Wohnflächenoptimierung durch Umbauten -
Zwischenwände, Hängeböden, Wanddurchbrüche

Weil die Mieten bei Neuanmietungen so hoch sind, bleiben viele Familien in ihren Wohnungen, obwohl die eigentlich zu klein sind. Da ist Fantasie bei der Organisation der Wohnung gefragt. Umbauten in der Wohnung können helfen, auf wenigen Quadratmetern besser zu wohnen. Für größere Eingriffe braucht man das Einverständnis des Vermieters. Vieles ist aber auch ohne dessen Zustimmung möglich.

Aus zwei mach drei, dachten sich Katrin, Daniel und Inga (Namen geändert). Auf der Suche nach einer neuen Wohnung fand die Dreier-Wohngemeinschaft eine schöne Wohnung im Wedding. Einziger Nachteil: Sie hatte ein Zimmer zu wenig, dafür aber eine sehr große Wohnküche. Um ein drittes Zimmer zu gewinnen, teilten sie die Küche. Mit Hilfe befreundeter Handwerker bauten sie eine leichte Gipskartonwand mit einer Tür in den Raum, so dass hinter der Küche ein kleines Zimmer entstand. Die Küche wurde so zum Durchgangsraum. Damit sie auch weiterhin Tageslicht bekommt, haben die drei Mieter im oberen Drittel ihrer Wand Plexiglasscheiben eingelassen. Ein Dunstabzug war in der Küche schon vorhanden, Herd und Spüle konnten auch an ihrem Platz stehen bleiben. Die verbleibende Küche ist immer noch groß genug, um dort zu dritt gemeinsam am Tisch zu essen. Auf eine zusätzliche Elektroinstallation mit einem eigenen Lichtschalter für das neue Zimmer haben sie verzichtet. Dass die Leichtbauwand etwas hellhörig ist, stört sie nicht weiter.

Ohne Erlaubnis des Vermieters?

Die Dreier-WG ist mit ihrer neuen Wohnsituation sehr zufrieden. Doch einen Haken hat die Sache: Sie haben ihren Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt und hoffen, dass er nichts von ihrem Umbau mitbekommt. Sie haben darauf geachtet, dass die Wand bei ihrem Auszug rückstandslos wieder ausgebaut werden kann. Außer ein paar Bohrlöchern, die man wieder verschließen kann, wird dereinst nichts mehr von einer Zwischenwand zu sehen sein.

Einen ebenfalls sehr praktischen Umbau haben die Familien Thomsen und Herbst (Namen geändert) vorgenommen. Die miteinander befreundeten Weddinger Familien haben etwa gleichaltrige Kinder und wohnen direkt nebeneinander. Sie haben die dünne Wand zwischen ihren benachbarten Wohnungen durchbrochen und dort eine Tür eingebaut. Wenn Frank und Karla Herbst abends ausgehen, öffnen sie diese Tür, damit die Kinder direkt zu Thomsens rübergehen können, falls mal was ist. So braucht man keinen Babysitter. Auch sie haben ohne Zustimmung des Vermieters umgebaut. Sie hätten dafür auch wahrscheinlich keine Erlaubnis bekommen. Dass sie die Tür spätestens dann wieder zumauern müssen, wenn einer von beiden auszieht, ist ihnen natürlich klar.

Sich nach eigenem Geschmack in der Mietwohnung einzurichten, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und ist deshalb auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt. Das betrifft nicht nur das Aufhängen von Lampen, Spiegeln oder Handtuchhaltern und die dafür notwendigen Dübellöcher, sondern auch kleinere Umbauten wie etwa der Einbau eines Hochbettes oder das Anschrauben einer Vorrichtung zum Wäschetrocknen auf dem Balkon.

Beim Auszug wird der Rückbau fällig

Bei größeren Umbauten, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, benötigt man das Einverständnis des Vermieters. Darunter versteht man Maßnahmen, die mehr in die Bausubstanz eingreifen als ein paar Bohrlöcher und nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden können. Dazu zählen zum Beispiel der Einbau einer Sauna oder das Anbringen einer Außenjalousie oder einer Markise.

