Was passiert mit eigenen Mietereinbauten? -
Rechte und Pflichten bei Umbau und Mietermodernisierung

Viele Mieter stecken im Laufe der Jahre erhebliche Geldbeträge in ihre Wohnung, sei es, um sie ihren persönlichen Bedürfnissen anzupassen oder auch, weil die Hausverwaltung keine Anstalten macht, uralte Ausstattungsgegenstände auszutauschen. Wer auf eigene Kosten das Bad fliest, zusätzliche Steckdosen installiert oder einen praktischen Hängeboden einbaut, rechnet wohl kaum damit, beim Auszug deswegen Ärger zu bekommen. Viele Mieter fallen daher aus allen Wolken, wenn von ihnen verlangt wird, die Einbauten beim Auszug zu entfernen. Gibt es keine anderslautende vertragliche Regelung, hat der Vermieter aber das Recht auf seiner Seite.

Ein alltäglicher Fall aus der Rechtsberatung des Berliner Mietervereins (BMV): Eine ältere Dame kündigt nach fast 40 Jahren ihre Wohnung. Für die von ihr eingebauten Holzpaneele in Küche und Bad und für die Sicherheitstür mit Spezialschloss müsste ihr der Vermieter eigentlich eine Entschädigung zahlen, findet sie. Doch der winkt ab – und besteht zum Entsetzen der Mieterin auf der vollständigen Entfernung der mietereigenen Einbauten. „Nun gut“, denkt sich die Mieterin, „dann suche ich mir einfach einen Nachmieter, der die Wohnung so übernimmt, wie sie ist – notfalls ohne dafür einen finanziellen Ausgleich zu bekommen.“ BMV-Rechtsberater Peter Riehl muss der alten Dame leider erklären, dass sie aber auch darauf keinen Anspruch hat. „Der Vermieter muss dem nicht zustimmen und kann auf dem Rückbau bestehen“, so Riehl.

Nach langen Verhandlungen und geschicktem Taktieren gelingt es schließlich, mit dem Eigentümer über einen geeigneten Nachmieter zu verhandeln. Im Gegenzug erklärt sich die Mieterin bereit, die Wohnung früher zu räumen, woran der Eigentümer wegen der geplanten Sanierung des Hauses großes Interesse hat. „Unser Mitglied hat Glück gehabt, dass sich der Vermieter nicht quergestellt hat“, sagt Peter Riehl. Ansonsten wäre sie verpflichtet gewesen, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen – und das hätte richtig teuer werden können. Mit dem Herausnehmen der Einbauten allein ist es nämlich nicht getan, darüber hinaus sind sämtliche damit in Zusammenhang stehende Spuren zu beseitigen. „Unter einer vierstelligen Summe kommt man in solchen Fällen meist nicht weg“, weiß der BMV-Rechtsberater.

Manchmal besteht ein Rechtsanspruch auf Umbau

Grundsätzlich gilt: Mieter haben das Recht, in ihrer Wohnung Einbauten vorzunehmen, solange nicht erheblich in die Bausubstanz eingegriffen wird. Ist Letzteres der Fall, ist dafür eine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Die genaue Abgrenzung ist nicht ganz einfach und wird von den Gerichten sehr unterschiedlich vorgenommen. Als Faustregel gilt: Ist die Veränderung ohne großen Aufwand wieder rückgängig zu machen und sind keine Substanzschäden zu erwarten, muss keine Erlaubnis eingeholt werden. Unstrittig ist, dass eigenmächtige Wanddurchbrüche, Balkonverglasungen oder der Austausch von Fenstern nicht zulässig sind. Vor den Folgen solcher Aktionen kann nur gewarnt werden. So wurde vor einigen Jahren einem Mieter gekündigt, weil er ohne Zustimmung des Vermieters die Wohnungstür mit einer Katzenklappe versehen hatte und sich trotz Abmahnung weigerte, sie zu entfernen. Das Landgericht Berlin sah darin einen ausreichenden Kündigungsgrund (Landgericht Berlin, Urteil vom 24. September 2004 – 63 S 199/04 -). Ebenso erging es einem Mieter, der gegen den erklärten Willen seines Vermieters in seine Altbauwohnung ein modernes Fenster eingebaut hatte (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 29. März 2000 – 7 C 521/99 -). Unproblematisch sind dagegen Holzverkleidungen, Hängeböden, Einbauküchen, Hochbetten oder ähnliche Dinge, die man wieder ausbauen kann. Wer die Dielen abschleifen oder Laminat verlegen will, sollte auf Nummer sicher gehen und sich mit dem Vermieter absprechen. Es gibt Gerichte, die keine Zustimmung des Vermieters für erforderlich halten, andere sehen darin einen genehmigungspflichtigen Eingriff.

