DasTatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ der Marktsituation i.S.d. § 5 Abs. 2 WiStG ist anzunehmen, wenn der Mieter, der neun Monate lang eine Wohnung gesucht hat, auf die Wohnung angewiesen gewesen ist, da er in dem bislang bewohnten WG-Zimmer nicht mit seiner Freundin zusammenwohnen konnte und er bei etwa zehn besichtigten Wohnungen als Mieter abgelehnt worden ist.
AG Frankfurt vom 13.6.2022 – 941 OWi 862 Js 17536/22 -, bestätigt durch OLG Frankfurt vom 1.11.2022 – 3 Ss – OWi 1115/22 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Amtsgericht errechnete unter Berücksichtigung eines angemessenen Möblierungszuschlags eine ortsübliche Gesamtmiete von 379 Euro. Vom Vermieter verlangt wurden hingegen 730 Euro.
Das Gericht ging mit den aus dem Leitsatz ersichtlichen Erwägungen von einem „Ausnutzen“ der Marktsituation aus – zumal der Vermieter im Verfahren bestätigte, dass ihm der Frankfurter Mietspiegel bekannt sei – und bestätigte den Bußgeldbescheid des Frankfurter Wohnungsamtes.
Das Amt hatte gemäß § 5 WiStG ein Bußgeld von 3000 Euro festgesetzt und die Abführung des aus überhöhter Miete erzielten Mehrerlöses von 1180 Euro angeordnet.
Das OLG Frankfurt hat das amtsgerichtliche Urteil mit der Entscheidung vom 1.11.2022 – 3 Ss – OWi 1115/22 – bestätigt.
Schutz vor überhöhten Mieten bei Neuabschluss eines Mietvertrages soll die sogenannte „Mietpreisbremse“ nach §§ 556 d ff. BGB bieten. Die Wirksamkeit der „Mietpreisbremse“ wird aber durch die zahlreichen ihr immanenten Ausnahmevorschriften stark eingeschränkt. Besonders bei eklatant überhöhten Mieten kann hier die außerhalb des BGB befindliche – mietpreiskorrigierende – Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), – die sog. „Mietpreisüberhöhung“ – Anwendungslücken schließen.
§ 5 Abs. 2 WiStG lautet: Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. Die aktuellste veröffentlichte Berliner Entscheidung zu § 5 WiStG stammt allerdings aus dem Jahre 2014. Neuere Entscheidungen gibt es offenbar nur aus dem Frankfurter Raum. Dies findet seinen Grund sicherlich nicht zuletzt in der äußerst engagierten Arbeit des dortigen Wohnungsamtes.
Dass in Berlin und im übrigen Bundesgebiet § 5 WiStG jahrelang faktisch „tot“ war, ist auf drei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus den Jahren 2004 bis 2006 zurückzuführen, mit denen der BGB die Beweisbarkeit des Tatbestandsmerkmals „Ausnutzen“ an hohe – fast unüberwindliche – Hürden geknüpft hat. Seit 2006 hat sich der Wohnungsmarkt gerade in Berlin aber bekanntlich erheblich zu Ungunsten der Mieterschaft verändert.
„Der Wohnungsmarkt hat sich in die strengen Maßstäbe des BGH hineinentwickelt, so dass sich Beweisprobleme heute nicht mehr im selben Ausmaß stellen“ (Leonhardt WuM 2024, Seite 361 [365]).
Es ist daher längst an der Zeit, dass auch die Berliner Behörden sich an der Frankfurter Praxis ein Beispiel nehmen und den § 5 WiStG wieder zum Leben erwecken.
Insbesondere für nicht rechtsschutzversicherte Mieter kann eine Anzeige wegen Mietpreisüberhöhung beim Wohnungsamt eine Alternative zur zivilprozessualen Rechtsverfolgung darstellen. Die Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG kann mit einer Geldbuße bis zu 50 000 Euro geahndet werden.
Die Anzeige kann jedermann erstatten. Das Vorliegen der Mietpreisüberhöhung ist mit geeigneten Mitteln (Kopien vom Mietvertrag, Mieterhöhungen usw.) glaubhaft zu machen. Die Mieter sind in den gegen den Vermieter geführten Verfahren Zeugen und müssen ggfs. auch vor Gericht aussagen.
Zuständig für die Verfolgung einer Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStG ist in Berlin das zuständige bezirkliche Wohnungsamt.
Die Behörde kann in diesbezüglichen Fällen ein Bußgeld durch Bescheid verhängen. Nach § 17 Abs. 4 OWiG soll die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil, den der Täter aus der Ordnungswidrigkeit gezogen hat, übersteigen. Gegen den Bescheid kann der Betroffene (d.h. der Vermieter, nicht der Mieter) beim Wohnungsamt Einspruch einlegen (vgl. § 67 OWiG). Über den Einspruch entscheidet nach Zwischenprüfung durch die Staatsanwaltschaft letztlich das Amtsgericht (in Berlin: AG Tiergarten). Das Gericht ist an die Entscheidung des Wohnungsamtes nicht gebunden und kann die Entscheidung auch zum Nachteil des Betroffenen abändern. Gegen das amtsgerichtliche Urteil bzw. gegen den Beschluss hat sowohl der Betroffene als auch die Staatsanwaltschaft die Möglichkeit der Rechtsbeschwerde beim Kammergericht.
Weiterhin kann von der zuständigen Behörde die Abführung des unrechtmäßig erlangten Mehrerlöses an das Land angeordnet werden (§ 8 WiStG), soweit der geschädigte Mieter nicht schon zivilrechtliche Rückerstattungsansprüche geltend gemacht hat oder nicht mehr geltend machen kann.
Auch der geschädigte Mieter kann beantragen, dass die Behörde die unmittelbare Abführung des Mehrerlöses an ihn anordnet (§ 9 WiStG). Dies gilt auch dann, wenn kein Bußgeldverfahren durchgeführt wird (§ 10 Abs. 1 WiStG). Die Anordnung der Rückerstattung des Mehrerlöses an den Mieter dient zugleich staatlichen Zwecken und steht gleichrangig neben der Anordnung der Abführung an das Land.
Das Wohnungsamt hat den Mieter auf sein Antragsrecht nach § 9 WiStG hinzuweisen.
