Info 93: Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz

Stand: 1/17

Das Abstellen eines Autos auf dem Grundstück gehört nicht zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Ist die Nutzung dagegen vertraglich vereinbart, gibt es viele Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz.

Ein Wohnraummietvertrag begründet keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu der Gebrauchsüberlassung der angemieteten Räume auch einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Es ist vielmehr allein Sache des Mieters, durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen für einen Stellplatz zu sorgen (BGH v. 31.8.2010 – VIII ZR 268/09).

Auch im Hof des Hauses darf der Mieter seinen Personenwagen nur dann abstellen, wenn ihm dies der Vermieter erlaubt hat (LG Wuppertal v. 15.9.1995 – 10 S 23/95 -).

Ein einheitlicher Vertrag ist für die Mieterseite in der Regel günstiger.

Die Entscheidung, ob ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt, ist in Fällen problematisch, in denen die Garage/der Stellplatz zu einem anderen Zeitpunkt oder durch einen getrennten Mietvertrag angemietet wurde.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage – dasselbe hat für einen Stellplatz zu gelten – spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10). Unschädlich für die Annahme der Einheitlichkeit ist es, wenn in einem solchen Fall die Vertragsabschlüsse Jahre auseinander liegen (OLG Karlsruhe v. 30.3.1983 – 3 REMiet 1/83 -). Ebenfalls unschädlich ist es, wenn als Mieter der Wohnung beide Ehegatten, als Mieter der Garage aber nur ein Ehegatte aufgeführt werden (LG Stuttgart v. 5.12.1990 – 5 S 136/90 -; LG München II v. 6.7.1989 – 8 S 411/89 -).

Befinden sich Garage und Wohnung auf zwei voneinander entfernten Grundstücken bedarf es für die Annahme der „Einheitlichkeit des Vertrags“ einer ausdrücklichen Vereinbarung oder anderer deutlicher auf einen solchen Parteiwillen hindeutenden Indizien, wie zum Beispiel einer Verschmelzung des Mietzinses für Wohnung und Garage (BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10).

Eine von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweichende Kündigungsfrist für die Garage lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich um zwei rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handeln sollte. Dies gilt selbst dann, wenn Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen und bei Mieterhöhungen Wohnraum- und Garagenmiete im selben Verhältnis angehoben wurden (BGH v. 9.4.2013 – VIII ZR 245/12 -).

Ein einheitlicher Mietvertrag ergibt sich noch nicht daraus, dass dem Mieter bei der Anmietung der Wohnung vom Vermieter zugesagt wurde, dass er bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung hinzumieten könne. Denn hieraus ergibt sich nicht der Schluss, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrages einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung schließen wollten (BGH v. 8.10.2013 – VIII ZR 254/13).

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr ist zu unterscheiden:

Kündigung bei einheitlichem Mietvertrag

Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig (BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10).

Garage und Wohnung können also nur zusammen gekündigt werden. Grundsätzlich gibt es also hier auch keine „Eigenbedarfskündigung“ nur für die Garage (LG Köln v. 26.2.1992 – 10 S 419/91 -).

Zu den Ausnahmen: Info Nr. 108, Teilkündigung.

Mieterhöhung bei einheitlichem Mietvertrag

Auch Mieterhöhungen können bei einem einheitlichen Mietvertrag nicht isoliert für die Garage vorgenommen werden (AG Köln v. 4.12.2003 – 210 C 397/03 -).

Vielmehr wird die Garage im Rahmen der Feststellung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses bei der Mieterhöhung für die Wohnung gemäß § 558 BGB berücksichtigt. Entweder enthält der anzuwendende Mietspiegel einen ausdrücklichen Zuschlag für die mitvermietete Garage oder den Stellplatz. Oder die aus der Mitvermietung resultierende Werterhöhung wird durch Gutachten ermittelt. Entscheidend ist die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, das sich aus Wohnraum und Stellplatz zusammensetzt (AG Karlsruhe v. 19.12.2002 – 12 C 142/02 -).

Garagen, die unabhängig von einer Wohnung angemietet werden, gelten quasi als „Geschäftsräume“, auf die die Wohnraumschutzbestimmungen keine Anwendung finden. Die Kündigung des Garagenmietverhältnisses richtet sich in diesen Fällen nach der Vereinbarung, die die Parteien im Mietvertrag getroffen haben. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann die Kündigung nach § 580 a Abs. 1 BGB erfolgen. Dagegen ist die spezielle Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB bei privat genutzten Garagen nicht anwendbar (AG Wuppertal v. 26.10.1994 – 94 C 401/94 -).