Das heißt aber nicht, dass man auf ewige Zeiten mit dem Badezimmer aus den 50er Jahren oder dem Kachelofen aus der Gründerzeit leben muss. „In vielen Fällen haben Mieter einen einklagbaren Anspruch auf eine Modernisierung auf eigene Kosten, nur sollte man nicht den Fehler machen und den Vermieter vor vollendete Tatsachen stellen“, erklärt der Rechtsexperte des Berliner Mietervereins, Frank Maciejewski. Das gilt insbesondere für Veränderungen, mit denen die Wohnung an moderne Standards angepasst werden soll, beispielsweise durch eine Warmwasserversorgung im Bad oder verstärkte Elektroleitungen. Verweigert der Vermieter sein Okay, muss man notfalls vor Gericht gehen. Gute Chancen haben mittlerweile Mieter von ofenbeheizten Wohnungen, die ihren Vermieter auf Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung verklagen. Auch Wohnungsanpassungen zugunsten der Barrierefreiheit muss der Vermieter praktisch immer dulden. Das wurde in der Mietrechtsreform im § 554 a des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich geregelt. Ältere oder behinderte Mieter können vom Eigentümer daher beispielsweise die Genehmigung zum Einbau eines Treppenlifts, einer ebenerdigen Dusche oder zum Entfernen der Türschwellen einfordern. Allerdings müssen die Mieter die Umbauten aus eigener Tasche zahlen und der Vermieter darf zur Abdeckung der Rückbaukosten eine finanzielle Sicherheit verlangen.

Interesse an Rückbau muss nachvollziehbar sein

Auch wenn man mit dem Segen des Vermieters umgebaut hat – in aller Regel ist man bei Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem verpflichtet, die Veränderungen wieder rückgängig zu machen. Etwas anderes gilt häufig für DDR-Mietverträge (siehe Kasten: „Achtung: Günstigere Rechtslage bei DDR-Altverträgen“). Ausnahmen lassen die Gerichte außerdem in Einzelfällen zu, wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug ohnehin umbauen will oder wenn für die Forderung des Vermieters kein vernünftiger Grund zu erkennen ist. Auf dieses Argument konnte sich eine Mieterin im folgenden Fall stützen: Mit mündlicher Zustimmung der Wohnungsbaugesellschaft GSW hatte sie auf eigene Kosten Bad und Küche gefliest, die Decke heruntergezogen und die Badewanne verkleidet. Als sie nach über 35 Jahren ausziehen wollte, forderte die GSW den Rückbau. Die Mieterin verstand die Welt nicht mehr. „Als ich eingezogen bin, gab es eine frei stehende Badewanne auf Füßen und am Waschbecken nur kaltes Wasser“, erzählt sie. Um die Wohnung gemütlicher zu gestalten, hat sie zudem einige Wände mit Holz vertäfelt. All diese Einbauten sollte sie jetzt entfernen. „Soll ich das Bad jetzt in den Urzustand von 1929 versetzen?“, fragt die fassungslose Mieterin. Die GSW stellt sich auf den Standpunkt, dass keine schriftliche Genehmigung für den Einbau vorgelegen habe. Zudem hätte man ohnehin nur Fliesen in Pastellfarbtönen genehmigt, die Küche habe aber „lilafarbene Fliesen im Dekor der 80er Jahre“. Es sei fraglich, ob man die Wohnung in diesem Zustand weitervermieten könne. Volker Hegemann, Leiter der Rechtsabteilung beim BMV, hält das Ansinnen der GSW indessen für nicht haltbar. Er beruft sich auf ein viel beachtetes Urteil des Landgerichts Berlin, wonach kein Anspruch auf Rückbau besteht, wenn ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters fehlt (Landgericht Berlin, Grundeigentum 1999, Seite 316). Voraussetzung ist allerdings, dass die Veränderungen fachgerecht vorgenommen wurden und dass sie objektiv gesehen zu einer Wertverbesserung geführt haben – was im Fall der Verfliesung unstrittig sein dürfte. Trotzdem lässt sich der Ausgang eines Gerichtsverfahrens nie voraussagen, es kommt immer auf den Einzelfall an. Noch ist der Streit nicht beigelegt, derzeit sieht es aber so aus, dass es zu einer Einigung kommt. Falls ein Nachmieter gefunden wird, der die Einbauten übernimmt, will die GSW auf ihre Forderung verzichten.