Abschließend sei auf die „Doppelnatur“ von § 5 WiStG hingewiesen: Einerseits spricht § 5 WiStG als Vorschrift des Ordnungswidrigkeitenrechts eine Geldbuße aus, deren Verhängung jeweils Gegenstand eines eigenständigen behördlichen Verfahrens ist, zum anderen bewirkt ein Verstoß gegen § 5 WiStG auch zivilrechtliche Folgen: Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, Mietsenkung, Rückforderungsanspruch.
Bevor Mieter Anzeige beim Wohnungsamt erstatten oder Klage vor dem Zivilgericht erheben, sollten sie kritisch prüfen und sich beraten lassen, ob überhaupt die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 WiStG vorliegen. Nicht jede überdurchschnittlich hoch erscheinende Mietpreisvereinbarung stellt schon einen Verstoß gegen § 5 WiStG dar.
Urteilstext
Tenor
Gegen den Betroffenen wird wegen vorsätzlichen Vereinnahmens eines unangemessen hohen Entgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung i.S.d. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eine Geldbuße in Höhe von 3.000,- Euro festgesetzt.
Gemäß § 8 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz wird gegen den Betroffenen die Abführung des in der Zeit vom 01.11.2020 bis 31.11.2021 aus der Mietpreisüberhöhung erzielten Mehrerlöses von 1.180,- Euro an das Land Hessen angeordnet.
Die Kosten des Verfahrens hat der Betroffene zu tragen.
Angewandte Vorschriften:
§§ 5, 8 WiStG
Gründe
I.
1
Der Betroffene ist Diplomingenieur und arbeitssuchend. Er ist geschieden und hat eine Tochter im Alter von 20 Jahren. Er ist Eigentümer des von ihm bewohnten Hauses sowie von zwei Wohnungen in der Liegenschaft [Anschrift] in Frankfurt am Main. Zu weiteren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen machte der Betroffene keine Angaben.
II.
2
Der Betroffene hat im Zeitraum vom 01.11.2020 bis 30.11.2021 vorsätzlich für die Vermietung von Räumen zum Wohnen unangemessen hohe Entgelte gefordert und angenommen.
3
Der Betroffene ist seit dem 18.10.2013 als Eigentümer der Wohnung Nr. [Nummer] im Erdgeschoss der Liegenschaft [Anschrift] im Grundbuch (Bezirk [Bezirk], Blatt [Blattzahl]) eingetragen. Am 26.10.2020 schloss er mit dem Zeugen A einen Mietvertrag für Wohnräume. Die Wohnung befindet sich im genannten Anwesen im Stadtteil [Bezirk] in einer einfachen Wohnlage gemäß der Bodenrichtwertkarte (Anhang im Mietspiegel). Es handelt sich um einen 1968 erbauten Komplex aus einem viergeschossigen, einem achtgeschossigen und einem elfgeschossigen Wohngebäude. Die Wohnung hat eine anrechenbare Wohnfläche von 33,1 qm und befindet sich im Erdgeschoss des viergeschossigen Gebäudeteils. Dieses Gebäudeteil verfügt über einen großzügigen Eingangsbereich, der mit drei lang gezogenen Stufen versehen ist. An jeder Stufe wurden nachträglich rechtsseitig je zwei Betonkeile an die Stufen angegossen. Die Wohnung besteht aus einem Zimmer mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon. Das Bad ist umlaufend gefliest und verfügt über eine Badewanne, ein Waschbecken und ein Stand-WC mit Vorwandspülkasten. Der Boden ist gefliest. Im Wohn-/Schlafraum befindet sich Laminatboden, im Bereich der Kochnische PVC-Boden. Die gesamte Wohnung wird mit einer Fußbodenheizung beheizt. Die Warmwasserversorgung erfolgt zentral. Die doppelverglasten Holzfenster (ohne Prägung des Herstellungsjahres) verfügen über Rollläden. Das Fensterelement im Wohn/Schlafraum ist feststehend, die Belüftung erfolgt über die Balkontür. Der Balkon mit einer Tiefe von 1,36 m hat einen Betonfußboden und eine Waschbetoneinfassung. Bezüglich der Einzelheiten wird nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf die in der Hauptverhandlung in Augenschein genommenen Lichtbilder, die die Zeugin B vom Amt für Wohnungswesen im Rahmen ihrer Besichtigung am 05.11.2021 gefertigt hat, Bezug genommen (Bl. 30-40 d.A.) sowie auf die von der Verteidigerin zur Akte gereichten und ebenfalls in Augenschein genommen Lichtbilder (Bl. 157 -159 d.A.).
4
Gemäß Anlage 1 zum Mietvertrag waren folgende Einrichtungsgegenstände mitvermietet: eine Ledercouch, ein Marmorcouchtisch, ein Herd/Backofen der Marke Bosch, eine Spüle mit Unterschränken, ein weiterer Unterschrank, Hängeschränke und eine Arbeitsplatte, im Bad ein Spiegelschrank, ein Hängeschrank, eine Porzellanablage, ein Duschvorhang mit Stange und eine Deckenlampe sowie im Flur eine Deckenlampe.
5
Die Ledercouch hat der Zeuge A bereits 15 Tage nach Mietbeginn im ausdrücklichen Einverständnis des Betroffenen vom Sperrmüll abholen lassen, da er diese nicht übernehmen wollte. Der Betroffene hatte zuvor vergeblich versucht, diese über ebay Kleinanzeigen zu verkaufen. Auch an dem Couchtisch hatte der Zeuge A kein Interesse. Der Betroffene stellte den Couchtisch für 65,- Euro in ebay Kleinanzeigen ein. Der Zeuge A verbrachte den Tisch zusammen mit dem Betroffenen in eine andere Wohnung. Bezüglich der Einzelheiten wird nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf das in der Hauptverhandlung in Augenschein genommene Lichtbild des Couchtisches, das der Zeuge A vorgelegt hat, Bezug genommen (Anlage 1 zum Protokoll, Bl. 191 d.A).
6
Im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages gab der Zeuge A am 17.10.2020 eine von ihm unterzeichnete Selbstauskunft ab. Unter Bewerber sind die Personalien des Zeugen angegeben. Als Beruf gab der Zeuge in der Selbstauskunft „Baudekoration“ an, Arbeitgeber seit wann: 17.08.2020 und als monatliches Nettoeinkommen 1.600,00. Im Rahmen des Gesprächs des Zeugen mit dem Betroffenen beim Mietvertragsschluss hat der Zeuge darauf hingewiesen, dass die Wohnung zu teuer sei. Mit dem Mietpreis ist der Betroffene aber nicht runtergegangen. Der Zeuge berichtete dem Betroffenen auch, dass er lange auf Wohnungssuche gewesen sei.
