Leitsatz:
Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten.
BGH vom 7.2.2018 – VIII ZR 189/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieter haben eine 94 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung. Das Haus hat insgesamt eine Wohnfläche von 720 Quadratmetern.
Die Heizkostenabrechnungen für 2013 und 2014 wiesen für die Wohnung Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Nachforderung der Vermieterin beläuft sich insgesamt auf etwa 5000 Euro.
Die Mieter beanstandeten diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben.
Amts- und Landgericht hatten die Auffassung vertreten, der Mieter müsse konkret darlegen, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Das gelte auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten.
Dem ist der BGH entgegengetreten: Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liege die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Rügen des Mieters kehren diese Beweislast nicht um, sondern fordern den Abrechnungsersteller zur inhaltlichen Überprüfung und gegebenenfalls zum Beweisantritt (hier bezüglich der ordnungsgemäßen Funktionsweise der Wärmemengenzähler und der fehlerfreien Ablesung der Verbrauchswerte) auf.
Insofern sei es bereits im Ausgangspunkt verfehlt gewesen, dass das Berufungsgericht den Mietern die Verpflichtung auferlegt hat, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergebe. Es hätte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.
Wichtig: Es bleibt dabei, dass den Mieter die Beweislast für Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trifft.
20.08.2018
