Leitsatz:
Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin (MietBegrV Bln) genügt den Anforderungen des § 556 d Abs. 2 BGB. Die Begründung der MietBegrV Bln war und ist in zumutbarer Weise amtlich bekannt gegeben worden und ebenso öffentlich zugänglich.
LG Berlin vom 25.9.2019 – 65 S 107/19 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter bestritt die Anwendbarkeit der sogenannten Mietpreisbremse nach §§ 556 d ff. BGB, weil die Begründung zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht in zumutbarer Weise an allgemein zugänglichen Stellen zu finden sei. Der BGH (Urteil vom 17.7.2019 – VIII ZR 130/18) hatte für die hessische Mietenbegrenzungsverordnung jüngst entsprechend entschieden. Das Landgericht wies die Argumentation des Vermieters zurück.
Gemäß § 556 d Abs. 2 Satz 1 BGB würden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nach Satz 5 bis 7 der Regelung müsse die Verordnung – anders als die Verordnungen im Anwendungsbereich der §§ 558, 577 a BGB – begründet werden. Aus der Begründung müsse sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege, ferner, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen werde, um Abhilfe zu schaffen.
§ 556 d Abs. 2 BGB selbst bestimme keine Pflicht zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung; auch der Gesetzesbegründung lasse sich insoweit nichts entnehmen; folgerichtig werde auch das „Wie“ nicht definiert.
Die Bekanntgabepflicht lasse sich aber aus dem vom Gesetzgeber angegebenen Sinn und Zweck der Begründungspflicht ableiten, die sich nicht in einer Selbstkontrolle des Verordnungsgebers erschöpfe. Sie diene vielmehr dem Ziel, die Gebietsausweisung nachvollziehbar und transparent zu machen. Daraus folge – so das Landgericht unter Berufung auf den BGH – nicht das Erfordernis, die Verordnungsbegründung gemeinsam in einem Dokument mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes zu verkünden. Die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung werde jedenfalls dann nicht beeinträchtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle als im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht werde und damit gewährleistet sei, dass sie für den Regelungsadressaten leicht zugänglich sei.
Diese Voraussetzungen seien in Berlin gegeben. Die Begründung der MietBegrV sei in zumutbarer Weise amtlich bekannt gegeben und ebenso öffentlich zugänglich. Sie sei in der Vergangenheit und auch jetzt weiter über die Seiten des Landesgesetzgebers – des Abgeordnetenhauses Berlin – abzurufen (der erste Link führe zu dem Verordnungstext, dem sich auf Seite 2 die Begründung anschließe), sie könne – wie alle Drucksachen – auch telefonisch oder per E-Mail angefordert werden. Die angegebenen Telefonnummern seien zu – ebenfalls angegebenen – allgemein üblichen Zeiten erreichbar, ausdrücklich auch zur Beratung.
Auch eine einfache Anfrage über gängige Internet-Suchmaschinen (mit dem Suchbegriff „Mietenbegrenzungsverordnung Berlin Begründung“) führe zum Erfolg. Das Landgericht habe auf diese Weise – wie jeder Bürger – bereits in Vorbereitung der Entscheidung vom 29. März 2017 (– 65 S 424/16) Kenntnis vom Inhalt der Verordnung nehmen können und im Übrigen überprüft, dass dies auch weiterhin möglich sei.
Die Begründung sei damit tatsächlich allgemein – denn jedermann – zugänglich. Die Seiten des Abgeordnetenhauses seien – wie die Seiten des Bundestages für die Begründung von Gesetzentwürfen auf Bundesebene – auch eine geeignete amtliche Stelle. Sie richteten sich – ebenso die Seiten anderer Landesparlamente und des Bundestages – ausdrücklich an die Öffentlichkeit, seien hingegen keine interne Informationsquelle wie etwa die Intranetze von Landes- und Bundesbehörden, dies unter anderem mit dem – auch § 556 d Abs. 2 BGB ausdrücklich zugrunde liegenden – Ziel, Entscheidungen des Gesetzgebers auf Landes- und auf Bundesebene für jeden Bürger (die Allgemeinheit) transparent und nachvollziehbar zu machen.
Die Seiten des Abgeordnetenhauses seien auch eine amtliche Stelle, denn sie stünden nicht der Allgemeinheit für Veröffentlichungen und Bekanntmachungen zur Verfügung; im Impressum zeichne das „Abgeordnetenhaus von Berlin, Verfassungsorgan des Landes Berlin“, gesetzlich vertreten durch den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin für die Inhalte verantwortlich.
Die Begründung sei der Allgemeinheit – mit Blick auf den Zweck der Möglichkeit der Überprüfung – auch leicht zugänglich. Für ein Mieterhöhungsverlangen, das keine Rechts-, sondern eine durch jedermann mögliche tatsächliche Überprüfung der Angaben des Vermieters gewährleisten solle, habe der Bundesgerichtshof die Veröffentlichung im Amtsblatt ausreichen lassen (Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07) – dies, ohne dem Vermieter weitergehende Hinweispflichten aufzuerlegen.
Über das Internet zugängliche Veröffentlichungen würden allgemein als leicht zugänglich angesehen. Hier käme die Möglichkeit der telefonischen oder elektronischen Anforderung per E-Mail noch hinzu.
Urteilstext
Gründe:
A.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
B.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem·aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Feststellung, dass die Nettokaltmiete für die hier aus 1 Zimmer bestehende, im Seitenflügel liegende Wohnung mit einer Größe von 44,76 qm nicht 582,00 €, sondern 333,01 € beträgt, §§ 256 Abs. 1 ZPO, 556d Abs. 1, 2 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin). Soweit die zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Miethöhe diesen Betrag überschreitet, ist sie unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Ein weitergehender Feststellungsanspruch besteht nicht.