7
Dem Mietvertragsschluss war eine etwa neunmonatige Wohnungssuche des Zeugen A vorausgegangen. Er kam am 01.06.2019 nach Frankfurt am Main wegen der Arbeit und weil sein Bruder in Frankfurt lebt. Er bewohnte vor Anmietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung ein Zimmer einer Wohngemeinschaft in [Stadtteil]. Die Zimmermiete betrug 400,- Euro warm für 16 qm. Der Zeuge A wollte mit seiner Freundin, der Zeugin C, zusammenziehen, weshalb er in Frankfurt eine 1- bis 2-Zimmerwohnung suchte. Die Zeugin C wohnte noch bis Ende Februar 2021 in Bingen, wo sie als Servicekraft gearbeitet hatte. Sie wollte aber nach Frankfurt zum Zeugen A ziehen und zog zum März 2021 mit in die verfahrensgegenständliche Wohnung ein, worauf der Betroffene die Nebenkostenvorauszahlung um 20,- Euro erhöhte. Die Zeugin C hatte zum 25.03.2021 einen Teilzeitjob in Frankfurt am Main gefunden. In Bingen betrug ihre Kündigungsfrist für die von ihr gemietete Wohnung drei Monate, so dass sie erst zeitversetzt in die Wohnung mit einzog. Der Zeuge A hatte über Ebay Kleinanzeigen gesucht und war auch bei der ABG als wohnungssuchend registriert. Seine Suche betraf ganz Frankfurt. Alle Vermieter hatten sich für andere Interessenten entschieden. Auf die verfahrensgegenständliche Wohnung wurde der Zeuge über Ebay Kleinanzeigen aufmerksam. Beim Besichtigungstermin waren noch etwa drei bis vier weitere Interessenten anwesend. Die anderen Interessenten wollten nach der Besichtigung die Wohnung nicht mieten. Der Zeuge hörte von den anderen, dass sie die Wohnung für zu teuer hielten. Der Zeuge hatte zum 15.08.2020 eine neue Arbeitsstelle angetreten, den Arbeitsvertrag mit der Firma D GmbH in der [Anschrift] in Frankfurt am Main hat er dem Betroffenen vorgelegt. In den Monaten davor war er arbeitssuchend. Die Miete des WG-Zimmers wurde vom Jobcenter bezahlt. Der Zeuge A hat die Wohnung zum 30.11.2021 gekündigt, da sie wegen Mäuse- und Kakerlakenbefalls für ihn und seine Freundin nicht tragbar war. Sie bezogen dann zunächst gemeinsam eine Wohnung mit 50 qm für 650 Euro Warmmiete, wobei die Zeugin C zum April 2022 eine 12 qm bezog, die vom Jobcenter finanziert wird.
8
Der Zeuge A hätte sofort in Frankfurt eine andere günstige 1- bis 2-Zimmer-Wohnung bezogen.
9
Das Mietverhältnis begann am 01.11.2020 und dauerte bis zum 30.11.2021 an. Als Netto-Kaltmiete wurden 550,00 € vereinbart. Zusätzlich waren Nebenkosten zu zahlen. Die vereinbarten Mieten wurden jeweils vollständig einschließlich Umlagen an den Betroffenen im Wege der Überweisung bei der E Bank Frankfurt am Main gezahlt mit Ausnahme einer einmaligen Mietminderung wegen Mängeln (Ungezieferbefall) in Höhe von 55,- Euro im Oktober 2021.
10
Auf Anzeige der Mieter ermittelte das Amt für Wohnungswesen wegen des Verdachtes der Mietpreiserhöhung. Am 05.11.2021 erfolgte eine Wohnungsbesichtigung und Vermessung der Wohnfläche durch die Zeugin B – Mitarbeiterin des Amtes für Wohnungswesen – in Anwesenheit des Zeugen A und der in der Hauptverhandlung als Vertreterin des Amtes für Wohnungswesen aufgetretenen Frau F. Hier ergaben sich folgende Flächen: Diele: 4,5 Quadratmeter; (Bad/WC): 3,0 Quadratmeter; Wohn-/Schlafraum mit Kochnische: 24,0 Quadratmeter (davon Kochnische: 2,9 Quadratmeter); Balkon: 6,5 Quadratmeter, der mit einem Viertel, mithin mit 1,6 Quadratmetern anzusetzen war. Als Gesamtwohnfläche ergaben sich danach 33,1 Quadratmeter. Der Mietvertrag selbst enthält keine Quadratmeterangabe.
11
Die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten lag im Anmietungszeitraum ausgehend vom Mietspiegel 2020 bei 378,27 Euro – zugunsten des Betroffenen gerundet: 379,- Euro. Hierbei hat das Gericht die Wohnungsgröße in qm mit 31,1 zugrunde gelegt. Das Gericht hat die Fußbodenheizung mit einem Zuschlag von 0,49 Euro pro Quadratmetern, den Balkon mit einem Zuschlag von 0,18 pro Quadratmeter und die Kochnische mit einem Abschlag von 0,39 Euro pro Quadratmetern berücksichtigt. Zum danach errechneten Ergebnis wurde schließlich ein Möblierungszuschlag von 5 % (der Nettomiete) hinzugerechnet.
III.
1.
12
Die Feststellungen zu den persönlichen Verhältnissen des Betroffenen beruhen auf seinen glaubhaften Angaben in der Hauptverhandlung sowie auf den im Wege des Selbstleseverfahrens eingeführten Auszüge aus dem Grundstücksnachweis vom 28.09.2021 und aus dem Grundbuch von [Bezirk], Bl. [Blattzahl].
2.
13
a) Zur Sache hat sich der Betroffene dahin eingelassen, er habe vor der Vermietung den Mietpreis nach dem geltenden Mietspiegel errechnet. In Abweichung zur Berechnung des Amtes für Wohnungswesen habe er die Quadratmeter des Balkons zur Hälfte berücksichtigt. Den Möblierungszuschlag habe er mit 1,50 Euro pro Quadratmeter zugrunde gelegt. Überdies sei er der Ansicht, dass die Wohnung eine Küche und nicht bloß eine Kochnische beinhalte, so dass der Abschlag für „Kochnische“ nicht gerechtfertigt sei. Ferner sei für die „Barrierefreiheit“ der Wohnung ein Zuschlag von 0,33 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Schließlich ist er der Ansicht, dass das Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ nicht verwirklicht sei, da sich der Zeuge A nicht in einer Notlage befunden habe. Es habe für ihn insbesondere keine Not bestanden, aus der Wohngemeinschaft auszuziehen.
