Leitsätze:
a) Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.
BGH vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietparteien hatten den Mietvertrag für die Räume einer Zahnarztpraxis bis zum 30.4.2020 befristet. Im laufenden Mietverhältnis vereinbarte dann einer der Mieter mit dem damaligen Vermieter mündlich, dass die monatliche Miete ab dem 1.1.2006 um 20,00 Euro auf 1370,00 Euro erhöht werde. Im Oktober 2013 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 31.7.2014. Es ging mithin um die Frage, ob sich das an sich befristete Mietverhältnis nach § 550 BGB durch einen Schriftformverstoß in ein jederzeit kündbares unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt hatte. Zur Aufklärung einiger Sachverhaltsaspekte hat der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverweisen müssen und konnte deshalb nicht abschließend entscheiden. Er hat jedoch zwei wichtige Aspekte zu § 550 BGB angesprochen:
Da die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur gewahrt ist, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Mietvertragsurkunde ergeben, war jahrelang umstritten, wann eine Mieterhöhung „wesentlich“ ist. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, indem er jedwede Mieterhöhung für „wesentlich“ hält.
Kontrovers diskutiert wird weiterhin seit Jahren, wann die Inanspruchnahme der Rechtsfolge des § 550 BGB rechtsmissbräuchlich ist. Hier bleibt der BGH bei seiner Linie. Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, dass die vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten ist. Ein Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB sei ausnahmsweise nur anzunehmen, wenn zum Beispiel der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.
09.03.2016
