Leitsätze:
a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau – grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555 b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.
b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.
BGH vom 24.5.2023 – VIII ZR 213/21 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
2012 ließ der Vermieter – seinerseits angemietete – Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihm dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Mieter leisteten hierauf – zu Recht vgl. BGH vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20 – keine Zahlungen.
Im April 2019 beendete der Vermieter im Einvernehmen mit seinem Vertragspartner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ er im Mai 2019 – seinerseits erworbene – neue Rauchwarnmelder im Schlafzimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Mieter unter Verwendung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte er den Mietern sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 Euro erhöhe. Die Mieter bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht.
Amtsgericht und Landgericht gaben der Zahlungsklage des Vermieters statt.
Der BGH sah dies anders: Der Vermieter habe keinen Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 Euro ab September 2019.
Zwar habe der BGH bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555 b Nr. 5 BGB führe (BGH vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 – und – VIII ZR 290/14 –). Er habe mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa – im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall – auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt, vornehme, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b Nr. 6 BGB darstelle.
An dieser Rechtsprechung sei festzuhalten. Die oben angeführte Rechtsprechung beziehe sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stelle demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit – wovon im Streitfall auszugehen sei – nicht eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden sei, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt würden, grundsätzlich keine Modernisierung dar. Etwas anderes gelte auch dann nicht, wenn der Vermieter – wie hier – die bisher installierten Geräte angemietet habe und nunmehr eigens erworbene Geräte einbauen lasse. Denn auch in diesem Fall fehle es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme – unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555 b BGB aufgeführten Kategorien – stets erforderlichen Wesensmerkmal.
Der Begriff der baulichen Veränderung sei zwar weit auszulegen und erfasse nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz, sondern etwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes. Voraussetzung sei jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine – wenn auch möglicherweise nur geringfügige – Veränderung des baulichen Zustands bewirke, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen werde.
Der bloße Austausch von Vorrichtungen – wie hier das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte – erfülle diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetze. Denn die darin liegende Veränderung betreffe zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten – namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte –, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese – rein rechtliche – Veränderung habe zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555 b BGB.
Zwar schließe das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauliche Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555 a BGB erweise. Dies bedeute aber umgekehrt nicht, dass derartige – durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste – Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienten, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b Nr. 6 BGB darstellten. Vielmehr setzte auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Veränderung bewirke. Daran fehle es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen.
Eine andere Beurteilung komme auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern im Jahr 2012 weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt habe. Denn dieser Umstand rechtfertige es nicht, dem Vermieter das Recht zuzubilligen, nunmehr „stattdessen“ die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB auf die Beklagten umzulegen.
Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handele, hänge nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegenstand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB mache.
Es liefe auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Modernisierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisierung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt sei, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleichsam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine „nachträgliche“ Mieterhöhung zu ermöglichen.
Eine andere Würdigung sei auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stelle sich das Ergebnis, wonach der Vermieter die ihm für die Ausstattung der Wohnung der Mieter mit Rauchwarnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen könne, obwohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitierten, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung des Vermieters dar.
Denn dies beruhe auf einer allein ihm obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung des Vermieters, dem es freigestanden hätte, die Wohnung der Mieter von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit er irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebskosten (vgl. BGH vom 11.5.2022 – VIII ZR 379/20 –), scheide eine Berücksichtigung dieses ausschließlich dem Vermieter zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Mieter aus.
01.09.2023