14
Im Übrigen hat der Betroffene die unter Ziffer II. getroffenen Feststellungen zur Vermietung und den Mietzahlungen nicht in Abrede gestellt.
15
b) Der Zeuge A bekundete glaubhaft und in sich schlüssig die unter Ziffer II. getroffenen Feststellungen zu seiner Situation und der Anmietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Insbesondere bekundete er, er habe vor der Anmietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung ein Zimmer in einer WG angemietet für 400,- Euro (16 qm). Diese Miete habe das Jobcenter bezahlt, da er arbeitslos gewesen sei. Zum August 2020 habe er dann eine Arbeit gefunden. Er habe mit seiner Freundin, der Zeugin C zusammenziehen wollen und habe längere Zeit nach einer 1 bis 2 Zimmer Wohnung gesucht. Er habe sich in Frankfurt etwa 10 Wohnungen angeschaut, wobei der Zeuge nicht mehr genau konkretisieren konnte, zu welchen Zeiten die Wohnungsbesichtigungen stattgefunden hatten. Alle Vermieter hätten ihm Absagen erteilt. Er habe über die ABG Holding sowie über Ebay Kleinanzeigen in Frankfurt gesucht. Seine Freundin sei im März 2021 mit in die Wohnung gezogen. Bei den Vertragsgesprächen habe er dem Betroffenen gesagt, die Wohnung sei zu teuer. Dies habe er auch die weiteren drei bis vier Interessenten beim Besichtigungstermin sagen hören, von denen keiner die Wohnung habe anmieten wollen. Auch habe er dem Betroffenen erzählt, dass er lange nach einer Wohnung gesucht habe.
16
Die Zeugin C bekundete glaubhaft die unter Ziffer II. über die Situation der Zeugin getroffenen Feststellungen, die auch in Einklang mit den Angaben des Zeugen A zu bringen waren.
17
Die Feststellungen zum Mietvertrag, den vereinbarten und gezahlten Mieten wurden vom Zeugen A glaubhaft bekundet und konnten auch durch folgende im Selbstleseverfahren in die Hauptverhandlung eingeführten Urkunden bestätigt werden:
18
– Mietvertrag vom 26.10.2020 zwischen dem Betroffenen und dem Zeugen A nebst Anlage 1 zum Mietvertrag
19
– Kontoauszüge bzw. Kopien von Überweisungsträgern vom November 2020 bis August 2016 bis November 2021.
20
c) Die getroffenen Feststellungen zur Wohnungsausstattung und -größe ergaben sich zunächst aus der glaubhaften Aussage der Zeugin B, die am 05.11.2021 im Rahmen ihrer Tätigkeit beim Amt für Wohnungswesen die Wohnung in Anwesenheit des Zeugen A und der im Hauptverhandlungstermin als Vertreterin des Amtes für Wohnungswesen aufgetretenen Frau F besichtigt hat. Sie bekundete glaubhaft, sie habe die Wohnung angeschaut und beschrieben nach den Kriterien im Mietspiegel. Die von ihr gefertigten Lichtbilder zum Anwesen und der Wohnung wurden in Augenschein genommen – auch mit der Zeugin. Sie bestätigte, die Lichtbilder am 05.11.2021 gefertigt zu haben. Bezüglich der Einzelheiten wird nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO auf die Lichtbilder (Bl. 30-40 d.A.) Bezug genommen. Die Wohnflächenberechnung der Zeugin vom 08.11.2021, aus der sich eine Gesamtwohnfläche von 33,1 Quadratmetern ergibt, wurde im Selbstleseverfahren eingeführt.
21
Sofern der Betroffene eine höhere Quadratmeterzahl zugrunde gelegt hat, da er von der Anrechenbarkeit der halben Balkonfläche ausgeht, vermochte das Gericht dieser Berechnung nicht zu folgen. Das Amt für Wohnungswesen hat den Balkon zutreffend mit nur einem Viertel der Balkonfläche angesetzt in analoger Anwendung des § 4 Ziffer 4 der Wohnflächenverordnung. Die Wohnflächenverordnung gilt zwar unmittelbar nur für die Berechnung der Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz, wird aber nach gängiger Rechtsprechung auch bei freifinanziertem, also nicht preisgebundenem Wohnraum zugrunde gelegt. Nach § 4 Ziffer 4 der Wohnflächenverordnung erfolgt in der Regel die Anrechnung zu einem Viertel. Eine Abweichung von der Regelanrechnung erfolgt nur bei Vorliegen speziellen Umstände, wie etwa eine besonders aufwändige Balkongestaltung oder gute Lage, wenn dies zu einem höheren Wohnwert des Balkons führt. Solche Umstände sind hier nicht gegeben. Wie unter Ziffer II. festgestellt hat der Balkon einen Betonfußboden und eine Waschbetoneinfassung, wobei bezüglich der Einzelheiten auf die in Augenschein genommenen Lichtbilder (Bl. 39 d.A.) gemäß § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO verwiesen wird. Auch die Lage weist nach den in Augenschein genommenen Lichtbildern (Bl. 30 d.A.), auf deren Einzelheiten ebenfalls nach § 267 Abs. 1 Satz 3 StPO verwiesen wird, keine Besonderheiten auf, die den Wohnwert des Balkons erhöhten.
22
Die Feststellungen zum Gebäude und zur Wohnung wurden durch die Zeugin B glaubhaft geschildert. Ihre Beschreibungen stehen im Einklang mit den in Augenschein genommenen Lichtbildern.
23
d) Die Feststellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete beruhen zunächst auf dem im Selbstleseverfahren eingeführten Mietspiegel 2020 sowie der Aussage der Zeugin B und der Inaugenscheinnahme der Lichtbilder über das Anwesen und die Wohnung.