I.
1. Ihre erstinstanzlich vertretene Auffassung, die §§ 556d ff. BGB seien verfassungswidrig, erhält die Beklagte nach Feststellung der Unzulässigkeit der Vorlagen der ZK 67 des Landgerichts Berlin vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17) und vom 12. April 2018 (67 S 328/17) sowie Nichtannahme der Verfassungsbeschwerde gegen die Entscheidung der ZK 64 des Landgerichts Berlin vom 20. Juni 2018 (64 S 199/17), durch das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 18. Juli 2019 (1 BvL 1/18; 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, WuM 2019, 510) nicht aufrecht.
2. Die MietBegrV Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB. Soweit die Beklagte meint, die Prüfung sei von den Fachgerichten von Amts wegen vorzunehmen, hat sie die Entscheidung der Kammer vom 29. März 2017 (65 S 424/16, WuM 2017, 266 = NJW 2017, 1971) ersichtlich nicht zur Kenntnis genommen. Die Kammer hat bereits in dieser ersten Entscheidung den höchstrichterlichen Maßstäben gemäß unter Einbeziehung der – allgemein zugänglichen – Gesetzes- und Verordnungsmaterialien ausführlich die Einhaltung der formellen und materiellen Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage (§ 556d Abs. 2 BGB) geprüft, im Übrigen auch, ob die Verordnung ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt.
Die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidung vom 29. März 2019 Bezug (665 S 424/16, aaO, nach juris Rn. 50 – 111), der im Übrigen – im Rahmen ihrer von Amts wegen vorgenommene Prüfung jedenfalls insoweit – die Kammern des LG Berlin gefolgt sind (vgl. LG Berlin [ZK 66], Urt. v. 13. August 2018 – 66 S 18/18, nach juris Rn. 72; [ZK 64], Urt. v. 20.Juni 2018 – 64 S 199/17, WuM·2018, 502; LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17, nach juris Rn. 28; so wohl auch: [ZK 63], Urt. v. 23. Oktober 2018 – 63 S 293/17, nach juris).
Eine Auseinandersetzung mit den Feststellungen der Kammer ist dem Vorbringen der Beklagten nicht zu entnehmen.
Soweit die Beklagte sich in ihrem im Termin überreichten Schriftsatz auf eine vereinzelt in der Literatur vertretene Auffassung beruft (Beuermann, Grundeigentum 2019, 1082f.), veranlasst diese ebenso wie die (unzutreffende, von der Kammer nicht geteilte) Auffassung der Beklagten, die Verordnungsbegründung sei „eine interne Information des·Berliner Senats an das Abgeordnetenhaus von Berlin“ und nicht in zumutbarer·Weise an allgemein zugänglichen Stellen zu finden, keine andere Entscheidung.
Die Kammer befindet sich damit in Übereinstimmung mit dem Gesetz, der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Nichtannahmebeschl. v. 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, WuM 209, 510, juris) und des BGH (Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584 = MietRB 2019, 257, zur MietBegrV Hessen) sowie den Intentionen des Gesetzgebers des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 (BT-Drs. 18/3121).
Gemäß § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nach Satz 5 bis 7 der Regelung .muss die Verordnung – anders als die Verordnungen im Anwendungsbereich der §§ 558, 577a BGB – begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt, ferner, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Die MietBegrV Berlin wahrt den Feststellungen im Nichtannahmebeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR.1595/18, WuM 209, 510, juris) zufolge die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes.
Offen bleiben kann, ob das Bundesverfassungsgericht damit – so die Beklagte – keine die Fachgerichte bindende (§ 31 Abs. 1 GG) Aussage darüber getroffen hat, ob die MietBegrV Berlin entsprechend den vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, zur MietBegrV Hessen) konkretisierten Anforderungen zur Veröffentlichungspflicht begründet wurde, denn eben diese Anforderungen sind hier erfüllt. ·
§ 556d Abs. 2 BGB selbst bestimmt keine Pflicht zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung; auch der Gesetzesbegründung lässt sich insoweit nichts entnehmen (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29); folgerichtig wird auch das „Wie“ nicht definiert.
Die Bekanntgabepflicht lässt sich aus dem vom Gesetzgeber angegebenen Sinn und Zweck der Begründungspflicht ableiten, die sich nicht in einer Selbstkontrolle des Verordnungsgebers erschöpft. Sie dient vielmehr dem Ziel, die Gebietsausweisung nachvollziehbar und transparent zu machen (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 29; BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NZM 2019,584, [587]). Daraus folgt – so der BGH – nicht das Erfordernis, die Verordnungsbegründung gemeinsam in einem Dokument mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des·Landes zu verkünden. Die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung ist jedenfalls dann nicht beeinträchtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle als im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht wird und damit gewährleistet ist, dass sie für den Regelungsadressaten leicht zugänglich ist (BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]).
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Begründung der MietBegrV war und ist in zumutbarer Weise amtlich bekannt gegeben und ebenso öffentlich zugänglich. Sie war in der Vergangenheit und ist weiter über die Seiten des Landesgesetzgebers – des Abgeordnetenhauses Berlin – abzurufen (der erste Link führt zu dem Verordnungstext, dem sich auf Seite 2 die Begründung anschließt), sie kann – wie alle Drucksachen – auch telefonisch oder per E-Mail angefordert werden. Die angegebenen Telefonnummern sind zu – ebenfalls angegebenen – allgemein üblichen Zeiten erreichbar, ausdrücklich auch zur Beratung.
