Mieter, die in Zahlungsverzug geraten sind, können auch künftig ihre Wohnung verlieren, selbst wenn sie die Mietschulden zwischenzeitlich komplett ausgeglichen haben. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich bestätigt. Beim Deutschen Mieterbund (DMB) spricht man von einer Gesetzeslücke.
Grafik: Julia Gandras
Während man eine fristlose Kündigung aus der Welt schaffen kann, wenn man spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage den offenstehenden Betrag zahlt, gilt das bei einer ordentlichen Kündigung nicht. Zunehmend fahren Vermieter daher zweigleisig: sie sprechen gleichzeitig eine außerordentliche fristlose und eine ordentliche Kündigung aus – mit der Folge, dass die Kündigung wirksam bleibt. Das bedeutet, dass unter Umständen Mieter zwangsgeräumt werden können, die keinen Cent Mietschulden (mehr) haben.
Der BGH hat diese Praxis nun für rechtens erklärt (BGH vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Das Landgericht als Vorinstanz hatte in einer recht kreativen Auslegung argumentiert, die ordentliche Kündigung laufe ins Leere, weil das Mietverhältnis bereits durch die wirksam ausgesprochene fristlose Kündigung beendet sei. Dem schloss sich der BGH nicht an und bestätigte damit die bisherige Rechtsprechung (siehe dazu auch: Urteil des Landgerichts Berlin: Ein beendetes Mietverhältnis ist nicht kündbar).
Die Entscheidung sei zwar juristisch nachvollziehbar, aber im Ergebnis absurd, erklärt der DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Der DMB fordert seit Langem eine Gesetzesänderung. Es müsse klargestellt werden, dass auch die ordentliche Kündigung durch die sogenannte Schonfristzahlung unwirksam wird.
Mietern ist also weiter dringend anzuraten, es nicht zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommen zu lassen. Wenn ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen ist oder auch wenn man zwei Monate hintereinander mehr als eine Monatsmiete nicht gezahlt hat, kann der Vermieter kündigen. Auch bei Mietminderungen ist höchste Vorsicht geboten. Sollte sich diese als unverhältnismäßig herausstellen und in der Summe eine Nettokaltmiete übersteigen, riskiert man gleichfalls, die Wohnung zu verlieren.
Birgit Leiß
29.10.2018