24
Nach dem Mietspiegel 2020 ergab sich danach (Baujahr 1970; 33,1 qm) eine Basisnettomiete von 10,60 Euro pro qm. Da die Wohnung über eine Fußbodenheizung verfügt und über einen Balkon mit einer Mindesttiefe von 1 Meter waren Zuschläge in Höhe von 0,49 Euro und 0,18 Euro pro Quadratmeter zu berechnen. Schließlich war ein Abschlag für Kochnische von 0,39 Euro pro Quadratmeter vorzunehmen. Denn mit weniger als 3 Quadratmetern weist der „Küchenbereich“ nicht die Größe eines üblichen separaten Küchenraumes auf, so dass eine der drei Bedingungen für eine integrierte Küche im Wohnraum nach Seite 14 des Mietspiegels 2020 (Küchenbereich, der im Wohnraum eindeutig verortet ist und die Größe eines üblichen separaten Küchenraumes hat und über Wasser-, Abwasser- und Gas oder Starkstromanschluss verfügt) nicht erfüllt ist. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin B war nicht einmal Platz für den Kühlschrank im Küchenbereich, so dass dieser im Wohnzimmer außerhalb der Küchennische stand.
25
Schließlich wurde für den gesamten Zeitraum für die Möblierung ein Möblierungszuschlag von 5 % vorgenommen. Dieser Zuschlag war ausreichend und mehr als angemessen. Nach dem Mietspiegel, der auch auf möblierte Wohnungen Anwendung findet, wird im Falle einer Möblierung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessener Zuschlag für die Möblierung zugefügt. Da Umfang und Qualität von Möblierungen sehr unterschiedlich ausfallen, wurde teil- oder vollmöblierter Wohnraum bei der Datenerhebung für den Mietspiegel nicht erfasst. In der Anlage zum Mietvertrag ist von „Teilmöblierung“ die Rede, wobei die Möblierungsgegenstände konkret aufgeführt sind. Der Betroffene hat keinerlei Angaben zu den Anschaffungskosten und dem Alter der Möblierungsgegenstände gemacht, obwohl er hierzu bereits im Verwaltungsverfahren vom Amt für Wohnungswesen aufgefordert worden ist. Er war damit einverstanden, dass die Couch auf den Sperrmüll gebracht wird, nachdem er sie über Ebay Kleinanzeigen nicht verkaufen konnte. Den Couchtisch hat der Betroffene für 65,- Euro inseriert. Dies bekundete der Zeuge A glaubhaft und wurde auch durch die von ihm vorgelegten und in Augenschein F in [Bezirk] über 65,- Euro angeboten wird; das zweite Foto wurde von einem WhatsApp-Chat erstellt – der auch verlesen wurde -, in dem der Betroffene am 17.11.2020 schrieb: „Hallo A,… Hat das geklappt mit dem Sperrmüll und der Couch?“. Auch unter Berücksichtigung der weiteren unter Ziffer II. aufgeführte Möblierungsgegenstände ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass ein höherer Zuschlag als die vom Amt für Wohnungswesen angesetzten 5 % gerechtfertigt gewesen wäre.
26
Danach ergab sich nach dem Mietspiegel 2020 gerundet eine ortsübliche Gesamtmiete von 379,- Euro.
27
e) Die Feststellungen zum geringen Wohnraumangebot in Frankfurt am Main beruhen auf den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen Dr. G sowie auf dessen im Selbstleseverfahren in die Hauptverhandlung eingeführten schriftlichem Gutachten „Gutachten zum geringen Wohnraumangebot in Frankfurt am Main für die Jahre 2011 – 2020″.
28
Aus dem schriftlichen Gutachten ergibt sich, dass die Stabsstelle Wohnungsmarkt, Mietspiegel, innovative Wohnprojekte des Amtes für Wohnungswesen habe mit Datum vom 20.03.2021 eine Anfrage seitens der Abteilung Wohnraumerhaltung mit der Bitte um Aktualisierung eines für die Jahre 2011 bis 2018 erstellten Gutachtens zur Frage, ob in Frankfurt ein geringes Angebot an Mietwohnungen i.S.d. § 5 WiStG vorliege, erhalten hat. Darauf hat der Sachverständige Dr. G das Gutachten für die Jahre 2011-2020 erstellt mit dem Ergebnis, dass in Frankfurt am Main im genannten Zeitraum ein geringes Angebot an Wohnraum bestanden hat.
29
Zusammenfassend komme er zum Ergebnis, dass in Frankfurt am Main spätestens seit Beginn der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen sei.
30
Bei der Gutachtenerstellung habe er unter Berücksichtigung der ihm bekannten Rechtsprechung und Literatur zur Frage des Vorliegens eines geringen Wohnraumangebots folgende Gesichtspunkte berücksichtigt:
31
– ein starker Anstieg Wohnungssuchender beim Wohnungsamt,
32
– eine um ca. 15% höhere Miete bei Neuvermietungen gegenüber der ortsüblichen Miete,
33
– statistische Daten,
34
– registrierte Wohnungslosenfälle,
35
– behördliche Bedarfsprognosen,
36
– die Bestimmung einer Gemeinde zu einem Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung durch landesrechtliche Rechtsverordnung,
37
– die Geltung der Zweckentfremdungsverordnung,
38
– Regierungsprogramme zur Förderung des Wohnungsbaus,
39
– zunehmende Modernisierungen mit der Folge, dass sich das Angebot an Billigwohnungen verringert,
40
– eine stärkere Entwicklung der Mietpreise gegenüber der der allgemeinen Lebenshaltungskosten
41
– der Anteil der Wohnkosten am Einkommen wird größer statt kleiner,
42
– die Zahl der Wohnungen ist geringer als die Zahl der Haushalte.
43
Zu diesen Gesichtspunkten führte der Sachverständige im Einzelnen Folgendes aus:
44
aa) Indikator für ein „geringes Angebot“ könne ein starker Anstieg der Nachfrage Wohnungssuchender immer nur für einen begrenzten Zeitraum sein. Spätestens wenn alle Berechtigten registriert seien, werde die Anzahl stagnieren. Daher sollte es als Indikator genügen, wenn eine große Anzahl von Wohnungssuchenden eine öffentlich geförderte Wohnung nachfrage. In Frankfurt werde die Vermittlung von Sozialwohnungen zentral durch das Amt für Wohnungswesen vorgenommen. Bedingung für eine Registrierung der Haushalte sei dabei nicht nur die Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen, sondern zusätzlich der Nachweis einer Bindung an die Stadt und eine unzureichende Unterbringung oder ein drohender Wohnungsverlust.
45
So seien während des untersuchten Zeitraums zwischen 7.154 (Ende 2011) und 8973 (Ende 2020) wohnungssuchende Haushalte beim Amt für Wohnungswesen für eine öffentlich geförderte Wohnung registriert gewesen. Die Anzahl der Vermittlungen durch die Behörde habe im Jahr 2011 bei 2.242 Haushalten gelegen; 2020 seien es nur noch 1.325 Haushalte gewesen, so dass die Vermittlungen deutlich rückläufig gewesen seien. Im Betrachtungszeitraum sei eine ansteigend hohe Anzahl von Wohnungsuchenden beim Amt für Wohnungswesen registriert gewesen, deren Versorgung z.T. erst nach mehrjährigen Wartezeiten möglich sei.
