Leitsatz:
Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.
BGH vom 9.1.2019 – VIII ZB 26/17 –
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Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Vermieter und Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung war ein Ehepaar. Im Laufe des Mietverhältnisses übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin der Wohnung wurde. Die Ehefrau, die die andere Wohnung im Haus bewohnte, kündigte sodann das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573 a Abs. 1 BGB (Einliegerkündigung im Zweifamilienhaus) und klagte auf Räumung.
Der BGH beurteilte die Kündigung als unwirksam, weil sie nicht von allen Vermietern – der Ehefrau und dem Ehemann – ausgesprochen worden war. Denn durch die Übertragung seines Miteigentumsanteils an die Ehefrau sei der Ehemann nicht aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und weiterhin (Mit-)Vermieter.
Zwar trete gemäß § 566 Absatz 1 BGB bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müsse die Veräußerung aber zwingend an einen Dritten erfolgen, was bedeute, dass der veräußernde Eigentümer und der Erwerber personenverschieden sein müssten. Der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Dies sei im Hinblick auf die Ehefrau vorliegend nicht der Fall gewesen. Eine direkte Anwendung des § 566 BGB komme damit nicht in Betracht.
Aber auch eine analoge Anwendung von § 566 BGB scheide hier aus. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn – wie hier – einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes aufseiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit nicht zu besorgen.
Da somit weder eine direkte noch eine analoge Anwendung von § 566 BGB in Frage komme, sei der Ehemann weiterhin – zusammen mit seiner nunmehr das Alleineigentum an der Wohnung innehabenden Ehefrau – Vermieter. Eine wirksame Kündigung hätte demnach auch von ihm ausgesprochen werden müssen.
18.02.2019