Auch eine einfache Anfrage über gängige Internet-Suchmaschinen (mit dem Suchbegriff „Mietenbegrenzungsverordnung Berlin Begründung“) führt zum Erfolg. Die Kammer hat auf diese Weise -wie jeder Bürger- bereits in Vorbereitung der Entscheidung vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO) Kenntnis vom·Inhalt der Verordnung nehmen können, im Übrigen überprüft, dass dies auch weiterhin möglich ist. Soweit die Beklagte das unter Bezugnahme auf eine Einzelmeinung in einer Veröffentlichung in Abrede stellt (Beuermann, Grundeigentum 2019, 1082), verweist die Kammer auf einen ein Jahr zuvor an gleicher Stelle veröffentlichten Aufsatz,·in dem der Autor sich mit der Verordnungsbegründung auseinandersetzt und als Fundstelle eben den Link angibt, der die Kammer ein Jahr zuvor (Urt. v. 29. März 2017 – 65 S 424/16, aaO) erfolgreich zur Verordnungsbegründung geführt hat und auch weiterhin führt (vgl. Berkenharn, Grundeigentum 2018, 1040, [1041],·Fn. 38). Die öffentliche Bekanntmachung der Verordnungsbegründung wird in dem Aufsatz (folgerichtig) nicht beanstandet.·
Die Begründung ist damit tatsächlich allgemein – denn jedermann – zugänglich. Die Seiten des Abgeordnetenhauses sind – wie die Seiten des Bundestages für die Begründung von Gesetzentwürfen auf Bundesebene – auch eine geeignete amtliche Stelle. Sie richten sich – ebenso die Seiten anderer Landesparlamente und des Bundestages – ausdrücklich an die Öffentlichkeit, sind hingegen keine·interne Informationsquelle wie etwa die Intranetze von Landes- und Bundesbehörden, dies unter anderem mit dem – auch § 556d Abs. 2 BGB ausdrücklich zugrunde liegenden – Ziel, Entscheidungen des Gesetzgebers auf Landes- und auf Bundesebene für jeden Bürger (die Allgemeinheit) transparent und nachvollziehbar zu machen. ·
Die Seiten des Abgeordnetenhauses sind auch eine amtliche Stelle, denn sie stehen nicht der Allgemeinheit für Veröffentlichungen und Bekanntmachungen zur Verfügung; im Impressum zeichnet das „Abgeordnetenhaus von Berlin, Verfassungsorgan des Landes Berlin“, gesetzlich vertreten durch·den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin für die Inhalte verantwortlich.
Die Begründung ist der Allgemeinheit – mit Blick auf den Zweck der Möglichkeit der Überprüfung -·auch leicht zugänglich. Für ein Mieterhöhungsverlangen, das keine Rechts-, sondern eine durch jedermann mögliche tatsächliche Überprüfung der Angaben des Vermieters gewährleisten soll, hat der Bundesgerichtshof die Veröffentlichung im Amtsblatt ausreichen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Dezember 2007- VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88, nach juris Rn. 15), dies, ohne dem Vermieter weitergehende Hinweispflichten aufzuerlegen.
Über das Internet zugängliche Veröffentlichungen werden allgemein als leicht zugänglich angesehen, was wohl auch die Beklagte nicht in Abrede stellt. Hier kommen die Möglichkeit der telefonischen oder elektronischen Anforderung per E-Mail hinzu.
Soweit die Beklagte – und der von ihr zitierte Autor unter Bezugnahme auf Art. 64 der Verfassung von Berlin – die Einschätzung vertritt, es handele sich bei der Verordnungsbegründung um eine interne, weil an das Abgeordnetenhaus gerichtete Begründung, lässt sie vollkommen unbeachtet, dass dies den gesetzlich geregelten (für den Gesetz- und Verordnungsgeber verbindlichen) Förmlichkeiten und Abläufen des Normgebungsverfahrens geschuldet ist.
Selbstverständlich richten sich Gesetzes- und Verordnungsentwürfe auf Berliner Landesebene an das Abgeordnetenhaus, so wie sich Gesetzentwürfe der Bundesregierung an den Bundestag richten, denn dies entspricht dem Gang des Verordnungsgebungs- bzw. Gesetzgebungsverfahrens, wobei Art. 60 ff. der Verfassung von Berlin (so wie Art. 70 ff. GG auf Bundesebene) die Grundlagen der Gesetzgebung regeln, die Gemeinsame Geschäftsordnung für die Berliner Verwaltung, Besonderer Teil (GGO II) auf Berliner Landesebene die Anforderungen an Gesetzes- und Verordnungsvorlagen (wie·die Gemeinsame Geschäftsordnung der Bundesministerien für den Bund) sodann in den Einzelheiten.
Gesetzentwürfe sind an das – demokratisch legitimierte, da vom Volk gewählte (Art. 38 f. Verfassung von Berlin – Abgeordnetenhaus gerichtet, weil dieses die Gesetze beschließt, Art. 60 Verfassung von Berlin. Ebenso wie auf Bundesebene – Art. 80 Abs. 1 GG – gelten Ausnahmen für den Erlass von Rechtsverordnungen, wie hier der MietBegrV. Die Ermächtigungsgrundlage, die hier der Anwendung des Art. 64 Abs. 3 Verfassung von Berlin zugrunde liegt, findet sich in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB.
Für das weitere Verordnungsgebungsverfahren maßgeblich sind hier §§ 48ff. GGO II (Berlin), wobei der Senat- vor dem Hintergrund des § 556d Abs. 2 Satz 5ff BGB (auch) die Anforderungen des § 42 GGO II eingehalten hat.