46
bb) Ein weiteres Indiz für das Vorliegen eines geringen Angebots in Frankfurt am Main sei, dass die Marktmiete um etwa 15% höher als die ortsübliche Miete sei. Während letztere sich aus dem Mietspiegel ergebe, welcher auf der Grundlage repräsentativer Erhebungen und einer wissenschaftlichen Auswertung gemeinsam mit den Verbänden der Mieter und Vermieter erarbeitet und vom Magistrat der Stadt Frankfurt herausgegeben werde, sei unter der Marktmiete die Erst- und Wiedervermietungsmiete zu verstehen, das heißt diejenige Miete, die in neu abgeschlossenen Mietverträgen vereinbart werde. Letztere würde den Internetportalen entnommen, wobei in Frankfurt am Main in aller Regel über die Miete nicht verhandelt würde. Seine Auswertung habe ergeben, dass die Marktmieten zwischen 17,35 % und 49,02 % über den ortsüblichen Mieten gelegen hätten. So hätten die Durchschnittswerte der ortsüblichen Mieten im untersuchten Zeitraum zwischen 7,78 € und 9,69 € pro Quadratmeter gelegen, während die durchschnittliche Angebotsmiete in diesem Zeitraum im Bereich von 9,13 Euro bis 14,44 Euro pro Quadratmeter gelegen hätte.
47
cc) Des Weiteren seien die Wohnungslosenfälle zu würdigen. Die Stadt habe im Jahr 2020 insgesamt 2.504.876 Übernachtungen in Wohnheimen oder Hotels für Wohnungsnotfälle organisieren müssen, im Vorjahr seien es 2.499.175 Übernachtungen gewesen (Vergleichszahl für 2011: 372.685 – in den Folgejahren seien die Zahlen kontinuierlich gestiegen, 2015 sei die Millionengrenze überschritten worden). Diese Zahl betreffe jedoch nur solche Personen, die von der Stadt vorübergehend untergebracht seien. Personen ohne jegliche Unterkunft seien ebenso wenig erfasst wie solche, die vorübergehend bei Freunden oder Verwandten untergebracht seien oder als Selbstzahler in Hotels oder Pensionen lebten. Neben der Unterbringung in Wohnheimen und Hotels halte die Stadt Notübernachtungsplätze vor, es gebe Anlaufstellen für obdachlose Drogenabhängige, stationäre Plätze, Plätze im Betreuten Wohnen und weitere Plätze im Bereich der Jugendhilfe.
48
dd) Ferner seien die behördlichen Bedarfsprognosen zu würdigen. So habe im Januar 2006 die Stadtverordnetenversammlung wohnungspolitische Leitlinien verabschiedet. In der Präambel dieser Leitlinien werde hervorgehoben, dass die Wohnungsversorgung in Frankfurt nach wie vor unzureichend sei. Daran habe sich bis heute nichts geändert. Für die Jahre bis 2020 sei von einem jährlichen Bedarf an ca. 6.700 neuen Wohnungen ausgegangen worden. Im Zeitraum 2014 bis 2019 seien jedoch nur durchschnittlich 2.771 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt worden. Auch wenn die Wohnungsfertigstellungen in den letzten Jahren deutlich angestiegen seien, hätten die erforderlichen Zuwächse bislang nicht erreicht werden können. Diese Prognose weise somit einen beträchtlichen zusätzlichen Bedarf an Wohnungen aus. Auch die Hessische Landesregierung gehe für den gesamten südhessischen Bereich von einem zusätzlichen Wohnungsbedarf in Folge eines angespannten Wohnungsmarktes und Versorgungsengpässen nicht mehr nur bei Geringverdienenden aus.
49
ee) Zudem sei Frankfurt durch die Verordnung über die Überlassung von Sozialwohnungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf vom 21. Oktober 1994 erneut als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf ausgewiesen worden. Im Juli 2004 habe die Hessische Landesregierung durch Verordnung Frankfurt am Main als Gebiet mit verlängerter Kündigungsbeschränkung bestimmt. Das sei nach § 577a BGB nur möglich, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Nach der hessischen Kappungsgrenzenverordnung dürften u.a. in Frankfurt am Main die Mieten während eines laufenden Mietvertrages innerhalb von drei Jahren nur noch um 15 % anstatt um 20 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Voraussetzung ist auch hier, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.
50
ff) In der Vergangenheit habe es zahlreiche Programme zur Förderung des Wohnungsbaus gegeben. Die Stadt Frankfurt am Main habe erhebliche Mittel für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. 2013 seien diese von ca. 22 Mio. Euro jährlich auf ca. 40 Mio. Euro aufgestockt worden, ab 2014 nochmals auf ca. 45 Mio. Euro und für die Jahre 2018 bis 2020 sollten jährlich 46 Mio. Euro zur Verfügung stehen. Bereits seit 2007 kaufe die Stadt Frankfurt zusätzlich zur Wohnungsbauförderung Belegungsrechte an. Diese Wohnungen stünden zur Versorgung registrierter Wohnungssuchender zur Verfügung. Zur Sicherung von Bauland für den geförderten Mietwohnungsbau schließe die Stadt städtebauliche Verträge, nach denen 30 % der Flächen für den geförderten Wohnungsbau vorzusehen seien. Die städtische ABG Frankfurt Holding realisiere 40 % der von ihr neu gebauten Wohnungen im Rahmen des öffentlichen Wohnungsbaus.
51
gg) Ferner sei auch die Zunahme von Wohnungsmodernisierungen als Indiz für das Vorliegen eines geringen Angebots zu werten. Modernisierungen würden regelmäßig zum Wegfall preiswerter Wohnungen führen, weil einerseits nach deren Abschluss die Voraussetzungen für die Einstufung in eine neuere Baualtersklasse gerechtfertigt sein könnten, in jedem Fall aber schon wegen der nun verbesserten Ausstattung der Wohnraum zu einer höheren Miete angeboten werde. Zudem seien die Wohnungen für den Zeitraum der Modernisierungsmaßnahmen nicht nutzbar und stünden in dieser Zeit dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung. Da Wohnungsmodernisierungen oftmals baugenehmigungsfrei seien, würden sie in der städtischen Statistik nicht erfasst, so dass die Dunkelziffer entsprechend hoch sei. Als Anhaltspunkt für den Umfang von Modernisierungen könne man aber die baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen heranziehen. Im Jahr 2019 habe der Zugang von Wohnungen durch Umbau 4.505 betragen, 2010 habe die Zahl bei 4.415 gelegen. Hier würden allerdings auch Umbaumaßnahmen in ehemals gewerblich genutzten Einheiten mitgezählt.