Wegen dieser relativ leichten Kündbarkeit, werden die Verträge meistens für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart (befristeter Mietvertrag). Innerhalb dieses Zeitraumes scheidet dann eine ordentliche Kündigung für beide Seiten aus.

Mieterhöhungen oder die Abwälzung von Betriebskosten sind nur zulässig, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Gesetzlich festgelegte Mietobergrenzen für die Vermietung von Stellplätzen und Garagen gibt es nicht. Hier bestimmen sich die Preise allein nach den Regeln des Marktes (Angebot und Nachfrage).

Hinweis: Da der Vermieter einen unbefristeten Stellplatzmietvertrag fristgemäß und ohne Angaben von Gründen kündigen könnte, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht Folge leisten will, ist in solchen Fällen der verlangten Erhöhung nur dann zu widersprechen bzw. die Erhöhung nicht zu zahlen, wenn es dem Mieter nicht unbedingt auf eine weitere Nutzung der Garage ankommt.

Kann die Garage wegen Mängeln, oder weil die Einfahrt versperrt ist, nicht benutzt werden, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern (LG Köln v. 19.12.1974 – 1 S 211/74 -) bzw. Schadensersatz zu fordern (AG Hamburg v. 25.2.2015 – 49 C 493/14 -); vgl. Info Nr. 12 „Wohnungsmängel – Wann darf die Miete gemindert werden?“.

Ist den Mietern von Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Pkw nur gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmt abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungschance vor. Der Widerruf ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter kein wichtiger Grund zur Seite steht (LG Berlin v. 16.9.2004 – 67 S 57/04 -, MM 04, 410).

Besonderheiten im Sozialen Wohnungsbau gibt es nur dann, wenn die Garage im Rechtssinne zusammen mit der Sozialwohnung vermietet wurde. Ist hingegen die Garage völlig unabhängig von einem Wohnraumietvertrag an den „Sozialmieter“ oder aber auch an einen Dritten überlassen worden, gilt auch hier die oben unter 2.) dargestellte Rechtslage.

Im Sozialen Wohnungsbau (siehe Info Nr. 53) kann gemäß § 27 Neubaumietenverordnung (NMV) für Stellplätze und Garagen eine angemessene Vergütung verlangt werden. Diese braucht nicht an der Kostenmiete orientiert zu sein. Bei der Entgeltanpassung sind die formellen Anforderungen des § 10 WoBindG einzuhalten. Gemäß § 4 Abs. 8 NMV ist auch die rückwirkende Erhöhung des Stellplatzentgeltes zulässig (AG Wedding v. 20.9.1989 – 6 C 426/89 -). Die Angemessenheit der Vergütung kann nicht danach beurteilt werden, welche Vergütung bisher verlangt wurde, sondern welche Vergütung absolut gesehen angemessen ist (AG Tiergarten v. 12.8.1994 – 3 C 186/94 -). Angemessen ist der ortsübliche Mietzins, der gegebenenfalls durch Sachverständigengutachten zu ermitteln ist. Die Anpassung an das angemessene Niveau ist schrittweise vorzunehmen. Welche Schritte angemessen sind, ist jeweils eine Frage des Einzelfalles (AG Schöneberg v. 12.12.1994 – 7 C 248/94 -). Zur „Angemessenheit“ von Mieterhöhungen gehört es, dass sie in einer sozial verträglichen Weise durchgeführt werden (AG Schöneberg v. 20.2.1996 – 15 C 699/95 -).

Besteht über eine preisgebundene Wohnung und einen Stellplatz in einer Hoch- und Tiefgarage ein einheitlicher Mietvertrag, müssen die auf die Hoch- und Tiefgarage entfallenden Betriebskosten entgegen § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV nicht heraus gerechnet werden (LG Köln v. 11.5.2012 – 10 S 48/11 -).

Wohnungsmietverträge sind nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz i.V.m. der geltenden Richtlinie des Bundesfinanzministeriums von der Umsatzsteuer – auch als Mehrwertsteuer bekannt – befreit. Mietet man hingegen eine Garage oder einen Pkw-Stellplatz, ist ein solcher Vertrag grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Nur wenn der Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag als Nebenleistung zum Wohnungsmietvertrag angesehen werden kann, erstreckt sich die Umsatzsteuerbefreiung des Wohnungsmietvertrages nach der o.g. Richtlinie auch auf den dazu gehörenden Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag. Das wird zumeist dann gegeben sein, wenn gemeinsam mit dem Wohnungsmietvertrag auch ein gesonderter Garagenvertrag abgeschlossen wird, der Vermieter also für beide Verträge der gleiche ist und die Garage oder der Stellplatz sich auf dem gleichen Grundstück wie die Wohnung befindet.