§ 556d Abs. 2 BGB schreibt weder vor noch ergeben sich aus der Begründung des Gesetzentwurfes der Bundesregierung (die – obwohl „Gesetzentwurf“ – auch der Bundesgerichtshof zur Auslegung herangezogen hat, vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NZM 2019, 584, [587]) Anhaltspunkte dafür, dass von den gesetzlich geregelten Förmlichkeiten hinsichtlich der Begründung von Gesetz- oder·Verordnungsentwürfen abgewichen werden soll (vgl. BT-Drs. 18/3121, S 29). Das Absehen von einer (abweichenden) besonderen Regelung lässt nur den Schluss zu, dass der Bundesgesetzgeber im Rahmen der Regelungen in § 556d Abs. 2 Satz 5 – 7 BGB von der ihm benannten, in allen Einzelheiten gesetzlich·geregelten Praxis ausgegangen ist, der er im Übrigen selbst unterliegt [GGO II (Bund)].
Es ergibt sich- die vom BGH in der Entscheidung vom 17. Juli 2019 fortentwickelten Maßstäbe zugrunde gelegt – mit Blick auf das Ziel der Begründungs- und Veröffentlichungspflicht auch kein Mehrwert für die Regelungsadressaten, wenn eine – allenfalls mögliche – zusätzliche Begründung, gerichtet an die Allgemeinheit (den Bürger) verlangt würde; § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB stellen diese Forderung nicht auf; es bedürfte dafür wohl auch einer gesonderten – bisher nicht vorhandenen – gesetzlichen Grundlage.
II.
1. Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen. Eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung liegt nicht vor.
Der Begriff der Modernisierung in § 556f Satz 2 BGB knüpft nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) wird nicht erfasst (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32). Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist,·dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Der Gesetzgeber nimmt zur Auslegung des Begriffs Bezug auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG (BT-Drs. 18/3121, S. 32). Danach ist Wohnungsbau – als Schaffen von Wohnraum – (auch) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Den Begriff des wesentlichen Bauaufwandes hat die Rechtsprechung im·Zusammenhang mit den Vorgängerregelungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dahin konkretisiert, dass die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwandes erreichen muss (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 10.08.2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679, nach juris Rn. 6; BVerwG, Urt. v. 26.08.1971 – VIII C 42.70, ZMR 1972, 87, nach juris Rn. 14). Der Begriff „umfassend“ bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. den energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32; vgl. zu alledem auch Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556f Rn. 20; Beck0GK/Fleindl 1.4.2019, BGB § 556f Rn. 23f.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 556f Rn. 6f; Flatow WuM 2015, 191, (201]). Reine lnstandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können jedoch schon begrifflich nicht unter·§ 556f Satz 2 BGB fallen.
Ein großer Teil des von der Beklagten geltend gemachten Kostenaufwandes in Höhe von insgesamt 26.192,60 € ist nicht auf Maßnahmen im Sinne des § 555b BGB zurückzuführen es handelt sich um lnstandsetzungen. Dem entspricht die von der Beklagten ausgestellte Mietbescheinigung vom 29. Juni 2016, in der die Angabe: „Wohnung wurde umfassend modernisiert“ mit „Nein“ versehen wurde.
Gemäß § 555b BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die nach Ziff. 1 bis 3 (Primär-)Energie nachhaltig eingespart oder der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, nach Ziff. 4 der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder Ziff. 5 die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden; für Maßnahmen nach Ziff. 6 und 7 ist nichts vorgetragen oder ersichtlich.
Werden die (vom Kläger teilweise bestrittenen) Angaben der Beklagten als zutreffend zugrunde gelegt (Anlagen B4, B7), so liegen diese Voraussetzungen überwiegend nicht vor.
Die Maurerarbeiten (3.205,53 €) sind – mit Ausnahme der Positionen, die im Zusammenhang mit der Unterputzverlegung der Elektroleitungen stehen (Positionen FS12_1.6.10, FS12_1.6.50, FS12_1.7.30 und FS12_1.8.10, insgesamt 629,74 € [brutto]) als Instandsetzung, nicht Modernisierung zu bewerten. Der Abbruch bisher vorhandener Möblierung (Einbauschränke, Küchenschränke) ist keine bauliche Veränderung, die Vorarbeiten für Bodenbeläge, Fliesen und Unterböden sind vom Effekt her energetisch bzw. ressourcenneutral; sie führen hier auch keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache oder eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse herbei.
Bad und Küche waren ausweislich der zu den Akten gereichten Fotos in dem – im Wesentlichen – beibehaltenen Umfang bereits mit Fliesen ausgestattet. Anders als eine erstmalige Verfliesung von Bad und Spritzwasserbereich der Küche ist ihr Ersatz durch neue, nunmehr großformatige Fliesen keine Maßnahme im Sinne des § 555b Ziff. 4 oder 5 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., 2019, § 555b Rn. 26f., 104, mwN). Das Kriterium der Nachhaltigkeit bzw. Dauerhaftigkeit ist nicht erfüllt, denn die bereits vorhandene Wohnwertverbesserung durch Fliesen in den „Nassbereichen“ der Wohnung erfährt keine Steigerung, ihre Wirkung wird nicht dauerhafter, wenn sich die Maßnahme auf einen Austausch durch „moderne“ – hier großformatige – Fliesen beschränkt. Semantisch knüpft das Adjektiv hier- wie häufig in der Umgangssprache – an den Begriff der „Mode“ an, mit dem kurzfristige Äußerungen des Zeitgeistes assoziiert werden, nicht hingegen langfristig wirkende Wertungen oder Phänomene. Ein weitergehender Fußbodenaustausch fand – nach den von der Beklagten eingereichten Belegen, insbesondere den dortigen Leistungsbeschreibungen – nicht statt.
