Leitsätze:
a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
b) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
c) Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).
BGH vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 23 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es ging hier um die Frage, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.
Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Vermieter gegenüber dem Mieter hier erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst hatte.
Der Mieter meinte, keine Nachzahlungen leisten zu müssen, da die Betriebskostenabrechnungen verspätet seien. Der BGH gab ihm Recht.
Die Abrechnungspflicht sei nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliege, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt werde. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung sei der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergebe sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar.
Vielmehr habe der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Vorauszahlung der Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung noch nicht ergangen sei.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG entfaltet nämlich gegenüber einem Dritten, wie dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung sei damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
Damit könne ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die WEG-Verwaltung die Jahresabrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung verlangen, wenn er die Verspätung der Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe, was er konkret darzulegen habe. Hierzu gehöre insbesondere die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen habe, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.
Hieran fehlte es im vorliegenden Fall. Denn es fehlte jeder Vortrag dazu, was der Vermieter selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Lauf des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass der bisherige Verwalter die Jahresabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung geeignet hat.
22.05.2017
