Leitsatz:
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
BGH vom 10.2.2016 – VIII ZR 137/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die Wirksamkeit der mietvertraglichen Betriebskostenvereinbarung. Der Mieter meinte, der im Mietvertrag enthaltene Verweis auf den Betriebskostenkatalogs der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sei unwirksam, weil zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 27.1.2007 diese Verordnung schon außer Kraft gewesen sei.
Dieser Argumentation folgte der BGH nicht. Es sei ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die – im Wesentlichen inhaltsgleiche – Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.
Die im Mietvertrag vom 27.4.2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen seien dahin auszulegen, dass die Mieter die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben.
Allgemeine Geschäftsbedingungen seien nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden.
Dabei sei vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert sei. Bereits in der am 1.11.1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung finde sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die „dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. Seit dem 1.1.2007 sei dieselbe Definition nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten – unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003, die den bis 31.12. 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst habe.
Zudem sei es auch – sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum – seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedürfe der Begriff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei.
Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ein solcher Fall liege hier aber nicht vor.
Am Rande hat der BGH die bisherige Rechtsauffassung bestätigt, dass für die Vereinbarung der sogenannten „Sonstigen Betriebskosten“ etwas anderes gilt. Nach wie vor können solche Kosten nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich im Einzelnen bezeichnet werden (zum Beispiel „Dachrinnenreinigung“). Der Begriff „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag reicht nicht.
04.01.2018
