Leitsatz:
Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556 g Abs. 2 BGB erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.
BGH v. 30.3.2022 – VIII ZR 279/21 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 28 Seiten]
Nach Ansicht des BGH spreche gegen das Erfordernis, eine einmal erhobene Rüge nach Ablauf einer Mietstaffel zu wiederholen, insbesondere der Regelungszweck des § 557 a Abs. 4 BGB sowie der Sinn und Zweck des Rügeerfordernisses gemäß § 556 g Abs. 2 BGB. Die Bestimmung des § 557 a Abs. 4 BGB solle gewährleisten, dass nicht nur die erste vereinbarte Miete, sondern auch alle für die folgenden Staffeln vereinbarten Mieten grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Dies habe der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien deshalb als erforderlich erachtet, weil er zugunsten des Mieters verhindern wollte, dass die Mietenbegrenzung des § 556 d BGB durch Staffelmietvereinbarungen, die erhebliche Preissprünge zulassen, faktisch umgangen werde. Der Gesetzgeber beabsichtigte daher nicht, die Anforderungen an das Rückzahlungsverlangen zu Lasten des Mieters zu erhöhen.
Dies entspreche auch dem Sinn und Zweck der Rüge gemäß § 556 g Abs. 2 BGB. Nach dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck solle die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt werde. Auch dieser Gesetzeszweck gebiete es, bei vereinbarter Staffelmiete einer Rüge gemäß § 556 g Abs. 2 BGB die Fortwirkung für weitere Mietstaffeln nicht abzusprechen. Denn der Vermieter dürfe bei Erhebung einer Rüge, die sich gegen die Höhe der Miete einer niedrigeren Staffelstufe richte, grundsätzlich nicht davon ausgehen, dass der Mieter die für nachfolgende Mietstaffeln vereinbarte höhere Miete billigen wolle.
28.09.2022
