Aufbruch wohin? Was sich Berlins neue Regierung in der Wohnungspolitik vorgenommen hat

Berlin wird weiterhin von SPD, Grünen und Linken („Rot-Grün-Rot“) regiert, doch der Senat hat sich personell und programmatisch neu aufgestellt. In der Wohnungspolitik haben die drei Parteien in ihren Programmen durchaus unterschiedliche Ansichten vertreten. Im Koalitionsvertrag nimmt die Wohnungspolitik breiten Raum ein. Rot-Grün-Rot will in Zukunft noch mehr auf den Wohnungsneubau setzen. Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert zwar das Übergewicht dieses Neubaus, sieht aber im Koalitionsvertrag auch viele gute Ansätze. Ob der neue Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) die Erwartungen erfüllt und konsequent im Interesse der Mieterinnen und Mieter handelt, muss sich allerdings erst noch zeigen.

Wir bauen und entwickeln die Stadt für die Berlinerinnen und Berliner – sozialer Zusammenhalt und bezahlbares Wohnen stehen dabei im Mittelpunkt“, erklärte Geisel bei der Amtsübernahme von seinem Vorgänger Sebastian Scheel (Linke). Das Amt heißt nun Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Das hinzugefügte „Bauen“ soll die künftig größere Bedeutung des Neubaus herausstellen. Die Zuständigkeiten wurden nicht verändert.

„Wir begrüßen, dass die neue Berliner Landesregierung dem Wohnungswesen eine sehr hohe Priorität einräumen will“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Daher freuen wir uns über viele gute Ansätze zu einer ökologischen, klimaneutralen und sozialen Stadtentwicklung.“

Der bisherige Senat hat wohnungspolitisch viel Neues gewagt und den Wohnungsbau vorangetrieben, musste aber auch mit dem Scheitern des Mietendeckels eine herbe Niederlage einstecken. Die Wohnungskrise ist weiterhin akut.

Die neue Landesregierung setzt nun „mit höchster Priorität“ auf den Wohnungsneubau: 200.000 Wohnungen sollen bis 2030 gebaut werden. Für die Regierungszeit bis 2026 stehen 100.000 Neubauwohnungen auf dem Programm, also 20.000 pro Jahr. „Das Ziel dabei ist, möglichst die Hälfte im gemeinwohlorientierten und bezahlbaren Segment zu errichten“, heißt es dazu im Koalitionsvertrag. 

Gefördert werden sollen 5000 neue Sozialwohnungen im Jahr. Weitere 5000 Wohnungen müssen also ohne Fördergelder von den landeseigenen Gesellschaften, den Genossenschaften oder nicht kommerziellen Trägern gebaut werden. Die zweite Hälfte der 20.000 Wohnungen pro Jahr sollen von private Unternehmen ohne Sozialbindungen errichtet werden. 

Ein Sozialwohnungsanteil von einem Viertel ist für den Berliner Mieterverein indessen „nicht hinreichend“. BMV-Geschäftsführer Reiner Wild empfiehlt, eine Gemeinwohlquote inklusive Sozialwohnungen von 70 Prozent anzustreben. Als nicht nachvollziehbar kritisiert der BMV auch die Erhöhung des allgemeinen Wohnungsbauziels von 130.000 auf 200.000 Wohnungen bis 2030. „Ohne erkennbaren Anlass wurde die im Stadtentwicklungsplan Wohnen von der scheidenden Landesregierung anvisierte Neubaunotwendigkeit drastisch erhöht“, so Wild weiter. Wie sich die Bevölkerungszahlen entwickeln, sei wegen der Corona-Pandemie aber völlig unklar. Auch mit den Klimaschutzzielen im Gebäudebereich seien die Neubaupläne nicht vereinbar. Der BMV fordert deshalb, die Bauziele auf „ein realistisches und klimapolitisch zu rechtfertigendes Maß“ zu begrenzen.