52
hh) Die Mietspiegelmieten seien von 2011 bis 2020 um 24,6 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum sei der Index der Verbraucherpreise in Hessen um 9,6 % gestiegen. Im Zeitraum von 2016 bis 2020 seien die Mietpreise des Mietspiegels um 9,9 Prozent gestiegen, während der Anstieg der Verbraucherpreise im gleichen Zeitraum 4,6 Prozent betragen habe.
53
ii) Schließlich habe er eine Reihe von statistischen Daten erfasst und ausgewertet:
54
So sei während des gesamten untersuchten Zeitraums in Frankfurt die Zahl der Haushalte immer größer gewesen als die Anzahl der Wohnungen. Die sich daraus ergebende Wohnungsversorgungsquote habe im Jahr 2011 bei 96,5 % gelegen und sei bis 2015 stetig gesunken (auf 90,4 %). 2016 und 2017 sei sie dagegen angestiegen und habe Ende 2017 bei 94,4 % gelegen. Hier sei allerdings zu berücksichtigen, dass die Datenbasis für den Wohnungsbestand umgestellt worden sei, so dass die Erhöhung einem statistischen Effekt geschuldet sei. Insgesamt sei festzuhalten, dass im gesamten Bewertungszeitraum die Anzahl der Haushalte deutlich über der Anzahl der Wohnungen gelegen habe.
55
In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, dass in Frankfurt eine – an sich notwendige – Leerstandsreserve nicht in nennenswertem Umfang vorhanden sei. Unter Berücksichtigung einer Leerstandsreserve von 3 % ergebe sich zum Beispiel für das Jahr 2019 ein rechnerischer Fehlbestand von rund 18.700 Wohnungen.
56
Weiterhin sei die innerstädtische Umzugshäufigkeit, die als ein Indikator für die Situation auf dem Wohnungsmarkt angesehen werde, als unterdurchschnittlich einzustufen. Steige die Umzugshäufigkeit, gelte das als Indiz für eine Entspannung des Marktes, weil der Bedarf an einer anderen Wohnung sich bei höherem Angebot eher realisieren lasse. In Frankfurt habe die Anzahl der Umzüge im Durchschnitt zwischen 2011 und 2019 bei 50.485 im Jahr gelegen. Die innerstädtische Umzugsquote habe im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten einen schlechteren Wert aufgewiesen.
57
Außerdem sei in den letzten Jahren zu beobachten, dass mehr Personen aus der Stadt in das Umland zögen, als von dort nach Frankfurt, und zwar in einer Größenordnung von 2.300 bis 4.186 pro Jahr im Zeitraum von 2011 bis 2019. Eine 2014/15 durchgeführte Wanderungsbefragung der Stadt Frankfurt am Main habe zu dem Ergebnis geführt, dass wegen des im Umland vergleichsweise billigeren Wohnraums das entsprechende Angebot in der Stadt von der Bevölkerung als nicht ausreichend empfunden werde.
58
Ferner sei in Frankfurt die Wohnflächenversorgung im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten unterdurchschnittlich, obwohl Frankfurt besonders viele Ein-Personen-Haushalte habe. Frankfurt am Main weise im Großstadtvergleich den geringsten Wert auf. Die durchschnittliche Wohnfläche der deutschen Großstädte habe 2018 bei 38,7 qm gelegen. Im Jahre 2011 hätte den Haushalten in Frankfurt im Durchschnitt 38,4 qm Wohnfläche je Person zur Verfügung gestanden, 2019 seien es noch 37,8 qm gewesen.
59
Ein weiterer zu berücksichtigender Gesichtspunkt sei die Mietlastquote. Dieser Wert bezeichne das Verhältnis der Mietzahlung zum Einkommen der Haushalte von Wohngeldbeziehern und damit dem Bevölkerungsteil, der auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sei. Die Mietlastquote habe in Frankfurt in den Jahren 2011 bis 2019 zwischen 39,1 und 38,0 Prozent (vor Wohngeld) gelegen.
60
Das hohe Preisniveau bei Wohnraum zeige sich auch anhand der Preise für Wohneigentum. Ein Vergleich der Preise von neuen Eigentumswohnungen und Reiheneigenheimen in deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern habe ergeben, dass Frankfurt nach München und Stuttgart die dritthöchsten Preise für Eigentumswohnungen habe. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen liege Frankfurt sogar auf dem zweiten Platz nach München. Für 2020 werde ein Durchschnittspreis von 5.500 Euro/qm für gebrauchte Eigentumswohnungen und 6.500 Euro/qm für neue Eigentumswohnungen angegeben. Für 2011 lauteten die Vergleichszahlen 2.500 Euro/qm und 3.300 Euro/qm.
61
Ebenfalls zu würdigen sei der in Frankfurt vorliegende hohe Mietpreisunterschied zwischen öffentlich geförderten und sonstigen Wohnungen, der auf eine starke Nachfrage und damit auf einen angespannten Wohnungsmarkt hinweise. Diesen Gesichtspunkt habe auch das Bundesverwaltungsgericht in einer Entscheidung vom 24. August 1988 (Az.: 8 C 26.86, ZMR 1999, 30 [32]) ausdrücklich anerkannt. Nach dem Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung betrage die Einstiegsmiete pro Monat 5,00 € je qm Wohnfläche. Der Durchschnittswert der Mieten im ungebundenen Bestand liege bei 9,69 € (Mietspiegel 2020) und damit um rund 93,8 % über der öffentlich geförderten Miete; für 2011 seien es 55,6 % gewesen. Diese Differenz werde noch größer, wenn man die sogenannten Neuvermietungsmieten hinzunehme.
