Leitsätze:
1. Erfüllt der Vermieter die Herabsetzungspflicht des § 560 Abs. 3 BGB nicht, so kann der Mieter sich ergebende Zahlungsansprüche dem Vermieter gegenüber direkt im Wege der Zahlungsklage durchsetzen. Er ist nicht darauf zu verweisen, den Vermieter auf Abgabe einer entsprechenden Mietermäßigung zu verklagen.
2. Die Veränderung der Miete infolge Ermäßigung der Betriebskosten nach § 560 Abs. 3 BGB ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag keine sogenannte wirksame Anpassungsklausel in Bezug auf die Erhöhungsmöglichkeit der Miete wegen gestiegener Betriebskosten enthält.
3. Die Ermäßigung nach § 560 Abs. 3 BGB ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem die Miete zuvor wegen gestiegener Betriebskosten erhöht worden war.
4. Ausgangspunkt für die Bewertung, ob sich eine Ermäßigung der Betriebskosten ergeben hat, können entweder nur die zur Zeit des Vertragsschlusses vom Vermieter kalkulierten Betriebskosten oder die bei einer letzten Erhöhung oder Ermäßigung der Bruttomiete zugrunde gelegten Betriebskosten sein.
5. Der auf § 242 BGB zu stützende Auskunftsanspruch ist jedenfalls dann nicht gegeben, wenn es keine Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der Betriebskosten und damit der Miete geben könnte, denn der Vermieter ist bei Vereinbarung einer Bruttomiete gerade nicht zur Abrechnung verpflichtet.
6. § 556 a Abs. 2 BGB gilt auch für den Fall, dass eine Inklusivmiete vereinbart war. Diese Regelung räumt dem Vermieter jedoch nur das Recht zur Veränderung der Mietstruktur ein. Die Entscheidung, ob eine entsprechende Veränderung der Mietstruktur erfolgt, liegt damit im Ermessen des Vermieters. Eine generelle Pflicht des Vermieters, die Kaltwasserkosten nach Verbrauch abzurechnen, ergibt sich deshalb nicht daraus, dass der Vermieter Kaltwasserzähler eingebaut hat.
LG Berlin vom 15.5.2007 – 65 S 334/06 –
Mitgeteilt von RAin Dr. Catharina Kunze
06.06.2018
