Hausordnung -
Von Regelwut und Rücksichtnahme

Manche Hausordnungen schreiben einem nicht nur vor, wo man sein Fahrrad abzustellen hat und wie lange man Geige spielen darf, sondern verbieten sogar das Wäschetrocknen in der Wohnung oder das Anbringen von Balkonkästen. Doch nicht alle dieser Regelungen muss man hinnehmen.

Die Hausordnung, die der Mieter meist zusammen mit dem Mietvertrag unterschreibt, regelt das gedeihliche Zusammenleben im Haus. Ein einheitliches Formular gibt es nicht, doch fast immer sind hier sogenannte Ruhezeiten festgelegt, und es gibt Vorgaben zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen, etwa Treppenhaus, Hof oder Keller.

Eine ausgesprochen detailfreudige Hausordnung hat beispielsweise die Wohnungsbaugesellschaft Degewo. Hier werden die Mieter nicht nur darauf hingewiesen, dass keine Essensreste aus dem Fenster zu werfen sind. Festgelegt ist auch, dass das Spielen mit Schlagzeug, Dudelsack oder ähnlich „lautstarken Instrumenten“ nicht unter den Begriff der Hausmusik fällt und daher nicht gestattet ist.

Duschen kann man, wann man will

Zunächst einmal gilt: In einer nachträglichen Hausordnung dürfen dem Mieter keine zusätzlichen, im Mietvertrag nicht vereinbarten Pflichten auferlegt werden. Als Bestandteil des Mietvertrags ist sie für beide Seiten bindend. Der Vermieter kann sie nicht einseitig ändern. Das musste auch ein Hausbesitzer aus Freiburg erfahren, der einer Mietpartei nachträglich verbieten wollte, in der Wohnung Waschmaschine und Trockner zu benutzen. Nachbarn hatten sich über den Lärm beschwert. Daher erließ der Vermieter eine neue einheitliche Hausordnung, wonach ausschließlich die gemeinschaftliche Waschküche zu nutzen sei. Doch die Richter entschieden, dass eine solche nachträgliche Änderung nicht statthaft ist (Landgericht Freiburg vom 10. Dezember 2013 – 9 S 60/13). Zudem gehöre das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das gilt übrigens auch, wenn man keinen maschinellen Trockner hat. Das Aufstellen von Wäscheständern in der Wohnung oder auf dem Balkon ist in jedem Fall erlaubt – auch wenn ein Trockenraum vorhanden ist.

Zu den eher kuriosen Klauseln zählt das nächtliche Duschverbot. Längst wurde höchstrichterlich entschieden, dass man auch mitten in der Nacht duschen und baden darf.

In vielen Hausordnungen steht ausdrücklich, dass Kinderwagen nicht im Hausflur abgestellt werden dürfen. Daran muss man sich nicht halten. Sofern kein geeigneter Abstellraum vorhanden ist, dürfen Kinderwagen ebenso wie Rollstühle oder Gehhilfen im Treppenhaus geparkt werden (Bundesgerichtshof vom 10. November 2006 – V ZR 46/06). Allerdings muss man beachten, dass andere Mieter nicht behindert werden. Fahrradfahrern ist dagegen zuzumuten, ihr Gefährt im Keller oder in der Wohnung abzustellen.

Ein beliebter Zankapfel ist auch das Grillen auf dem Balkon. Das Landgericht Essen hielt ein Verbot per Hausordnung für zulässig, und zwar unabhängig davon, ob ein Holzkohle- oder ein Elektrogrill benutzt wird (7. Februar 2002 – 10 S 438/01).

Und was ist, wenn allzu regelwütige Vermieter sogar die Größe der Fußmatte oder die Farbe des Balkonsichtschutzes vorschreiben wollen? Entscheidend ist hier, welche Gründe der Vermieter hat und ob der Mieter durch die Vorgabe unangemessen eingeschränkt wird. Es gibt sogar Gerichtsurteile, die das Recht zum Auslegen einer Fußmatte verneinen – es kommt eben auf den Einzelfall an.

Übrigens kommt es nicht selten vor, dass bei Abschluss des Mietvertrages keine Hausordnung existiert – beispielsweise wenn der Mietvertrag mündlich zustande gekommen ist. In diesem Fall kann der Vermieter später einseitig eine Hausordnung erlassen. Diese darf aber lediglich Regelungen enthalten, die das Zusammenleben der Mieter untereinander betreffen: etwa Haustürschließzeiten, Ruhezeiten oder die Benutzung des Gartens. Zusätzliche, wesentliche Pflichten oder Verbote sind nicht möglich.

Birgit Leiß

MieterMagazin 3/14

Damit Gewohnheiten und Vorlieben nicht zu Lasten des Nachbarn gehen, gibt es die Hausordnung
Ilustration: Lisa Smith

Rat und Tat

Was passiert bei Verstößen?
Wer sich nicht an die Hausordnung hält, muss schlimmstenfalls mit einer Kündigung rechnen. Allerdings muss es sich um dauerhafte und schwerwiegende Verstöße handeln. Unzulässige Klauseln darf man getrost ignorieren. Aber Vorsicht: Was unzulässig ist, sollte unbedingt von einem Experten in der Mietrechtsberatung geprüft werden. So verlor der Grillfreund aus dem im Text erwähnten Essener Urteil sogar seine Wohnung, weil er das Grillverbot trotz mehrfacher Abmahnungen nicht ernst nahm. Die Kündigung des Vermieters sei rechtmäßig, urteilten die Richter.
bl