„Wer bürgt, wird gewürgt“, sagt der Volksmund und hat damit nicht ganz Unrecht – zumindest aus Sicht des Bürgen. Für den Mieter hat es dagegen auch Vorteile, wenn Freunde oder Familienangehörige eine Mietbürgschaft übernehmen.
Illustrationen: Lisa Smith
Für Studenten und Auszubildende ist das Vorweisen einer Bürgschaft fast schon selbstverständlich. Wer kein geregeltes Einkommen hat und auch keine Kaution stellen kann, hat sonst kaum Chancen auf eine Wohnung. Allerdings sollten Mama oder Papa – die in solchen Fällen meist einspringen – bedenken, dass sie nicht nur für eventuelle Mietschulden ihres Sprösslings in die Pflicht genommen werden können. Vielmehr haften sie für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis, also auch Schadenersatz wegen des beschädigten Parketts oder der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen, um die es nach dem Auszug möglicherweise Streit gibt. Dazu kommt: Auch wenn die einstigen Studenten irgendwann selber Geld verdienen, bleiben die Eltern „mit im Boot“. „Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter sie aus der Bürgschaft entlässt und stattdessen eine Kaution akzeptiert, hat man nicht“, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins.
Es gibt verschiedene Arten von Bürgschaften. Aus Mietersicht ist eine Privatbürgschaft durch einen Freund oder Familienangehörigen günstiger als eine Bankbürgschaft, da die Bank für diese Leistung Zinsen berechnet. Vermieter verlangen fast immer eine so genannte selbstschuldnerische Bürgschaft. Sie enthält einen Verzicht auf die „Einrede der Vorausklage“, wie es juristisch heißt. Fehlt dieser Passus, muss der Vermieter sich mit seinen Forderungen zunächst an den Schuldner, sprich den Mieter halten. Erst wenn die Forderung rechtskräftig festgestellt wurde, kann der Bürge in die Pflicht genommen werden. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft dagegen kann sich der Vermieter gleich an den Bürgen wenden – und ihm beispielsweise die Rechnung für das beschädigte Parkett schicken.
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter kann entweder eine Kaution oder eine Bürgschaft verlangen. Beides zusammen geht nicht, das wäre eine Übersicherung – die gleichwohl in der Praxis häufig vorkommt. Nach Paragraf 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf die Sicherheitsleistung maximal drei Nettokaltmieten betragen. Doch es gibt eine Ausnahme: Hat der Mieter die zusätzliche Bürgschaft freiwillig angeboten, ist es nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dem Vermieter erlaubt, Kaution plus Bürgschaft zu nehmen (BGH vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/ 90 –). Liegt eine Übersicherung vor, kann man entweder die Kaution oder die Bürgschaft zurückverlangen.
Kaution ist weniger riskant
Das Problem bei einer Bürgschaft ist aus Mietersicht, dass ein Dritter ins Mietverhältnis mit hineingezogen wird, meint Rechtsberater Dr. Michael Häberle vom Berliner Mieterverein: „Für den Vermieter ist das praktisch, er hat im Zweifel immer einen solventen Schuldner an der Angel.“ Eine Kaution ist transparenter. BMV-Mitarbeiter Maciejewski sieht gegenüber der Barkaution aber auch einige handfeste Vorteile. So entfällt das Risiko bei Insolvenz des Vermieters, dass der Mieter seine Kaution nicht zurück erhält. Zudem kann sich der Vermieter auch nach Verjährung seiner Forderungen aus einer Kaution bedienen. Bei Bürgschaften ist dies nicht möglich. Das Risiko für den Bürgen wird dadurch verringert, dass er den Bürgschaftsvertrag bei erheblicher, nicht vorhersehbarer Verschlechterung der Vermögenslage des Hauptschuldners kündigen kann. Für Verbindlichkeiten, die zu diesem Zeitpunkt bereits bestehen, haftet er allerdings weiter.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Bürge gegenüber dem Vermieter ein Recht auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde – allerdings erst dann, wenn keine Forderungen des Vermieters mehr offen sind, etwa wegen noch ausstehender Nebenkostenabrechnung.
Birgit Leiß
Sonderfall Wohngemeinschaft
Übernehmen Eltern eine Bürgschaft für ihr in einer Wohngemeinschaft lebendes Kind, können sie nicht nur anteilig, sondern für die gesamte Miete in Anspruch genommen werden. Das gilt zumindest für die Konstellation, dass alle WG-Mitglieder Hauptmieter sind und somit gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner haften. Sofern in der Bürgschaftserklärung nichts anderes vereinbart ist – was unbedingt zu empfehlen ist – muss dann auch der Bürge für die Gesamtmiete geradestehen.
bl
29.10.2017