Was für ausziehende Mieter sicherlich die eleganteste Lösung ist, wird von Nachmietern oft nur zähneknirschend akzeptiert. Nicht selten sollen für uralte Gardinenstangen oder hässliche Einbauschränke hohe Ausgleichszahlungen geleistet werden. Dazu kommt: Einbauküchen Marke „Eiche rustikal“ oder Türverkleidungen aus Plüsch sind nicht jedermanns Sache. Und wer Pech hat, muss später sogar die ungeliebten Hinterlassenschaften seines Vormieters für teures Geld entsorgen. Was viele nämlich nicht wissen: Auch Einbauten, die vom Vormieter übernommen wurden, muss man auf Verlangen des Vermieters entfernen. Beim Berliner Mieterverein hatte man kürzlich den Fall, dass eine Mieterin beim Auszug einen Hängeboden ausbauen sollte, der schon mehrere Mietergenerationen überlebt hatte. Da er zu allem Überfluss nicht nur verschraubt, sondern auch verklebt und vernagelt war, muss nun wahrscheinlich die Decke neu verputzt werden. „In solchen Fällen kann es günstiger sein, sich mit dem Vermieter auf die Zahlung einer Geldsumme zu einigen, denn Arbeiten dieser Art sollte man als Laie nicht selber durchführen“, empfiehlt BMV-Rechtsberaterin Aliki Bürger.

Riesenprobleme gibt es häufig auch mit Styroporverkleidungen, die früher recht beliebt waren. Die rückstandslose Entfernung ist eine Heidenarbeit – umso ärgerlicher, wenn man sie den Vor-Vor-Mietern zu verdanken hat. Um Probleme dieser Art zu vermeiden, gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder man besteht beim Neueinzug in eine Wohnung auf der kompletten Entfernung aller „Altlasten“ oder man lässt sich vertraglich zusichern, dass man sie bei Auszug nicht herausnehmen muss.

Übrigens hat der Mieter für sämtliche Einbauten, die er selber eingebracht oder vom Vormieter übernommen hat, ein „Wegnahmerecht“, das heißt, er darf sie ausbauen und mitnehmen. In der Praxis ist damit nur selten etwas anzufangen – meist passen die Einbauten nicht in die neue Wohnung.

Ohne Regelung keine Entschädigung

Viele Mieter sind der Überzeugung, dass ihnen der Vermieter eine Entschädigung für die vorgenommenen Modernisierungsarbeiten und Verschönerungen schuldet. „Ohne eine entsprechende vertragliche Regelung ist das in der Praxis nicht durchzusetzen“, sagt dazu BMV-Experte Frank Maciejewski. Diese Erfahrung hat auch Claus Greil gemacht, der Mitglieder des Berliner Mietvereins bei Wohnungsabnahmen unterstützt. Viele Hausverwaltungen, so der Sachverständige, haben zwar nichts gegen die Umbaumaßnahmen einzuwenden, aber zur Kasse wollen sie dafür nicht gebeten werden. Einen besonders krassen Fall hat er kürzlich erlebt. Da hatte eine Mieterin mündlich mit dem Vermieter abgesprochen, dass sie die Kammer und das daneben liegende Duschbad zu einem großzügigen, modernen Bad umbauen durfte.