Nach den vorstehenden Feststellungen folgerichtig können auch die Fliesenarbeiten selbst (2.887,08 €) nicht als Modernisierungsmaßnahme angesehen werden. Die der Beklagten zuzugebende Verbesserung der optischen Wirkung der neuen Fliesen und die geltend gemachte elastische Versiegelung der Dehnungsfugen der Fliesenbeläge rechtfertigen nicht die Annahme der Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Ziff. 4 und 5 des § 555b BGB. Ebenso verhält es sich mit dem behaupteten geringeren Fugenanteil; eine nennenswerte Wohnwertverbesserung infolge der behaupteten Verringerung des Aufwandes für die Reinigung der Fugen findet ersichtlich nicht statt.
Die Kostenposition findet im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 556f BGB daher keine Berücksichtigung. Am Ergebnis ändert sich nichts Wesentliches, wenn zugunsten der Beklagten die Erweiterung des Wandfliesenbereiches in der Küche im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 1, 2 ZPO (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 87/13, ZMR 16, 188, nach juris Rn. 50) mit 300,00 € berücksichtigt wird. Es sind immer noch·Kosten in Höhe von ca. 2.587,08 € nicht in Ansatz zu bringen.
Im Wesentlichen als Instandsetzung stellen sich auch die Schreinerarbeiten zur Wiederherstellung der Gang- und Schließbarkeit von Türen und Fenstern einschließlich der Erneuerung schadhafter Teile dar (insgesamt 1.176,67 €), dies jedoch mit Ausnahme des elektrischen Fensterantriebs zwischen Bad und Abstellraum (232,50 €), der sich als Gebrauchswerterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB darstellt. Die angesetzten Kosten bleiben in Höhe von 944,17 € unberücksichtigt.
Als reine Instandsetzung sind auch die Fußbodenarbeiten anzusehen, für die die Beklagte insgesamt 2.171,28 € in Ansatz bringt.
ln der „Gutschrift“ 100000577/0284 wurden die Arbeiten „im Kopf“ zwar mit ,;Einzelmod. Parkett verlegen“ bezeichnet. Nach der Leistungsbeschreibung wurden Estrichfehlstellen·instandgesetzt, der alte Dielenboden wurde abgeschliffen·und neu versiegelt. Parkett wurde laut Leistungsbeschreibung nicht (neu) verlegt. Ebenso verhält es sich mit der „Gutschrift“ 100000579/0284. Die Sockelleisten in Flur, Küche und Wohnraum wurden nach dem Vortrag der Beklagten in der Klageerwiderung erneuert; die beigefügten Fotos bestätigen, dass Sockelleisten bereits zuvor vorhanden waren.
ln nahezu allen „Gutschriften“ werden nach dem Netto Rechnungsbetrag Zuschläge in teilweise beträchtlicher Höhe addiert, ohne dass sich erschließt, von der Beklagten auch nicht erläutert oder definiert wird, wofür diese angefallen bzw. womit sie gerechtfertigt sein sollen. Sie sind daher vorab – ohne Prüfung der in dem Beleg beschriebenen Arbeiten herauszurechnen. Im Rahmen der Sanitärinstallationsarbeiten handelt es sich um einen „Zuschlag“. in Höhe von 375,96 € (netto), in der Aufstellung ,,Elektroinstallation“ um einen Betrag von 743,70 € (netto), die weiteren Zuschläge ergeben in der Summe einen Betrag von 527,42 € (netto), insgesamt belaufen·sie sich auf 1.647,08 € (netto= 1.960,02 € brutto).
Werden allein die vorgenannten Beträge addiert, verfehlt die Beklagte in quantitativer Hinsicht bereits erheblich den Betrag von (mindestens) einem Drittel der für. einen Neubau anzusetzenden Kosten, ohne dass es auf die weiteren (qualitativen) Voraussetzungen des § 556f BGB ankäme.
Die Kammer hat – wie im Termin mitgeteilt -·in Parallelverfahren amtliche Auskünfte über die durchschnittlichen Wohnungsneubaukosten/qm beim statistischen Landesamt Berlin-Brandenburg für die Jahre 2016 und 2018 eingeholt; sie betrugen 1.523 €/qm·bzw. 1.811,00 €/qm.
Selbst wenn zugunsten der Beklagten der geringere Wert für 2016 (1.523,00 €/qm) zugrunde gelegt wird, der auch unterhalb des von der Beklagten vorgetragenen Betrages von 1.544,00 €/qm liegt, errechnen sich daraus für die Wohnung des Klägers mit einer Größe von 44,76 qm Neubaukosten in Höhe von 68.169,48 €. Nach Abzug (nur) der oben genannten Beträge (in der Summe 10.238,34 €) von den geltend gemachten Gesamtkosten (26.192,60 €) wird·mit dem verbleibenden Betrag von 15.954,26 € ein Drittel der für einen Neubau anzusetzenden Kosten (22.723,16 €) nicht erreicht, erst recht nicht überschritten.
2. Unter Berücksichtigung einer (fiktiven) Modernisierungsmieterhöhung nach § 556e Abs. 2 BGB beträgt die höchst zulässige Miete 7,44 €/qm; das entspricht einer monatlichen Nettokaltmiete von 333,01 €.
a) Die in der·Wohnung vorgenommenen Maßnahmen rechtfertigen nicht die von der Beklagten gemäß § 556e BGB hilfsweise geltend gemachte (fiktive) Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 4,74 €/qm, sondern nur eine Erhöhung um 1,40 €/qm.
Gemäß § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB darf, sofern der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat, die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559 a Abs. 1 bis 4 BGB (hier aF) ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Die Beklagte bringt im Rahmen der fiktiven Modernisierungsmieterhöhung – entsprechend den Anforderungen des § 559 BGB (aF) um Instandsetzungsanteile verminderte – Kosten in Höhe von insgesamt 23.139,54 € in Ansatz.