Dagegen beabsichtigt der Senat in den 16 bereits geplanten beziehungsweise im Bau befindlichen neuen Stadtquartieren die Anzahl der Wohnungen auf 51.000 zu erhöhen, mit Tegel-Nord und Marienhöfe (am S-Bahnhof Attilastraße) zwei weitere Stadtquartiere zügig zu beginnen und zusätzliche große Wohnbaustandorte auf eine erweiterte Bebauung hin zu prüfen, etwa den Zentralen Festplatz, die Elisabethaue oder Späthsfelde. Weiter sollen durch Nachverdichtung, Aufstockung, Umbau und „Nutzungsstapelung“ bis 2030 rund 30.000 Wohnungen entstehen.

Freiwilliges Mietenmoratorium der Wohnungswirtschaft?

Sowohl um diese Ziele wie auch den Mieterschutz „konsequent und koordiniert voranzutreiben“, ist ein „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ vorgesehen. Darin vertreten: die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Vertretungen der Genossenschaften und der privaten Wohnungsunternehmen, die zuständigen Senats- und Bezirksverwaltungen und die Mieterverbände. „Wir setzen dabei auf das Prinzip Kooperation statt Konfrontation“, verkündet die Koalition. Für das erste Halbjahr 2022 hat der Senat angekündigt, mit der Wohnungswirtschaft eine Vereinbarung abzuschließen, die nicht nur konkrete Neubauzahlen und den Anteil an Wohnungen für niedrige und mittlere Einkommen festschreibt, sondern auch Maßnahmen für eine sozialverträgliche Mietengestaltung verankert, die über die Einhaltung der gesetzlichen Begrenzungen hinausgehen. Als Beispiel wird ein freiwilliges Mietenmoratorium genannt.

Der BMV drängt auf einen schnellen Beginn des Dialogs: „Drei Themen stehen im Vordergrund, die keinen Aufschub dulden.“ Erstens würden dringend Lösungen gegen die alltägliche Vernichtung preiswerten Wohnens bei Wiedervermietung, durch Abriss, Aufteilung und Kurzzeitvermietungen benötigt. Zweitens seien die Bedingungen für den Neubau im mittleren und unteren Preissegment zu verbessern, indem die Förderrichtlinien für den Sozialen Wohnungsbau überarbeitet und die Bodenpreise gedämpft werden. Und drittens seien dringend Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung des Wohngebäudebestands gefragt. Aus Sicht des Mietervereins müssten daran auch die Senatsverwaltungen für Finanzen und Soziales, die Berliner Architektenkammer, der BUND Berlin, der Paritätische Gesamtverband und weitere Bewohnervertretungen einbezogen werden.

Als Vorbild für sein geplantes Bündnis dient dem Senat das seit 2011 bestehende Hamburger „Bündnis für das Wohnen“. „Neubau ist tatsächlich die beste Mietpreisbremse“, meint Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD). Das Hamburger Beispiel zeigt aber auch, dass ein solches Abkommen nicht allein das Bauen in den Blick nehmen darf. Obwohl die Hansestadt in den letzten zehn Jahren 100.000 Wohnungen genehmigt hat, verzeichnet der aktuelle Hamburger Mietspiegel 7,3 Prozent höhere Mieten als zwei Jahre zuvor – die höchste Steigerung seit 20 Jahren. „Das ist natürlich viel, das soll auch gar nicht beschönigt werden“, räumte Dorothee Stapelfeldt ein.

Zur Einhaltung der Pariser Klimaziele will Berlins rot-grün-rote Regierung das Bauen konsequent auf Nachhaltigkeit ausrichten. Deshalb bekommen der Umbau und die Erweiterung von Gebäuden Vorrang vor Abriss und Neubau. „Das findet unsere ungeteilte Zustimmung“, sagt Reiner Wild dazu. „Auch das geplante Wohnraumschutzgesetz lässt hoffen.“ Dieses Gesetz vereinigt eine gestärkte Wohnungsaufsicht und ein verschärftes Zweckentfremdungsverbot, um den Leerstand und den Abriss von bezahlbaren Wohnungen sowie gewerbliche Kurzzeit-Vermietungen nötigenfalls mit Zwangsmaßnahmen zu verhindern.

