Leitsatz:
Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05; vom 11. November 2008 – VIII ZR 265/07).
BGH v. 12.1.2011 – VIII ZR 296/09 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Für das Abrechnungsjahr 2006 hatte der Vermieter ursprünglich ein Heizkostenguthaben in Höhe von 152,60 Euro errechnet. Bei der Abrechnung vom 6. Juli 2007 hatte er versehentlich 8200 Liter Heizöl im Wert von 4613,32 Euro nicht berücksichtigt. Dies holte er mit Schreiben vom 11. Dezember 2007 nach und schickte eine korrigierte Abrechnung, die nur noch ein Mieterguthaben in Höhe von 14,52 Euro auswies. Den Differenzbetrag von 138,08 Euro buchte der Vermieter direkt beim Mieter ab.
Nach Ansicht des BGH zu Recht. Denn der Vermieter darf eine bereits erteilte Betriebskosten- beziehungsweise Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil der Mieter korrigieren. Eine aus der Abrechnung bereits erteilte Gutschrift kann zurückgebucht werden.
Nach § 556 BGB muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebs- und Heizkostenabrechnung dem Mieter zugesandt haben. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus seinen Abrechnungen ausgeschlossen, er kann die Abrechnungen auch nicht mehr zum Nachteil der Mieter korrigieren.
25.10.2017
