Leitsätze:
1. Die durchschnittlichen Wohnungsneubaukosten pro Quadratmeter betrugen nach Angaben des statistischen Landesamtes Berlin-Brandenburg für die Jahre 2016 und 2018 1523,00 pro Quadratmeter beziehungsweise 1811,00 pro Quadratmeter.
2. Zu einer „umfassenden Modernisierung“ nach § 556 f Satz 2 BGB gehören reine lnstandsetzungsmaßnahmen nicht.
LG Berlin vom 25.9.2019 – 65 S 107/19 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Landgericht hatte hier das Vorliegen einer umfassenden Modernisierung im Sinne des § 556 f Satz 2 BGB verneint, da ein Großteil der vom Vermieter angeführten Bauarbeiten reine Instandsetzungsmaßnahmen betrafen.
Der Begriff der Modernisierung in § 556 f Satz 2 BGB knüpfe nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555 b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) werde nicht erfasst. Umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweise, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheine. Der Gesetzgeber habe zur Auslegung des Begriffs Bezug auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG genommen. Danach sei Wohnungsbau – als Schaffen von Wohnraum – (auch) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Den Begriff des wesentlichen Bauaufwandes habe die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den Vorgängerregelungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dahin konkretisiert, dass die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwandes erreichen müsse (vgl. BGH, Urteil vom 10.8. 2010 – VIII ZR 316/09). Der Begriff „umfassend“ bezeichne jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen seien die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie müsse in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation beziehungsweise den energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein. Reine lnstandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555 b BGB erfüllten, könnten jedoch schon begrifflich nicht unter § 556 f Satz 2 BGB fallen.
Mehr Infos: BMV-Info 169: Mietpreisbremse
20.11.2019