Grundstücke im öffentlichen Besitz werden weiterhin nicht verkauft. Bei größeren Bauvorhaben soll mindestens ein Viertel der Fläche per Erbbaurecht an Genossenschaften abgegeben werden. Rot-Grün-Rot will die Bezirke bei der Ausweisung weiterer Milieuschutzgebiete unterstützen und die bezirklichen Mieterberatungen ausweiten. 

Weil das Mietrecht Sache des Bundes ist, kann Berlin hier nicht selbst tätig werden. Deshalb kündigt der neue Senat an, sich im Bund dafür einzusetzen, dass das Vorkaufsrecht im Milieuschutz wieder anwendbar gemacht, ein allgemeines Mietenmoratorium verhängt, die Modernisierungsumlage sozial ausgewogen reformiert, die Lücken der Mietpreisbremse geschlossen und der Wucherparagraf wieder gegen überhöhte Mieten anwendbar gemacht wird. Geschaffen werden soll eine Gewerbemietpreisbremse und ein Gewerbemietspiegel.

Viele Fragen, die unter den Koalitionären umstritten sind, wurden im Koalitionsvertrag mit Prüfaufträgen versehen, so zum Beispiel die Einrichtung eines Mietkatasters und ein verbesserter Schutz vor Eigenbedarfskündigungen. Auf den Prüfstand kommt auch eine Regulierung des möblierten Wohnens und des Wohnens auf Zeit. Und auch eine Novelle des Wohnraumversorgungsgesetzes, die Nutzung von Erbbaurechten zur Sicherung dauerhafter Bindungen und schließlich eine Investitionsoffensive für barrierefreie Wohnungen werden vor ihrer Umsetzung gründlich untersucht.

Wie mit dem alten Sozialen Wohnungsbau umgegangen werden soll, wird gleichfalls einer Prüfung unterzogen: Wie kann bewirkt werden, dass Vermieterinnen und Vermieter solcher Wohnungen keine fiktiven Kosten auf die Miete umlegen können und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten dürfen?“ Angemerkt sei: Schon in den vergangenen beiden Legislaturperioden haben solche Prüfungen zu keiner Lösung geführt – mit der Folge, dass tausende Sozialmieter weiterhin unverhältnismäßig hohe Mieten zahlen.

Knackpunkt Volksentscheid

Ein Knackpunkt in der Koalition ist der Umgang mit dem Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Über 56 Prozent der Berlinerinnen und Berliner, die sich an der Abstimmung beteiligt haben, stimmten am Wahltag dafür, große Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. Der Senat muss dem Beschluss zufolge „alle Maßnahmen einleiten, die zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum erforderlich sind“. Weil sich die drei Parteien der regierenden Koalition über diesen Auftrag uneinig sind, haben sie ihn erst mal verschoben: In den ersten 100 Tagen wollen sie eine Expertenkommission einberufen, die dann über die Umsetzung des Volksentscheides beraten und nach einem Jahr Empfehlungen abgeben soll. Beabsichtigt ist erst „im Jahr 2023 gegebenenfalls Eckpunkte für ein Vergesellschaftungsgesetz vorzulegen“, heißt es im Koalitionsvertrag. „Danach wird der Senat eine abschließende Entscheidung darüber treffen.“ 

Ein Vergesellschaftungsgesetz wird nach diesem Fahrplan also – wenn überhaupt – frühestens zwei Jahre nach dem Bürgervotum vorliegen. „Das ist ein Armutszeugnis“, erklärt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Die zeitliche Verschleppung löse die Probleme nicht. Schließlich ist abzusehen, dass die Expertenkommission keine einmütige Empfehlung ausspricht, sondern ein Minderheitenvotum vorlegen wird. Weil es keinerlei Erfahrungen mit der Anwendung des Grundgesetz-Artikels 15 gibt, ist von dem Gremium auch keine einheitliche Rechtsmeinung zu erwarten. „Der Koalitionsvertrag zeugt von einer Blockadehaltung der SPD-Parteispitze gegenüber dem Volksentscheid“, kritisiert Theresa Walter, Sprecherin der Enteignungs-Initiative. Die juristische Zulässigkeit sei bereits durch mehrere Gutachten bestätigt. Den Volksentscheid nicht umzusetzen, wäre ein „Verrat an der Demokratie“. 

