„Der Vermieter erhält einen Wohnungsschlüssel“, las ein Mieter überrascht in seinem Mietvertrag. Er wunderte sich: Ist diese Regelung wirksam? Das ist sie nicht, denn der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters keinen Ersatzschlüssel für die Wohnung einbehalten. Mieter erleben so manches, wenn es um Schlüssel und Schlösser der Mietwohnung geht. Das MieterMagazin klärt auf, was geht und was nicht.
Illustration: Lisa Smith
Unzulässig ist die Forderung eines Schlüsselpfands. „Der Mieter hinterlegt dem Vermieter ein Schlüsselpfand in Höhe von 35 Euro“, stand in einem Mietvertrag geschrieben, und das Geld wurde vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses neben der ersten Monatsmiete und der Mietkaution gefordert. Doch wird eine Mietkaution von drei Nettomieten entgegengenommen, darf der Vermieter keine weiteren Sicherheiten fordern, also auch kein Schlüsselpfand (Landgericht Berlin vom 19. Februar 1998 – 67 S 506/96). Hat der Mieter Schlüsselpfand gezahlt, kann er dieses vom Vermieter später wieder zurückfordern.
Selbstverständlich muss der Vermieter alle für den Mietgebrauch erforderlichen Schlüssel aushändigen, also neben dem Wohnungsschlüssel auch den Haustür-, Briefkasten-, Keller- und falls vorhanden Garagenschlüssel.
Fragt sich weiter, in welcher Anzahl die Schlüssel bereitgestellt werden müssen. Fehlt hierzu eine Regelung im Mietvertrag, bemisst sich die Zahl der zu überlassenden Haus- und Wohnungsschlüssel grundsätzlich an der Zahl der Wohnungsnutzer (Landgericht Berlin vom 20. Juni 1985 – 61 T 32/85). Der Mieter kann also zum Beispiel auch für seine älteren Kinder jeweils einen Satz Schlüssel verlangen.
Ändert sich die Situation im Laufe des Mietverhältnisses und benötigt der Mieter weitere Schlüssel, kann er diese auf eigene Kosten nachmachen lassen, ohne dass der Vermieter einwilligen muss. Nur bei den Schlüsseln einer Zentralschließanlage ist die Einwilligung des Vermieters erforderlich. In jedem Fall muss der Vermieter über die Anfertigung neuer Schlüssel informiert werden. Nur so kann gewährleistet werden, dass am Ende des Mietverhältnisses auch wieder sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben werden.
Ist dem Mieter die Rückgabe sämtlicher Schlüssel nicht möglich, kann dies Schadensersatzansprüche des Vermieters nach sich ziehen. 1800 Euro Kostenvorschuss für den geplanten Austausch der Schließanlage forderte in einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall der Vermieter von seinem Mieter. Die BGH-Richter lehnten einen Ersatzanspruch des Vermieters jedoch ab, da die Schließanlage tatsächlich nie ausgetauscht worden war und es somit an einem konkreten Vermögensschaden fehlte (Bundesgerichtshof vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13).
Schlüssel abhanden gekommen?
Grundsätzlich ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters jedoch möglich. Er setzt neben dem tatsächlich eingetretenen Schaden aber ein Verschulden des Mieters an dem Schlüsselverlust voraus. Wurde der Schlüssel gestohlen, dürfte es daran fehlen. Auch scheidet ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus, wenn keine Missbrauchsgefahr besteht, also der verlorene Schlüssel keinem Haus oder keiner Wohnung zugeordnet werden kann, weil er beispielsweise in einem Fluss versunken ist.
Illustration: Lisa Smith
Die Angst vor dem Zutritt Unbefugter in das Haus kann zu Interessenkonflikten unter den Mietern führen. „Kann der Vermieter verpflichtet werden, die Eingangstür ab 18 Uhr verschlossen zu halten?“, ging die Anfrage einer Mieterin beim BMV ein. Wenige Tage zuvor hatte sich ein anderer Mieter erkundigt, ob die immer verschlossene Eingangstür geduldet werden müsse, denn das führe dazu, dass Besuch persönlich an der Hauseingangstür abgeholt werden muss – für Menschen mit Gehbehinderungen eine „Zumutung“. Beide Interessen sind nachvollziehbar und erschweren die juristische Bewertung. Sieht der Mietvertrag keine Regelungen vor, kann eine Interessenabwägung im Einzelfall den Vermieter verpflichten, seinen Gestaltungsspielraum wahrzunehmen und die Bedürfnisse der Hausbewohner angemessen zu regeln. Allerdings darf hierdurch nicht der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt werden. Das Verschließen der Haustür für die Nachtstunden ab 22 Uhr dürfte diese Voraussetzungen erfüllen. Eine Hausordnung kann also regeln, dass die Haustür innerhalb der Nachtstunden aus Sicherheitsgründen von Mietern verschlossen werden muss (Amtsgericht Hannover vom 20. März 2007 – 544 C 8633/06). Daraus folgt, dass für die Zeit außerhalb der Nachtstunden das Verschließen der Eingangstür besondere Gründe erfordert, etwa in der Vergangenheit gehäuft vorgekommene Einbrüche.