Eindeutige Regeln, was ohne Vermieterzustimmung möglich ist und wofür man sein Einverständnis braucht, gibt es nicht. Die Rechtsprechung zu dem Thema hängt stark vom Einzelfall ab. Es gibt auch ein Urteil, das Mietern erlaubt, ohne zu fragen, eine Leichtbauwand einzubauen (Landgericht Essen vom 22. April 1987 – 10 S 633/86). Ziemlich unstrittig ist, dass man ohne Zustimmung eine Zwischendecke als Hängeboden einziehen darf, um dort Dinge zu lagern, die man nicht täglich braucht (Landgericht Berlin vom 18. Mai 2001 – 65 S 503/00). Aber auch ein einfaches Hochbett sorgt zuweilen für einen Gang vor Gericht: Ein Vermieter sah in der Eigenkonstruktion des Mieters eine „Galerie“, auf der sich angeblich bis zu zehn Personen aufhalten könnten, und machte sich deshalb sowohl um die Statik als auch um die Fluchtwege im Falle eines Brandes Sorgen. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger bestätigte aber, dass es sich wirklich nur um ein Hochbett handelt, von dem keine Gefahr ausgeht. Der Mieter durfte es stehen lassen (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vom 20. Dezember 2002 – 2 C 519/02).

Der Vermieter kann frei entscheiden, ob er einen Umbau erlaubt oder nicht. Er darf nur nicht ohne sachlichen Grund aus Willkür seine Zustimmung verweigern. Grundsätzlich zustimmen muss der Vermieter jedoch, wenn die Wohnung für einen behinderten Mieter angepasst werden muss, zum Beispiel durch Beseitigung von Türschwellen, Verbreiterung von Türen oder Einbau eines Treppenlifts. Der Vermieter darf eine Sicherheitsleistung fordern, die es ihm erlaubt, nach Vertragsende erforderlichenfalls den vorherigen Zustand wiederherzustellen.

In allen Fällen kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter beim Auszug seine Einbauten auf eigene Kosten rückgängig macht. Nur wenn der Vermieter sehr aufwendigen Maßnahmen vorbehaltlos zugestimmt hat, entfällt die Rückbaupflicht. Bei teuren Umbauten ist es deshalb wichtig, die Mieterinvestition mit einem schriftlichen Vertrag abzusichern, insbesondere für den Fall, dass der Mieter auszieht, bevor er seine Investition „abgewohnt“ hat. Eine Kostenerstattung erhält der Mieter nur, wenn seine Umbauten den Wert der Wohnung objektiv gesteigert haben. Wenn ein Mieter den verlangten Rückbau verweigert, drohen ihm sogar Schadensersatzzahlungen.

Auf der anderen Seite hat der Mieter natürlich das Recht, seine Einbauten beim Auszug mitzunehmen. Auch dabei muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Hat ein Mieter beispielsweise die Spüle des Vermieters durch eine eigene Küchenzeile ersetzt, hat er die alte Spüle wieder einzubauen. Entfernte Ausstattungsgegenstände sollte man also sicher aufbewahren.

Früher haben Mieter recht häufig ihre Wohnfläche durch eine Verglasung des Balkons oder der Loggia erweitert. Damit hat man einen zusätzlichen Wohnraum gewonnen, der zwar nicht beheizbar, aber vor Regen und Wind so geschützt ist, dass man sich dort auch bei schlechtem Wetter aufhalten kann. In der Britzer Hufeisensiedlung hatte die Wohnungsbaugesellschaft Gehag in den 80er Jahren den Mietern großzügig die Verglasung der Loggien erlaubt. Heute geben Vermieter dazu nur noch selten ihre Zustimmung, weil das Erscheinungsbild des Hauses leidet, wenn die Mieter ihre Balkone alle mit eigenen Fensterkonstruktionen versehen.

Mit Hinweis auf den Denkmalschutz wollte die Deutsche Wohnen als Gehag-Nachfolgerin ab 2009 die Mieter der Hufeisensiedlung zum Rückbau der Balkonverglasung zwingen – allerdings erfolglos.

Jens Sethmann

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Bauordnung lässt freie Hand

Die Berliner Bauordnung macht für Umbauten innerhalb bestehender Wohnungen wenig Einschränkungen: Tragende Wände dürfen selbstverständlich nicht entfernt werden, neu einzuziehende Trennwände dürfen nicht aus brennbarem Material sein. Aufenthaltsräume müssen mindestens 2,50 Meter hoch sein sowie ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Das heißt: Wenn man aus einem großen zwei kleine Zimmer macht, müssen auch beide Räume ein Fenster haben. Bäder, Toiletten, Küchen und Kochnischen sind aber als fensterlose Räume zulässig, wenn eine wirksame Entlüftungsanlage vorhanden ist.

js

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Hartmut Lindenberg
06.05.2018