Der bisherige Innensenator Andreas Geisel ist neben Kultursenator Klaus Lederer (Linke) der einzige aus der alten Senatsriege, der auch der neuen Regierung angehört. Geisel war bereits im SPD-CDU-Senat von 2014 bis 2016 Senator für Stadtentwicklung. In dieser Zeit trieb er den Wiedereinstieg in den Wohnungsbau voran, zeigte aber auch eine problematische Nähe zu finanzstarken Großinvestoren. Als Innensenator ließ er sich mit der Prüfung des Volksbegehrens „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ über ein Jahr lang Zeit. Die Initiatoren warfen ihm deswegen eine Verzögerungstaktik per „Geiselhaft“ vor. 

Geisels Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Christian Gaebler (SPD), hatte schon von 2011 bis 2016 denselben Posten inne. Zuletzt war er Chef der Senatskanzlei. Mit Ülker Radziwill wurde eine eigene Staatssekretärin für Mieterschutz ernannt. Sie war in der vergangenen Legislaturperiode die sozialpolitische Sprecherin der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus. Sie hatte sich für eine Verbesserung der Mietpreisbremse und für einen bundesweiten Mietendeckel eingesetzt.

Senatsbaudirektorin ist umstritten

Umstritten ist die Neubesetzung der Senatsbaudirektion mit der Architektin Petra Kahlfeldt. Sie hat mit ihrem Büro vor allem Villen gebaut, an Altstadtrekonstruktionen mitgewirkt und alte Umspannwerke in großzügige Wohnlofts umgestaltet. Bezahlbarer Wohnungsbau gehört nicht zu ihrem Portfolio. Sie trat mehrfach für die Privatisierung öffentlicher Grundstücke ein und steht der traditionellen Linie ihres Vor-Vorgängers Hans Stimmann nahe. 450 Architekten, Initiativen und Verbände hatten in einem offenen Brief eine „offene und transparente Auswahl“ für diesen Posten gefordert und sehen sich nun enttäuscht. „Petra Kahlfeldt steht für die Wiederkehr der Baupolitik der 90er Jahre“, schreiben sie. „Mit ihr droht der Rückfall in ideologische Grabenkämpfe einer Ära, in der zentrale Zukunftsthemen vernachlässigt wurden.“

Mit seinem Koalitionsvertrag und seiner Personalauswahl sendet der neue Senat vielversprechende, aber auch widersprüchliche und ausweichende Signale aus. Wie viel er von seinen angekündigten Vorhaben in den kommenden fünf Jahren umsetzen kann, hängt auch davon ab, ob die neue Bundesregierung den Ländern mehr wohnungs- und mietenpolitischen Spielraum lässt.

Jens Sethmann

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Mehr Stillstand als Fortschritt:
Die Mieten- und Wohnungspolitik der Ampel im Bund

Mehr Fortschritt wagen“ lautet die an einen bekannten Satz des früheren Bundeskanzlers Willy Brandt angelehnte Überschrift des Koalitionsvertrages von SPD, Grünen und FDP. In Sachen Mieten-, Wohnungs- und Baupolitik ist das Programm der neuen Bundesregierung aber eher dünn: Es füllt nicht mal sechs von insgesamt 178 Seiten aus und lässt mehr Stillstand als Fortschritt erwarten.