Eigene Mietereinbauten

„Die Frau hat richtig viel Geld ausgegeben und nur hochwertige Armaturen einbauen lassen, sogar ein Whirlpool wurde installiert“, berichtet Greil. Als sie schon kurz darauf den Mietvertrag kündigte, wollte sie verständlicherweise eine Ablöse vom Vermieter. Doch der lehnte ab. Da die Mieterin nichts vereinbart hatte, hätte sie bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung keine Chancen gehabt. Die wichtigste Regel lautet daher: Immer eine  schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Das ist zwar oft nicht einfach, denn viele Vermieter sind davon wenig begeistert, aber es lohnt sich, hartnäckig zu bleiben. Vor allem umfangreiche Maßnahmen sollten immer vertraglich abgesichert werden, wobei man sich an der Mustervereinbarung der Investitionsbank Berlin (IBB) orientieren kann. Das dazugehörige Förderprogramm zur Mietermodernisierung gibt es zwar schon lange nicht mehr, aber wer seinerzeit mit Zuschüssen der IBB eine Gasetagenheizung eingebaut hat, ist noch heute auf der sicheren Seite. Damals musste sich der Vermieter verpflichten, bei vorzeitigem Auszug dem Mieter je nach Wohndauer einen bestimmten Prozentsatz der Investitionen zu erstatten. Auch der Verzicht auf Mieterhöhungen und Modernisierungen durch den Vermieter war meist Bestandteil der schriftlichen Vereinbarung. Welche Abrede im Einzelfall am günstigsten ist, sollte immer mit der Rechtsberatung des Berliner Mietervereins abgesprochen werden.

Acki Wagener hat ohne irgendeine schriftliche Vereinbarung 54.000 Euro in seine Wohnung gesteckt – und zieht nun aus, ohne einen Cent zu bekommen. „Bei meinem alten Vermieter galt das gesprochene Wort“, erklärt der Mieter. Und so machte er aus der ehemaligen Dreizimmerwohnung im Seitenflügel-Erdgeschoss ein großzügiges Einzimmer-Loft. Er entfernte die wurmstichigen Dielen, verlegte Estrich und baute ein schickes Duschbad ein. Der Handwerker und Ingenieur hat fast alles selbst gemacht, „sonst wäre das ja gar nicht machbar gewesen“, meint er. Sogar die Elektroinstallation hat er komplett erneuert sowie eine Brennwerttherme eingebaut. „Dass ich so viel investiert habe, hat auch damit zu tun, dass ich meine Firma von zu Hause aus betreibe und meinen Kunden zeigen wollte, was man aus einem Altbaubad machen kann“, räumt er ein. Nach fast 25 Jahren Mietzeit will er nun mit seiner Freundin in eine Eigentumswohnung ziehen. „Ich bin natürlich davon ausgegangen, dass ich meinem Vermieter wenigstens einen Teil der Einbauten verkaufen kann“, so Wagener. Doch der Nachfolger seines mittlerweile verstorbenen Vermieters stellt sich stur. Und so bleibt Acki Wagener nichts anderes übrig, als seine hochwertigen Armaturen, die Badewanne und die Einbauküche auszubauen und mit in seine neue Eigentumswohnung zu nehmen. Über die Fußbodenheizung oder die neuen Fenster darf sich dagegen sein Vermieter freuen. Dessen Verhalten findet der Mieter einfach nur schäbig. Dennoch bereut Acki Wagner seine Investitionen nicht. „Ich habe ja etwas davon gehabt, ich möchte mich nun mal wohlfühlen in meiner Wohnung“, meint er.

Ein sicherlich extremes Beispiel – das aber auch zeigt, dass sich die persönlichen Lebensumstände oft unerwartet ändern. Wer Zehntausende von Euro in seine Wohnung steckt, hat in aller Regel vor, die nächsten zehn, zwanzig Jahre dort wohnen zu bleiben. Doch was ist, wenn man beruflich in eine andere Stadt muss? Oder wenn man plötzlich die Liebe seines Lebens trifft und eine größere Wohnung braucht? Auch aus diesem Grund sollte man sich größere Investitionen in die Mietwohnung gut überlegen.

Birgit Leiß

Bauliche Veränderungen, die erheblich in die Substanz eingreifen, dürfen Sie nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchführen, sonst drohen unter Umständen Schadensersatzforderungen oder gar eine Kündigung.