Von diesem Betrag sind bereits die unter 1. genannten Beträge für reine Instandsetzungsarbeiten und unberechtigte, nicht erläuterte Zuschläge, insgesamt 10.238,34 € in Abzug zu bringen:
Die·weiteren Positionen der Zusammenstellung der Beklagten in der Klageerwiderung, die im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 556f BGB außer Betracht bleiben konnten, haben ebenfalls zu großen Teilen lnstandsetzungsarbeiten, nicht hingegen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB zum Gegenstand; als Modernisierungsmaßnahmen (abzüglich lnstandsetzungsanteilen) berücksichtigungsfähig ist insgesamt ein Betrag von 6.835,65 €.
b) Im Einzelnen:
aa) Bei den Sanitärinstallationsarbeiten sind für·Modernisierungsmaßnahmen Kosten in Höhe von insgesamt 1.817,53 € zu berücksichtigen.
Als Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist der Ersatz des kleinen Eckwaschbeckens durch ein großes, breites·Handwaschbecken (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 105; 111,50 €), das als solches unstreitig ist, der vorherige Zustand durch das von der Beklagten eingereichte Foto zum Zustand des Bades vor Ausführung der Arbeiten belegt. lm Übrigen findet, der Ersatz des Waschbeckens im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Modernisierung Berücksichtigung.
Eine Gebrauchswerterhöhung ergibt sich auch aus dem (erstmaligen, durch Foto belegt) Einbau einer Einhebelarmatur (108,05 €). Ebenso verhält es sich mit dem Austausch eines Rippenheizkörpers im Bad gegen einen Handtuchwärmer (vgl. BeckOGK/Schepers, 1.7.2019, BGB § 555b Rn. 42-51; LG Berlin Urt. v. 22.03.2011 – 65 S 321/10 – zitiert nach Beckonline = NZM 2011, 548), dies mit einem Kostenaufwand von insgesamt 426,61 € (254,42 €.+ 172,19 €).
Als nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache stellt sich auch die zusätzliche Steckdose am Waschbecken dar (LG Berlin, Urt. v. 14.01.2015 – 65 S 267/14 – n.v.); die Kammer schätzt den Kostenaufwand (Material und Einbau) gemäß § 287 Abs.1, 2 ZPO auf 150,00 €. Ebenso verhält es sich mit der Dämmung der Warm- und Kaltwasserleitungen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 42a) (insgesamt 306,44 € [brutto] für 8,75 m Warm- und Kaltwasserleitung), dem elektrischen Fensterheber für das Fenster zwischen Abstellkammer Küche und Bad (162,44 €), dem Unterputzwasserzähler (76,99 €) und der Installation eines wandhängenden WC als Ersatz für ein Steh-WC (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 105; Kostenaufwand: 283,46 € + 191,59 € = 475,05 €).
Die Installation des Elektro-Durchlauferhitzers AEG mit stufenloser Temperatureinstellung und wählbarer Leistung (394,50 € netto; Anschluss 86,90 € netto) bleibt unberücksichtigt. Auch nach dem der Kläger die Energieeffizienz der Warmwasserbereitung mittels elektrisch betriebenen Durchlauferhitzers bestritten hat, hat die Beklagte zur Energieeinsparung nicht vorgetragen. Sie hat letztlich einen elektrischen Durchlauferhitzer durch ein auf eben dieser Energiebasis funktionierendes Gerät ersetzt; für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Ziff. 1 bis 3 BGB ergibt sich kein Anhaltspunkt. Die gewisse Komforterhöhung durch die stufenlose Temperaturregelung erhöht weder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig noch werden damit die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.
Auch die übrigen Maßnahmen im Rahmen der Sanitärinstallationsarbeiten stellen sich als Erneuerung ohne Wertverbesserung dar; der Ersatz von Sanitärobjekten ist keine Modernisierung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 105; BeckOK MietR/Müller, 17. Ed. 1.9.2019, BGB § 555b Rn. 94).
So erhöht der Ersatz der Badewanne durch eine Dusche nicht den Gebrauchswert der Mietsache; eine Gebrauchswerterhöhung läge allenfalls vor, wenn eine Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne eingebaut wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 105).
bb) Die Position Gipskartonarbeiten wird mit Ausnahme des Zuschlags berücksichtigt (891,21 €); die Arbeiten stehen im Zusammenhang mit den Vorwandinstallationen in Bad·und Küche; sie wurden vom Kläger nicht im Einzelnen in Abrede gestellt.
cc) Die Heizungsinstallationsarbeiten (956,46 €) haben teilweise lnstandsetzungsarbeiten zum Gegenstand; das betrifft den Ersatz eines defekten Thermostatreglers, mangels konkreten, erläuternden Vortrags- die Anschlüsse an vorhandene Heizungsleitungen und die Datenaufnahme im Zuge einer Heizkörpererneuerung (nach der Leistungsbeschreibung handelte es sich um die Erneuerung eines vorhandenen Heizkörpers).·Danach sind als Modernisierung Kosten in Höhe von 627,87 € berücksichtigungsfähig.