„Der Koalitionsvertrag ist eine Enttäuschung für Mieterinnen und Mieter“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Besonders beim Mietrecht ist die Ernüchterung groß. Der DMB hatte die Hoffnung, mit der Ampel einen echten Fortschritt im Vergleich zur Großen Koalition zu erleben, doch Siebenkotten stellt fest: „Offensichtlich hat sich die FDP beim Mietrecht durchsetzen können.“ 

Es wird keinen Mietenstopp geben, obwohl SPD und Grüne im Wahlkampf einen solchen gefordert hatten. Es wird lediglich die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf angespannten Wohnungsmärkten von 15 auf 11 Prozent in drei Jahren abgesenkt. Der Betrachtungszeitraum für den Mietspiegel soll minimal von sechs auf sieben Jahre ausgedehnt werden. Die Mietpreisbremse wird bis 2029 fortgesetzt. Die übrigen geltenden Mieterschutzregelungen will die Koalition lediglich „evaluieren und verlängern“ – von Verbesserungen der bisherigen Regelungen oder der Einführung neuer Schutzinstrumente ist keine Rede.

Die Evaluierung kann man sich aus Sicht des DMB sparen. Dass die Mietpreisbremse wegen zu vieler Ausnahmen und Umgehungen kaum wirkt und die bestehenden Kündigungsschutzregelungen dringend überarbeitet werden müssen, sei allseits bekannt. „Evaluationen und Prüfaufträge sind Beerdigungen zweiter Klasse“, erklärt Siebenkotten. 

Zum Gewerbemietrecht sagt die Koalitionsvereinbarung gar nichts. Für Mietpreisüberhöhungen bietet sie keine Lösung an. Und auch Eigenbedarfskündigungen werden trotz des massenhaften Missbrauchs nicht eingeschränkt. 

Um die hohen Mietsteigerungen bei energetischen Modernisierungen aufzufangen, will die Bundesregierung die Einführung eines Teilwarmmietenmodells prüfen. Der DMB begrüßt das grundsätzlich, kritisiert aber, dass der CO2-Preis noch bis Mitte 2022 voll auf die Mieter abgewälzt werden darf. Skeptisch ist der Mieterbund auch, ob die angekündigte Stärkung des Wohngeldes und ein einmaliger Heizkostenzuschuss die Betroffenen vor der drohenden Nebenkostenexplosion bewahren kann.

Die neue Koalition hat angekündigt, dafür zu sorgen, dass pro Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, davon 100.000 mit öffentlichen Fördermitteln. Finanziell ist das nicht unterfüttert, und es ist auch nicht klar, ob mit der Förderung 100.000 Sozialmietwohnungen entstehen, denn die Regierung hat auch eine „soziale Eigenheimförderung“ auf ihren Auftragszettel geschrieben.

Erfreut ist der DMB, dass die Wohnungsgemeinnützigkeit wieder eingeführt werden soll. Wohnungsunternehmen, die sich auf Dauer zu einer sozialen Vermietung verpflichten, könnten so wieder mit Steuervorteilen belohnt werden. Irritierend ist allerdings die Formulierung im Koalitionsvertrag, dass durch die neuen Gemeinnützigen die „etablierte Wohnungswirtschaft“ nicht benachteiligt werden soll. 

Bekämpfen will man die „illegale Finanzierung von Immobilien“ und das Schlupfloch zur Umgehung der Grunderwerbsteuer durch Share Deals schließen.

Damit Baugenehmigungen schneller erteilt werden können, wollen die Koalitionäre das Baugesetzbuch überarbeiten. Zur Frage des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten, das nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November praktisch nicht mehr anwendbar ist, kündigt der Koalitionsvertrag nur eine Prüfung an, „ob sich gesetzgeberischer Handlungsbedarf ergibt“.

Für die Umsetzung wurde ein neues Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gebildet, das von der SPD-Ministerin Klara Geywitz geleitet wird (hierzu unser Beitrag „Ampel setzt Signal“). Für das Mietrecht ist allerdings Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) zuständig.

Jens Sethmann

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Hartmut Lindenberg
27.03.2022