Leitsatz:
Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.
BGH vom 12.1.2022 – VIII ZR 151/20 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 17 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In dem Wohngebäude wurden Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wurde nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen.
In den Betriebskostenabrechnungen wurden die Gesamtkosten der Heizungsanlage wegen der fehlenden Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge unter Berufung auf die in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenVO genannte Formel ersatzweise rechnerisch auf die Kosten für Warmwasser und auf die Heizkosten verteilt.
Der Mieter nahm diese Vorgehensweise zum Anlass, die angesetzten Heiz- und Warmwasserkosten gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO um 15 % zu kürzen. Es kam zum Prozess. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht, das Landgericht meinte hingegen, dass ein solches Kürzungsrecht nicht bestehe. Der BGH entschied letztlich wie aus dem Leitsatz ersichtlich.
Der Vermieter durfte eine Trennung der Kosten für Wärme und Warmwasser nicht nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenVO aufgeführten Rechenformel vornehmen, weil die Voraussetzungen für eine Trennung der Kosten nach dieser Vorschrift nicht gegeben waren. Die genannte Bestimmung erlaube in Ausnahmefällen eine rechnerische Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge in Abhängigkeit zu der durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgten Fläche, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Wassers gemessen werden können. Dem Vermieter war jedoch nach den im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers aufgrund der für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler möglich.
Die im Hinblick auf § 9 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 4 HeizkostenVO nicht ordnungsgemäße Abrechnung führe dazu, dass dem Mieter im Hinblick auf die Kosten für Wärme und Warmwasser das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO in Höhe von 15 % zustehe.
26.05.2022