Auch die Malerarbeiten (4.997,16 €) sind nur zu einem geringeren als dem von der Beklagten angesetzten Teil als im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehend zu berücksichtigen. Es obliegt der Beklagten, die die fiktive Modernisierungsmieterhöhung geltend macht, im Einzelnen vorzutragen, welche Arbeiten im Rahmen der jeweiligen Kostenposition als Modernisierung anzusehen sind oder einen Zusammenhang zu solchen Arbeiten aufweisen. Die Beklagte hat zum Zustand der Elektroinstallation, insbesondere der Verlegung und der Qualität der Elektroleitungen wenig konkret vorgetragen; dazu war sie spätestens gehalten, nachdem der Kläger die wenigen Angaben der Beklagten – mangels eigener Erkenntnisquellen – in zulässiger Weise mit Nichtwissen bestritten hat, § 138 Abs. 4 ZPO. Zu näheren Angaben bestand – jedenfalls im Rahmen der im Zusammenhang mit der Unterputzverlegung der Elektroinstallation geltend gemachten umfangreichen Malerarbeiten – Veranlassung; die von der ·Beklagten vorgelegten Fotos belegen allenfalls·in Teilbereichen des Flurs (Eingangsbereich) eine Aufputz-Verlegung von Elektroleitungen, im·Übrigen ergibt sich dafür keinen Anhaltspunkt. Hinzu kommt, dass der Beleg in der Anlage B 4 zu großen Teilen die Wiederherstellung des Anstrichs von Türen, Fenstern, Balkontürflächen (?), Heizungsrohren und Heizkörpern betrifft, ferner das restlose Entfernen von Tapeten, Haken, Schrauben u.a.. Die Kammer schätzt einen etwaigen mit Modernisierungsarbeiten im Zusammenhang stehenden Kostenanteil auf 200,00 €.
Bei den Kosten für die Arbeiten an der Elektroinstallation nimmt die Kammer nach §·287 Abs. 1, 2 ZPO von dem Pauschalbetrag in der Position „2,5 Raum Wohnung bis 55 qm“ – schon wegen der erheblichen Größenunterschiede zu der hier gegenständlichen Wohnung – einen Abzug von einem Drittel vor. Die vorgelegten Fotos – etwa zum Zählerbereich im Flur – rechtfertigen mit Ausnahme des durch nichts begründeten Zuschlages von 743,70 € (netto) die in Ansatz gebrachten Kosten, mithin einen Betrag von 2.136,80 €.
c) Die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung beträgt 5,49 €/qm. Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld D1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, das eine Mietspanne von 4,81 €/qm bis 9,22 €/qm und einen Mittelwert von 6,51 €/qm ausweist. Das Mietverhältnis begann ausweislich des Mietvertrages am 1. Juni 2017; der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2017 war der 1. September 2016.
Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 als Schätzgrundlage nach § 287 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 ZPO·ergibt sich die eingangs genannte Einzelvergleichsmiete von 5,49 €/qm.
Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist – nach dem Zustand vor Modernisierung – wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Auch bei großzügiger Betrachtung ist das ursprünglich vorhandene Handwaschbecken als klein, nicht mit den in der Orientierungshilfe angegebenen Mindestaußenmaßen von 50×25 cm ausgestattet anzusehen. Ausgehend von einer Fliesengröße von 15 x 15 cm dürfte die Länge max. bei 45 cm je Seite liegen, so dass ein Außenmaß von 50 cm wohl schon nicht vor liegt. Entscheidend ist hier die Einbausituation als Eckwaschbecken, die die Nutzungsmöglichkeit gegenüber dem allgemein üblichen, rechteckigen Waschbecken mit offenen Seiten erheblich ein schränkt, faktisch dazu führt, dass es tatsächlich nur als ein Waschbecken nutzbar ist, das halb so groß wie ein übliches Waschbecken ist.
Die Ausstattung nach der Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig weder überwiegend wohnwerterhöhend noch -mindernd zu berücksichtigen.
ln der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist der fehlende Balkon wohnwertmindernd zu berücksichtigen, der unstreitig vorhandene Abstellraum in der Wohnung wohnwerterhöhend. Da der Zustand vor Modernisierung zugrunde zu legen ist, ist wohnwertmindernd außerdem die unzureichende Elektroinstallation zu berücksichtigen. Nach dem Vortrag der Beklagten hat sie im Rahmen der Modernisierung die Sicherheitsstandards erheblich gesteigert, u. a. durch die Installation eines FI-Schalters. Die Ausstattung der Wohnung ist überwiegend wohnwertmindernd zu berücksichtigen.
Im Rahmen der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) wirkt die Lage der Wohnung im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung wohnwertmindernd. Die Wohnung befindet sich im Seitenflügel, die Bebauung ist als verdichtet anzusehen. Die von der Beklagten eingereichte Karte zur Innenhofsituation (Anlage B8) rechtfertigt keine andere Bewertung. Der Innenhof ist rundherum geschlossen. Die Kammer hat bereits entschieden, dass eine Bebauung bei Randmaßen von 13,50 m bis 18,00 m als verdichtet anzusehen ist (Kammer, Urt. v. 10.04.2015 – 65 S 476/14, juris). Randmaße von 14,60 m und 17,00 m, die sich schon auf der Hälfte des Innenhofes auf 15,50 m, zur gegenüber liegenden Seite des Hofes noch weiter reduzieren, ergeben kein anderes Bild. Es handelt sich um die in Berlin häufig anzutreffende, in der Orientierungshilfe berücksichtigte Hofsituation mit den im Vergleich zu anderen Bebauungsarten wohnwertbeeinträchtigenden Folgen für das Wohnen (wie die beschränkte Aussicht, Belichtung, die Einsehbarkeit und Lärmübertragung).
Ob weitere wohnwertmindernde Merkmale vorhanden sind, kann offen bleiben. Der aus dem nachgereichten Energieausweis ersichtliche Endenergiebedarfskennwert (179,8 kWh/ [qm a]) ist jedenfalls nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die Beschaffenheit nach den in der Merkmalgruppe 4 zusammengefassten Merkmalen ist damit überwiegend wohnwertmindernd zu berücksichtigen.
