wasserrohrbruch, ist die Sache eindeutig: Der Vermieter muss die Schäden und die Ursachen beseitigen. Der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.

Häufiger bildet sich Schimmel jedoch, wenn sich die Feuchtigkeit aus der Raumluft an der Wand niederschlägt. Dies kann am Gebäude liegen oder aber auch am Verhalten der Bewohner. Sind dünne oder schlecht isolierte Wände der Grund, ist der Vermieter in der Pflicht. Vermieter werfen den Mietern aber oft vor, den Schimmel dadurch verursacht zu haben, dass sie nicht ausreichend heizen und lüften.

Um Schimmelbildung zu vermeiden, müssen Mieter ihre Wohnung regelmäßig lüften. Werden morgens und abends je fünf bis zehn Minuten alle Fenster der Wohnung weit geöffnet, reicht das in der Regel aus. Die Forderung, sechs Mal täglich zu lüften, davon zwei Mal nachts, ist unzumutbar (Amtsgericht Mitte vom 28. Mai 2009 – 12 C 234/05). Nicht ausreichend ist die Kippstellung der Fenster.

In einem gewissen Maße ist der Mieter auch zum Heizen verpflichtet. Allerdings kann man ihm nicht abverlangen, durch übermäßiges Heizen eine fehlende Bauisolierung auszugleichen. Zuzumuten ist ihm aber, die Temperatur im Schlafzimmer nicht unter 15 Grad fallen zu lassen. Eine Heizpflicht besteht allerdings nicht. Mieter können also auch im Winter in Urlaub fahren, solange sie dafür sorgen, dass keine Schäden durch Einfrieren von Leitungen auftreten.

Bei Asbest ist eindeutig der Vermieter in der Verantwortung. In den meisten Asbestbaustoffen, die in Wohnungen vorkommen, ist Asbest fest gebunden. Asbestfasern gelangen nur dann in die Raumluft, wenn das Material bricht, beschädigt oder porös wird. Problematisch ist, dass viele Mieter und beauftragte Handwerker nicht wissen, wo Asbestprodukte verbaut sind, und deshalb bei Reparaturen mit Hammer oder Bohrmaschine Fasern freisetzen. Zudem ist zu beobachten, dass die häufig verwendeten sogenannten Floor-Flex-Platten nach jahrzehntelanger Beanspruchung brüchig werden.

Wenn Asbestbaustoffe in der Wohnung beschädigt sind, hat der Mieter einen Anspruch auf die Beseitigung der Gefahr. Die Arbeiten dürfen nur von Fachfirmen unter den vorgeschriebenen Schutzvorkehrungen ausgeführt werden. Beschädigungen an Floor-Flex-Belägen berechtigen auch zur Mietminderung (Landgericht Berlin vom 11. Februar 2016 – 18 S 133/15). Dazu ist kein Raumluftgutachten notwendig.

Legionellen sind Bakterien im Trinkwasser, die beim Einatmen von Wasserdampf, etwa beim Duschen, eine lebensgefährliche Lungenentzündung auslösen können. Legionellen fühlen sich bei Temperaturen zwischen 25 und 50 Grad wohl. Rohre, durch die längere Zeit kein heißeres Wasser fließt, sind daher der Nährboden für diese Bakterien.

In Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung sind Vermieter dazu verpflichtet, alle drei Jahre das Wasser auf Legionellen zu überprüfen. Die Kosten für den Test tragen die Mieter über die Betriebskosten. Sind Maßnahmen zur Legionellenbeseitigung notwendig, ist das Vermietersache.

Jens Sethmann

Wohnungsaufsicht: für die harten Fälle

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters bezieht sich nicht nur auf die Mieter selbst, sondern auch auf Besucher, Postboten und alle, die das Hausgrundstück betreten. So muss er dafür sorgen, dass das Treppenhaus beleuchtet ist, die Funktion des Aufzugs regelmäßig geprüft wird, die Wege frei von Schnee und Eis sind und alle Gefahrenstellen beseitigt werden. Reagiert ein Vermieter nicht auf die Aufforderung, Gefahren und Mängel zu beseitigen, kann man die Wohnungsaufsicht des Bezirksamts einschalten. Die Ämter haben die Aufgabe, notwendige Reparaturen durchzusetzen. Wenn es den Mitarbeitern nicht gelingt, den Eigentümer zu einer freiwilligen Schadensbeseitigung zu bewegen, können sie die Instandsetzung förmlich anordnen.

js

Hartmut Lindenberg
10.10.2024