Leitsatz:
War die Abrechnungsperiode vor der Eigentumsumschreibung vollständig abgelaufen, ohne dass über sie eine Abrechnung erteilt worden war, kann der Mieter die Vorauszahlungen vom früheren Eigentümer zurückverlangen, da ihm für Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang gegenüber dem Erwerber das Zurückbehaltungsrecht verloren geht und er deswegen – anders als beim laufenden Mietverhältnis – kein Druckmittel zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs hat. Anspruchsgegner für den Rückzahlungsanspruch der Vorauszahlungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang ist der Veräußerer.
AG Lichtenberg vom 15.9.2020 – 20 C 131/20 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Urteilstext
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten, der früheren Vermieterin, einen Anspruch auf Rückzahlung seiner im Jahr 2018 gezahlten Betriebskostenvorschüsse für die kalten und warmen Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1893,69 €, da die Beklagte für das Jahr 2018 keine Abrechnung erteilt hat, obwohl sie gemäß dem zwischen den Parteien bestandenen Mietvertrag dazu verpflichtet gewesen ist.
Der Kläger ist aktivlegitimiert, obwohl das Sozialamt Lichtenberg für ihn die Miete im Jahr 2018 gezahlt hat, weil nur zwischen ihm und der Beklagten ein Mietverhältnis bestand. Insoweit ist nur er berechtigt, die Ansprüche gegenüber der Beklagten geltend zu machen.
Die Beklagte ist auch passiv legitimiert.
War die Abrechnungsperiode vor der Eigentumsumschreibung vollständig abgelaufen, hat – unabhängig vom Fälligkeitsprinzip – der Veräußerer abzurechnen; ihm stehen evtl. Nachzahlungen zu und er hat evtl. Guthaben zu erstatten. Hier war die Abrechnungsperiode 2018 vollständig abgelaufen, da unstreitig die Beklagte erst durch Eintragung des neuen Erwerbers zum 1. April 2019 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist.
Auch in diesem Fall kann der Kläger die Vorauszahlungen vom früheren Eigentümer zurückverlangen, da ihm – wie soeben ausgeführt – für Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang gegenüber dem Erwerber das Zurückbehaltungsrecht verloren geht und er deswegen – anders als beim laufenden Mietverhältnis – kein Druckmittel zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs hat. Anspruchsgegner für den Rückzahlungsanspruch der Vorauszahlungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang ist der Veräußerer (vgl. so Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 566 BGB Rn. 111,113 m.w.N.)
Einwendungen gegen die Höhe des Anspruches hat die Beklagte nicht erhoben.
Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 284, 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den § 709 ZPO.
19.09.2021