Das Wohnumfeld weist weder überwiegend negative noch positive Merkmale nach·den in der Merkmalgruppe 5 genannten Kriterien auf. Ohne Erfolg macht der Kläger eine Lage in stark vernachlässigter Umgebung und eine besonders geruchsbelastete Lage geltend. Konkreter Sachvortrag, der die Annahme zumindest möglich erscheinen ließe, fehlt. Soweit der Kläger fehlende Fahrradabstellmöglichkeiten auf dem Grundstück als wohnwertmindernd·berücksichtigt sehen möchte, muss er sich das von der Beklagten zur Akte gereichte Foto entgegenhalten lassen, das die Fahrradabstellsituation im Innenhof – insoweit unstreitig – wiedergibt. Seine Behauptung, die Abstellmöglichkeit sei erst nach Mietbeginn in 2018 geschaffen worden, hat er nicht unter Beweis gestellt.
Umgekehrt ebenfalls ohne Erfolg beruft die Beklagte sich auf eine Bewertung des Wohnumfeldes als besonders ruhig gelegen. Die Kammer geht von einer (echten) Wohnumfeldbezogenheit des Merkmals aus. Im Ansatz zu Recht wendet die Beklagte zwar ein, dass auch das korrespondierende Negativmerkmal dieser Merkmalgruppe zugeordnet ist, dies jedoch mit dem Unterschied, dass bei dem wohnwerterhöhenden Merkmal der Verweis auf Nr. 12 der Erläuterungen zum BerIiner Mietspiegel 2017 fehlt, der die Wohnungsbezogenheit der berücksichtigungsfähigen Lärmbelastungen herstellt.
Damit ergibt sich für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, dass vom Mittelwert ein Abzug in Höhe von 60 % der Differenz zwischen dem Spannenunterwert und dem Mittelwert vor zunehmen ist (6,51 €/qm – 1,02 €/qm); die Differenz ergibt den eingangs genannten Betrag von 5,49 €/qm als Einzelvergleichsmiete für die vom Kläger inne gehaltene Wohnung.
d) Ein „Stichtagszuschlag“ kommt entgegen der Auffassung der Beklagten nicht in Betracht. Die Voraussetzungen nach den insoweit vom BGH bestätigten Maßstäben liegen schon nicht vor (vgl. BGH, Urt.15. März 2017- VIII ZR 295/15, WuM 2017, 208, juris). Ein Stichtagszuschlag kommt danach nur dann überhaupt·in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel – hier dem aus 2017 und dem aus 2019 – ·eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel – hier der aus 2017 – die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.
Die Einzelvergleichsmiete beträgt nach dem Mietspiegel 2019 5,86 €/qm. Die Wohnung ist weiter in das Mietspiegelfeld D1 einzuordnen, das 2019 eine Mietspanne von 5,26 €/qm bis 9,94 €/qm und einen Mittelwert von 6,75 €/qm ausweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2019 ergeben sich mangels Änderungen der hier maßgeblichen Merkmale in den einzelnen Merkmalgruppen keine Abweichungen, so dass vom Mittelwert wiederum 60 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenunterwert zu·subtrahieren sind.
Die Differenz der·Einzelvergleichsmieten 2017 (5,49 €/qm) und 2019 (5,86 €/qm) beträgt 0,37 €/qm (absolut), das entspricht einer Mietsteigerung von 6,7 % zwischen dem Stichtag 1. September 2016 und 1. September 2018, das heißt innerhalb von 24 Monaten. Eine solche Steigerung (3,35 % p.a.) ist nicht als erheblich anzusehen (vgl. LG Osnabrück, Beschl. v. 20.3.2018 -1 S 380/17, nach juris Rn. 39; Beyer, jurisPR-MietR, 14/2017, Anm. 5).
e) Die höchst zulässige Miete berechnet sich danach wie folgt: Die ortsübliche Einzelvergleichsmiete in Höhe von 5,49 €/qm ist um 10 % zu erhöhen; dem Ergebnis -· 6,04 €/qm – sind 1,40 €/qm (fiktive Modernisierungsmieterhöhung) hinzurechnen. Es ergibt sich eine gemäß § 556d Abs. 1, 556e Abs. 2 BGB höchst zulässige Nettomiete von 7,44 €/qm, das entspricht einer monatlichen Nettokaltmiete für die hier gegenständliche Wohnung von 333,01 €.
3. Aus den Feststellungen zu Ziff. 2 folgt der Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete seit dem in § 556g Abs. 2 BGB bezeichneten Zeitpunkt, hier in Höhe von 1.742,93 € (248,99 x 7) für den geltend gemachten Zeitraum von sieben Monaten (Dezember 2017 bis Juni 2018). Die qualifizierte Rüge gemäß § 556g Abs. 2.BGB ist dem Beklagten unstreitig im November 2017 zugegangen. ·
4. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB. Einer Mahnung bedurfte es nach Zugang des Schreibens vom 14. Dezember 2016 nicht mehr.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 23 Nr. 8 EGZPO.
2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
Eine Rechtssache hat nach der vom Gesetzgeber in Bezug genommenen (herkömmlichen) Definition grundsätzliche Bedeutung, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen denkbar ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drs. 14/4722, S. 104, m. w. N.; BGH, Beschl. v. 01.10.2002 – XI ZR 71/02, in: NJW 2003, 65, nach juris Rn. 25ff., m. w. N.; Heßler in: Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 543 Rn. 11, m. w. N.).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Die Entscheidung beruht auf verfassungsrechtlich und höchstrichterlich geklärten Grundsätzen,·hier insbesondere auch in Bezug auf die Anforderungen an die Veröffentlichung einer nach § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB vorgeschriebenen Verordnungsbegründung. In diesem Rahmen bewegt sich die Entscheidung der Kammer.
20.11.2019