Dazu gehören zum Beispiel:

• elektrische Leitungen verlegen
• Einbau einer Duschkabine statt einer Wanne
• Verglasen des Balkons
• Abriss des Kachelofens und Ersatz durch einen Allesbrenner
• Heizungseinbau
• Dielen abschleifen
• Laminat verlegen
• Verfliesen des Bades
• Dämmen der Wand
• Kürzen der Türen
• Neues WC oder Waschbecken einbauen

Das dürfen Sie auch ohne Genehmigung des Vermieters einbauen:

• Hochbett
• Einbauküche
• Hängeboden
• Holzverkleidungen an Wänden und Decken
• Einbauschränke
• Waschmaschinenanschluss legen
• Schloss in Wohnungstür austauschen (wenn nur der Zylinder ausgewechselt wird)

Wichtig: Unter Umständen haben Sie einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung. Lassen Sie sich dazu beim Berliner Mieterverein beraten.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie grundsätzlich zum Entfernen der Ein- und Umbauten verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn Sie nach der neuesten Rechtsprechung keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Unterlässt man dies, macht man sich nach erfolgter Abmahnung schadensersatzpflichtig. Ausnahmen gelten für DDR-Mietverträge. Die Rückbauverpflichtung besteht auch, wenn die bauliche Veränderung schriftlich genehmigt wurde – es sei denn, es wurde ausdrücklich etwas Gegenteiliges vereinbart.

Auf eine Entschädigung für die Mieterinvestitionen hat man in der Regel keinen Anspruch. Der Vermieter kann Ihnen den angeschafften Durchlauferhitzer oder das moderne Hänge-WC abkaufen – er muss es aber nicht. Sie dürfen die Einbauten aber mitnehmen.

Wichtig: Von Mietern selbst geschaffene Ausstattungsmerkmale dürfen bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden. Das heißt: Hat der Mieter an Stelle der Kohleöfen eine Heizung eingebaut, ist die Wohnung im Mietspiegel trotzdem in das Feld „ohne Sammelheizung“ einzuordnen.

Umstritten ist die Frage, ob Mieter, die sich selber eine Gasetagenheizung eingebaut haben, den Anschluss an eine Zentralheizung dulden müssen. Grundsätzlich kann man in solchen Fällen aufgrund der eigenen Aufwendungen besondere Härtegründe geltend machen. Doch wenn die Gasetagenheizung bereits zehn Jahre alt oder älter ist, gilt sie in der Regel als abgewohnt und der Mieter kann sich gegen den Einbau einer energiesparenden Zentralheizung nicht wehren.

bl

Eine besondere Rechtslage gilt, wenn es sich um Ein- und Umbauten handelt, die vor dem 3. Oktober 1990 in Mietwohnungen auf dem Gebiet der DDR vorgenommen wurden. Der Einigungsvertrag legt fest, dass vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik abgeschlossene Sachverhalte nach dem seinerzeit in der DDR gültigen Recht zu behandeln sind. Der für Ein- und Umbauten einschlägige § 112 des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR versetzt den Mieter im Verhältnis zum Vermieter in eine komfortable Position – gemessen am Bürgerlichen Gesetzbuch der Bundesrepublik. So mussten laut ZGB zwar Einbauten gleichfalls rückgängig gemacht werden, wenn sie ohne Zustimmung des Vermieters erfolgten. Doch wurde und wird der Mieter von dieser Verpflichtung befreit, wenn die „baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt“. Der Bezug auf diesen Paragrafen hat angesichts des seinerzeitigen baulichen Zustands der Wohnungen vor allem in den Altbauten der DDR fast immer Erfolg, weshalb die Rückbauverpflichtung in sogenannten DDR-Altverträgen fast nie zum Tragen kommt. Einzig wenn es sich bei den Einbauten um Maßnahmen zur Befriedigung eigener Bedürfnisse handelt, etwa bei einer Sauna oder einem Kamin, kann ein Mieter nicht mit einem „gesellschaftlichen Interesse“ argumentieren. Da sich Rechtslage und Rechtsprechung im Falle von DDR-Altverträgen recht kompliziert darstellen, empfiehlt es sich für Betroffene, Rechtsrat für den individuellen Fall beim Berliner Mieterverein einzuholen.

Udo Hildenstab

MieterMagazin 10/07

 

Lesen Sie auch
zu diesem Thema:

Auf einen Blick:
Rechte und Pflichten bei Umbau
und Mietermodernisierung

Achtung: Günstigere
Rechtslage bei DDR-Altverträgen

alle Illustrationen:
Susanne Nöllgen/GrafikBüro