Leitsatz:
Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrunde liegenden Zahlungsbelege.
BGH vom 9.12.2020 – VIII ZR 118/19 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1262 Euro war im Streit. Der Mieter verweigerte die Zahlung, weil ihm der Vermieter die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege verweigert hatte. Der Vermieter hingegen meinte, dass ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung ausgeschlossen sei, weil er dem Mieter – unstreitig – die Einsicht in die Rechnungen gewährt hatte. Im Rechtsstreit gab zunächst das Amtsgericht dem Vermieter recht. Das LG Berlin hingegen trat der Ansicht des Mieters bei und wies die Klage des Vermieters auf Zahlung als derzeit unbegründet ab. Der Bundesgerichtshof hatte an der Entscheidung des Landgerichts nichts auszusetzen und begründete dies wie folgt:
Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH stehe dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zu, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt werde.
Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters beziehe, gehörten neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege (Kontoauszüge, Quittungen etc.) über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mithilfe dieser Belege werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses – wie etwa ein begründetes Misstrauen gegenüber der Abrechnungspraxis des Vermieters – bedürfe es dabei nicht, es genüge vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.
Das Recht auf die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechne oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwende.
Mit dem Argument, der Mieter habe an der Vorlage der Zahlungsbelege kein berechtigtes Interesse, weil etwaige Kürzungen oder Nachlässe nicht nur aus dem Zahlungsbeleg ersichtlich seien, sondern vom Vermieter pflichtgemäß bereits auf dem Rechnungsbeleg zu vermerken seien, der Vermieter sich im Falle der Umlage eines nicht oder nicht in voller Höhe entstandenen Rechnungsbetrags wegen Betrugs zu verantworten hätte und die Belegeinsicht dem Mieter ohnehin keinen Schutz biete, da auch Belege manipuliert sein könnten, könne das der Belegeinsicht zugrunde liegende allgemeine Kontrollinteresse des Mieters nicht verneint werden. Die Belegeinsicht diene im Übrigen auch der Aufdeckung möglicher bloßer Versehen bei der Abrechnung.
Eine andere Bewertung ergebe sich auch nicht daraus, dass der nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter die im Abrechnungszeitraum erbrachten beziehungsweise darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen könne, ob diese bereits im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Denn dies ändere nichts daran, dass sich das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters darauf erstrecke, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits vollständig bezahlt habe. Sei das nicht der Fall, bestehe für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung werde im Allgemeinen ein Zeitraum von mehreren Monaten seit Ablauf der Abrechnungsperiode verstrichen und deshalb regelmäßig zu erwarten sein, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits inzwischen im normalen Geschäftsgang bezahlt habe.
Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abstelle, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankomme, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden seien.
24.02.2021
