Leitsätze:
a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21.1.2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6.7.2010 – VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512).
b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.3.2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.
d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. 3.2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).
BGH vom 4.2.2015 – VIII ZR 154/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 27 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Hier ging es um die Frage, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.
Die Mieterin bewohnte aufgrund eines am 14.4.2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung. Mit Schreiben vom 28.2.2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.5.2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18.7.2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Mieterin widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.
Das sah der BGH anders. Er entschied, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liege nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen sei oder zumindest erwäge, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufkläre.
Kein Rechtsmissbrauch liege dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen habe. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringe ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbiete und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) mache, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft habe und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen könne. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende – Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.
Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende – Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen habe, dürfe allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr komme es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei könne auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bildeten.
Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ treffe, stelle den Mieter nicht schutzlos. Wolle er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, könne er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. Soweit der Bundesgerichtshof.
Der Rechtsstreit wurde vom BGH an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Mieterin bestrittenen – Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB) getroffen werden können.
Kommentar
Die Entscheidung ist problematisch, schafft keine Rechtssicherheit und höhlt den gesetzlichen Kündigungsschutz bei Eigenbedarfskündigungen weiter aus. „Vermieter müssen beim Abschluss des Mietvertrages nicht klären, ob sie oder ein Familienangehöriger in nächster Zeit die Mietwohnung für sich beanspruchen werden. Damit wird das Risiko, die Wohnung nur kurze Zeit bewohnen zu können, einseitig dem Mieter zugeordnet. Der gesetzliche Kündigungsschutz bei Eigenbedarfskündigungen wird so weiter ausgehöhlt.
Die Entscheidung ist auch wenig praxistauglich. Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf liegt danach vor, wenn der Vermieter entschlossen ist beziehungsweise ernsthaft erwägt, die Wohnung nur kurzfristig zu vermieten. Er muss sich aber beim Abschluss des Mietvertrages hierüber gar keine Gedanken machen. Erklärt er, er hätte in dieser Richtung beim Abschluss des Mietvertrages keine Überlegung angestellt, dann ist ein späterer kurzfristiger Eigenbedarf nicht rechtsmissbräuchlich. Mit dieser Argumentationshilfe des Bundesgerichtshofs ist das Thema kurzfristiger und rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf vom Tisch. Der Tipp des Bundesgerichtshofs, der Mieter könne beim Abschluss des Mietvertrages einen einseitigen Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung mit dem Vermieter vereinbaren, ist schlicht lebensfremd.
27.03.2022
