Leitsatz:
Die Bezugnahme auf einen veralteten qualifizierten Mietspiegel in einem Mieterhöhungsverlangen [hier Mietspiegel 2011] führt dann zur formalen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung durch den Vermieter bereits ein aktuellerer qualifizierter Mietspiegel [hier Mietspiegel 2015] veröffentlicht ist.
AG Wedding vom 10.4.2017 – 22a C 392/16 –
Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick
Urteilstext
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu, da das Erhöhungsverlangen vom 14. Juni 2016 formell unwirksam ist. Dem Erhöhungsverlangen fehlt es an der nach § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung. Dies folgt daraus, dass das Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2011 begründet worden ist. Hierbei handelt es sich nicht um einen offensichtlichen Schreibfehler. Dabei kann dahinstehen, ob der Mietspiegel 2015 dem Schreiben beigefügt gewesen ist. Da das Erhöhungsverlangen nicht auf den beigefügten Berliner Mietspiegel sondern auf den öffentlich bekannt gemachten Mietspiegel Bezug nimmt, wäre selbst in diesem Falle keine offensichtliche Unrichtigkeit gegeben, da für den Mieter nicht erkennbar ist, ob der ausdrücklich in Bezug genommene Mietspiegel oder der beigefügte Mietspiegel Anwendung finden soll. Dem Mieter ist auch nicht zuzumuten, dies durch einen Abgleich der einzelnen Daten selbst herauszufinden. Denn die Angaben führen dazu, dass der Mieter die Einordnung der Wohnung, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit die Begründetheit des Erhöhungsverlangens nicht mehr überprüfen kann. Etwaige durch die Widersprüchlichkeit verursachte Unklarheiten gehen dabei zulasten des Vermieters.
Ein veralteter Mietspiegel kann jedoch nur in extra geregelten Ausnahmefällen zur Begründung eines Erhöhungsverlangens herangezogen werden, insbesondere, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein wirksamer Mietspiegel vorliegt, der zur Begründung geeignet wäre. Daraus folgt jedoch, dass ein Mietspiegel dann keine Wirkung mehr hat und nicht mehr als Begründungsmittel benutzt werden kann, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ein neuer Mietspiegel erstellt worden ist (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 2.12.2009, 4 S 61/09, Rn 17, juris; Börstinghaus, jurisPR-MietR 2/2010 Anm 1).
Auch aus der von dem Kläger zitierten Rechtsprechung ergibt sich nichts anderes. Diese hatte lediglich die Konstellation zum Gegenstand, in der in der Zeitspanne zwischen Zugang des Erhöhungsverlangens und der mündlichen Verhandlung ein neuer Mietspiegel veröffentlicht worden ist. Hier wird die Begründung mit dem früheren Mietspiegel für zulässig gehalten, diese führte nicht zur formellen Unwirksamkeit, sondern stellt lediglich einen inhaltlichen Fehler dar (h.M., vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 337/10 -, Rn 7, juris).
Entsprechend kommt es auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen nicht mehr an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1,708 Nummer 11,711 ZPO.
21.11.2017