Erst recht gilt die Befreiung natürlich für Garagen oder Stellplätze die direkt im Wohnungsmietvertrag mitvermietet sind.

Aber auch wenn der Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag erst später geschlossen wird, aber Vermieter und Grundstück identisch sind, wird man mangels anderslautender Vereinbarung von einer umsatzsteuerfreien Nebenleistung zum Wohnungsmietvertrag ausgehen können.

Nur wenn Garage oder Stellplatz völlig unabhängig vom Wohnungsmietvertrag mit einem anderen Vermieter abgeschlossen werden, unterliegt der Vertrag der Steuerpflicht.

Aber auch dann gilt: Der Vermieter kann bei einer Vermietung von PKW-Abstellplätzen nur dann die von ihm zu entrichtende Mehrwertsteuer neben der Miete auf den Mieter umlegen, wenn eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde. Andernfalls ist in dem vereinbarten Mietzins eine vom Vermieter zu entrichtende Mehrwertsteuer bereits enthalten (AG Köln v. 25.01.1994 – 208 C 471/93 -).

Gesetzliche Erhöhung der Mehrwertsteuer

Wird der Prozentsatz der Mehrwertsteuer durch Gesetz erhöht, so kann der Vermieter (in den oben genannten Fällen der Umsatzsteuerpflichtigkeit) gemäß § 29 Abs. 1 und 2 UStG vom Mieter die Angleichung der Zahlung an den neuen Umsatzsteuersatz verlangen. Dies gilt jedoch nur, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Der Umfang des Nutzungsrechts richtet sich vor allem nach dem Vertrag und den örtlichen Gegebenheiten.

So darf der Mieter in „seiner“ Garage auch Zubehör (z.B. Werkzeug, Ersatzteile, Winterreifen) lagern, Regale anbringen und Schränke aufstellen. Das gilt selbstverständlich nicht für offene Stellplätze (AG Stuttgart v. 1.4.2016 – 37 C 5953/15 -).

Auf einem einzeln vermieteten Parkplatz dürfen auch zwei Fahrzeuge hintereinander abgestellt werden, wenn die Nutzer der anderen Platze dadurch nicht behindert werden (LG Gießen v. 19.5.1982 – 1 S 98/82 -).

Der Mieter darf auch vor seiner Garage ein Fahrzeug abstellen (AG Hamburg-Wandsbek v. 20.9.2001 – 711 C 137/01 -).

Der Mieter eines Stellplatzes darf dessen volle Breite ausnutzen. Er darf auch dann bis zum rechten Rand parken, wenn dem Nutzer des Nachbar-Parkplatzes das Einsteigen erschwert wird (AG München v. 11.6.2013 – 415 C 3398/13 -).

Wer seinen PKW auf einem Duplex-Stellplatz (Doppelparker) falsch abstellt, sodass der Wagen beim Hebe- bzw. Senkvorgang durch einen anderen Nutzer beschädigt wird, muss seinen Schaden selbst tragen (AG München v. 30.4.2015 – 213 C 7493/15 -).

Die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers sind auch auf die Garagen- und Stellplatzmieter umzulegen (AG Schöneberg v. 29.1.2013 – 15 C 552/11 -).

Andererseits: Die Kosten für die Reinigung von Garagen bzw. Stellplätzen und deren Zufahrten sind nur auf die Garagen-/Stellplatzmieter zu verteilen; die nicht nutzungsberechtigten Mieter dürfen nicht mit den Kosten für die Pflege, Winterdienst etc. belastet werden (AG Spandau v. 6.11.2013 – 4 C 192/13 -, MM 7+8/14, 38).

Die fehlende Beteiligung der Stellplatzmieter an der Betriebskostenumlage ist aber als bloßer inhaltlicher Fehler der streitigen Betriebskostenabrechnungen anzusehen (BGH v. 13.12.2011 – VIII ZR 286/10).

Hat nur ein Teil der Mieter Garagenplätze gemietet, bedarf es zur formellen Wirksamkeit in der Betriebskostenabrechnung keiner Aufschlüsselung, welche Kosten für die Wohnungen mit Garagennutzung und welche für Wohnungen ohne Garagennutzung angefallen sind (BGH v. 10.2.2016 – VIII ZR 33/15 -).

Berliner Mieterverein
29.03.2022