Leitsätze:
1. Die Kosten des Wärmecontracting können auf den Mieter nur dann umgelegt werden, wenn es hierzu eine wirksame Betriebskostenvereinbarung gibt.
2. Zur Frage, ob eine solche Vereinbarung durch langjährige Zahlung konkludent geschlossen werden kann.
AG Wedding, Urteil vom 14.1.2010 – 22a C 180/09 –
Mitgeteilt von RAin Andrea Klette
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Es fehlt an einer wirksamen Abrechnung, weil nicht ausscheidbare Kosten auf die Beklagten umgelegt werden, auf deren Ausgleich der Kläger keinen Anspruch hat. Der Kläger hat seiner Obliegenheit, die für den Mieter nicht umlagefähigen Kosten für diesen nachvollziehbar aufzuschlüsseln, nicht genügt. Denn mit der streitgegenständlichen Abrechnung werden auch Kosten auf die Beklagten umgelegt, die sich aus der Fremdvergabe in Form des Wärmecontracting ergeben. Hierzu war der Kläger jedoch nicht berechtigt, da eine Umlage der Kosten des Wärmecontracting nicht wirksam vereinbart war.
Entgegen der Auffassung des Klägers ergibt sich die Umlagemöglichkeit nicht bereits aus der Formulierung des Mietvertrages, wonach die tatsächlichen Aufwendungen umgelegt werden können. Zwar handelt es sich hierbei um eine offene Formulierung, nach der es grundsätzlich Sache des Vermieters ist zu entscheiden, wie er seine Verpflichtung zur Beheizung erfüllt.
Die vertragliche Bezugnahme auf die Kosten der Zentralheizung in Verbindung mit dem Umstand, dass zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses 1965 bis zum Jahr 2000 tatsächlich eine Öl-Zentralheizung vorhanden gewesen ist, führt jedoch nach Ansicht des erkennenden Gerichts zu einer vertraglichen Bindung des Vermieters, die einen Wechsel ohne Zustimmung des Mieters ausschließt. Eine Bezugnahme auf § 27 Abs. 1 II. BV, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine ausreichende Umlagevereinbarung hinsichtlich der Kosten der Lieferung von Fern- und Nahwärme enthält (BGH, Urteil vom 16.4.2008 – VIII ZR 75/07) ist vorliegend nicht erfolgt.
Der Umstand, dass die Beklagten die Abrechnung auf der Basis von Nahwärmeversorgung ab dem Jahr 2000 ohne Vorbehalt ausgeglichen haben, führt auch nicht zu der Annahme einer stillschweigenden Zustimmung. Zwar ist eine konkludente Vertragsänderung durch langjährige Zahlung grundsätzlich möglich. So ist im Bereich der Betriebskosten anerkannt, dass eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen kann (BGH WuM 2004, 292, 293). Dies setzt indessen voraus, dass dem Verhalten des Mieters aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers ein entsprechender Erklärungsgehalt zukommt (BGH a.a.O.). Die bloße vor-behaltlose Zahlung des Mieters ist hierzu in der Regel nicht ausreichend, da hierin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck kommt, zur Zahlung verpflichtet zu sein (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. § 556 Rn 58). Anders verhält es sich, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist (BGH vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06, zitiert nach JURIS Rn 19).
Solche Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Insbesondere enthält die eingereichte Heizkostenabrechnung keine Hinweise darauf, dass die Wärmeversorgung im Rahmen eines Contracting erfolgt mit der Folge, dass sich auch die Struktur der umzulegenden Kosten für den Mieter nachteilig ändert. Anders als bei der Aufnahme konkret bezeichneter einzelner Betriebskosten erschließt sich dieser sachliche Zusammenhang dem Mieter nicht beim Lesen der Abrechnung, auch, weil ihm das hierzu erforderliche Hintergrundwissen fehlt. Erforderlich wäre insoweit nach Auffassung des erkennenden Gerichts der ausdrückliche Verweis darauf, dass die Versorgung im Rahmen eines Wärmecontracting erfolgt sowie eine Erläuterung der maßgeblichen Konsequenzen. Fehlt es daran, kann auch einer wiederholten vorbehaltlosen Zahlung kein Erklärungswert beigemessen werden.
Soweit sich der Kläger darauf beruft, dass den Beklagten nicht unbekannt gewesen sei, das hinsichtlich anderer Altmieter anders verfahren worden sei, ist dies inhaltlich zu unbestimmt, um daraus Umstände herzuleiten, die die Annahme einer konkludent erklärten Zustimmung rechtfertigen würden. …
04.01.2018