Illustration: Lisa Smith
Möchte ein Mieter eigenhändig Sicherungsvorkehrungen treffen, hat er die Möglichkeit, ein Sicherheitsschloss an der Wohnungstür anzubringen. Allerdings muss er bei baulichem Eingriff vorher die Genehmigung des Vermieters einholen und die Kosten für den Einbau selbst tragen. Am Ende des Mietverhältnisses besteht in der Regel die Verpflichtung, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, also das Sicherheitsschloss wieder zu entfernen.
Aussperren ist nicht erlaubt
Wechselt ein Vermieter die Türschlösser aus, um einem gekündigten Mieter am Zugang zu seiner Wohnung zu hindern, handelt er rechtswidrig. Selbst wenn der Mieter aufgrund einer wirksamen Kündigung zur Räumung verpflichtet ist, darf der Vermieter keine Aussperrung vornehmen (Landgericht Berlin vom 16. Dezember 2004 – 12 O 633/04). Vielmehr muss er die üblichen Verfahrensschritte einhalten: einen Räumungstitel vor Gericht erwirken und einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen. Erst der Gerichtsvollzieher ist dann legitimiert, das Schloss auszuwechseln, sofern der gekündigte Mieter nicht vorher die Wohnung freiwillig geräumt hat. Handelt der Vermieter eigenmächtig, ohne die rechtlichen Schritte einzuhalten, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.
Ist das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet. Dieser Pflicht kommt er durch Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter nach. Hierfür genügt es nicht, die Schlüssel einfach in der Wohnung zurückzulassen oder dem Vermieter in den Briefkasten zu werfen (Landgericht Berlin vom 8. Juli 2003 – 63 S 385/02). Dem Vermieter müssen die Schlüssel übergeben werden. Ein Tipp: Das Schlüsselbund auf den Kopierer legen, zwei Kopien anfertigen und den Empfang vom Vermieter auf einer Kopie quittieren lassen – so ist die Schlüsselübergabe gut dokumentiert.
Wibke Werner
Wenn der Postmann klingelt …
In größeren Mehrfamilienhäuser sind die Briefkästen oft in den Hausfluren angebracht und nicht von außen erreichbar. Briefzusteller oder Zeitungsboten benötigen dann Zugang zum Haus. In der Regel wird geklingelt, bis ein Bewohner des Hauses die Tür öffnet. Doch können Postzusteller auch einen eigenen Haustürschlüssel erhalten? Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, dem Zusteller zur morgendlichen Zustellung der Tageszeitung an den Mieter einen Haustürschlüssel zur Verfügung zu stellen (Amtsgericht Charlottenburg vom 16. Dezember 1983 – 16 C 774/83; Amtsgericht Wedding vom 10. Oktober 1985 – 2 C 332/85). Es gehört schließlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass der Mieter eingehende Post und Tageszeitungen erhält. Doch ist die Entgegennahme von Haustürschlüsseln auch mit Haftungsrisiken verbunden – zum Beispiel im Fall des Schlüsselverlusts. Nach Auskunft der Post wird von dieser Möglichkeit daher ungern Gebrauch gemacht.
Auch die Müllentsorger klingeln meistens, um sich Zugang zu den in den Innenhöfen liegenden Müllstandsflächen zu verschaffen. Die Berliner Stadtreinigung (BSR) nimmt allerdings gern auch Haustürschlüssel entgegen. Circa 15.000 Schlüssel von Berliner Haustüren und Torzufahrten verwaltet das Entsorgungsunternehmen.
Eine weitere Möglichkeit des Zutritts verschafft der sogenannte Schlüsseltresor. Neben der Hauseingangstür ist in diesem Fall ein Schlüsselfach eingelassen, in dem der Haustürschlüssel verwahrt ist. Zu öffnen ist der Schlüsseltresor nur mit einem Generalschlüssel, über den ausschließlich die Berliner Stadtreinigung verfügt.
ww
09.07.2017