62
Zu berücksichtigen sei ferner die Nachfrage bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Bei der ‚ABG Frankfurt Holding‘, einem Zusammenschluss der kommunalen Wohnungsgesellschaften, seien im Mai 2021 insgesamt 23.624 Wohnungssuchende registriert gewesen, denen noch keine freifinanzierte Wohnung habe angeboten werden können. Zur Vermietung seien im Jahr 2019 3.574 Wohnungen gekommen. Im Jahr 2018 habe das Verhältnis von Interessenten zu Vermittlungen 12,5 zu 1 betragen. Seit 2011 habe sich die Zahl der Vorgemerkten fast verdoppelt bei einer relativ stabilen Zahl von Vermittlungen. Da die ‚ABG Frankfurt Holding‘ mit etwa 37.000 ungebundenen Wohnungen über fast 9,1 % des (ungebundenen) Gesamtwohnungsbestandes in Frankfurt am Main verfüge, stelle die Nachfrage nach diesen Wohnungen einen ganz erheblichen Gradmesser für die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt insgesamt dar.
63
Seit Mitte der 2000er Jahre sei in Frankfurt zudem eine ungewöhnliche Entwicklung zu beobachten. Ehemalige Büro- oder Gewerbegebäude würden nach Umwandlung einer Wohnnutzung zugeführt bzw. abgebrochen und durch Wohnhäuser ersetzt. Nach einer Statistik der Bauaufsicht Frankfurt seien in den Jahren 2011 bis 2019 dem Wohnungsmarkt über 8.216 Wohnungen aufgrund von Umwandlung inklusive Abbruch von Gewerbe in Wohnen zur Verfügung gestellt worden. Üblicherweise sei eine Vermietung zur Büronutzung lukrativer als eine zum Wohnen. Die Umwandlung zugunsten einer Wohnnutzung sei mit einem erheblichen Planungs- und Kostenaufwand verbunden. Sie sei nur unter erneutem hohen finanziellen Einsatz revidierbar bzw. aus bauplanungsrechtlichen Gründen ggf. endgültig. Eine solche Investitionsentscheidung erfolge nur, wenn die Nachfrage nach neuen Wohnungen eine dauerhafte Gewinnerzielung erwarten lasse.
64
Des Weiteren lägen weitere Erkenntnisse zum Frankfurter Wohnungsmarkt aus der Beratungstätigkeit des Amtes für Wohnungswesen im Rahmen ihrer angebotenen mietrechtlichen Beratung vor. Diese belegten, dass der Vermieter als marktüberlegener Teil in der Regel die Mietbedingungen bestimme. Überwiegend sei der Mietvertragsentwurf der Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus und Grund“ Vertragsgrundlage; Mustermietverträge von Mieterverbänden würden kaum verwandt.
65
Schließlich sei für Frankfurt eine weitere Besonderheit zu berücksichtigen. Die Nachfrage nach Wohnraum setze sich zusammen aus den nicht versorgten Haushalten in Frankfurt, Haushaltsneugründungen, den Veränderungswünschen von Haushalten und den Zuzügen in die Stadt. Insbesondere der Nachfragedruck der letztgenannten Gruppe sei beträchtlich, da jährlich wegen der hohen Arbeitsplatzdichte in der Stadt etwa 65.000 Personen nach Frankfurt zögen (Durchschnittswert für den Zeitraum ab 2011). So wies Frankfurt im Jahr 2018 nach den vom ‚Bürgeramt, Statistik und Wahlen‘ zur Verfügung gestellten Zahlen eine Arbeitsplatzdichte von 114,2 % auf. Damit halte Frankfurt bundesweit den Spitzenplatz.
IV.
66
Durch die Forderung und Annahme des Mietpreises gegenüber dem Zeugen A im Zeitraum vom 01.11.2020 bis zum 30.11.2021 hat der Betroffene vorsätzlich gegen § 5 Abs. 1 WiStrG verstoßen, weil das Entgelt unangemessen hoch war.
67
Unangemessen hoch sind gemäß § 5 Abs. 2 WiStrG Mietpreise, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen.
68
1. Dass in Frankfurt am Main im Hinblick auf die verfahrensgegenständliche Wohnung während des gesamten Tatzeitraums ein solches geringe Angebot an vergleichbaren Räumen gegeben war, ergibt sich aus dem durch den Sachverständigen Dr. G in der Hauptverhandlung erstatteten Gutachten, dem sich das Gericht in vollem Umfang anschließt. Zweifel an der persönlichen Sachkunde des Gutachters oder der Art und Weise der Gutachtenerstellung bestehen nicht. Die von ihm dargelegten Anknüpfungstatsachen und Kriterien, die er bei der Erstellung des Gutachtens herangezogen hat, waren gut nachvollziehbar und berücksichtigten – soweit ersichtlich – die aktuelle Rechtsprechung und Literatur. Widersprüche zwischen dem vorab erstatteten und im Selbstleseverfahren in die Hauptverhandlung eingeführten schriftlichen Gutachten und den Aussagen in der Hauptverhandlung konnten nicht festgestellt werden. Sofern das schriftliche Gutachten den Zeitraum von 2011 bis 2020 erfasste, bestätigte der Sachverständige Dr. G nachvollziehbar, dass auch weiterhin ein geringes Wohnraumangebot in Frankfurt am Main gegeben sei. Hinsichtlich der herangezogenen Bewertungsgrundlagen habe sich die Wohnmarktsituation nicht verbessert.
69
2. Bei der Berechnung der Angemessenheit der Mietpreise wurde der Mietspiegel 2020, gültig vom 1. Juni 2020 bis zum 31. Mai 2022, zugrunde gelegt.
70
Der Mietspiegel ist als objektive Marktuntersuchung eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Er ist qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB.
71
Allerdings sind bei der Berechnung der Angemessenheit der Mietpreise nicht ausschließlich die jeweiligen Mietspiegel heranzuziehen. Bei diesen handelt es sich um antizipierte Sachverständigengutachten. Das in ihnen enthaltene Zahlenmaterial kann zwar grundsätzlich als Richtwert herangezogen werden, darüber hinaus sind jedoch bei der Berechnung der Vergleichsmiete nach dem Amtsermittlungsgrundsatz alle maßgebenden Umstände des Einzelfalls festzustellen und zu würdigen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 1. Juni 1994 – 2 Ws (B) 335/94 – zitiert nach juris Rz. 7f.).
72
Sofern der Betroffene die Ansicht vertritt, es sei ein Zuschlag von 0,33 Euro pro Quadratmeter für die Erreichbarkeit der Wohnung ohne Stufen in Ansatz zu bringen, ist das Gericht dem nicht gefolgt. Denn der Eingangsbereich war mit drei langgezogenen Stufen versehen. Eine völlige Barrierefreiheit war nicht gegeben. Lediglich waren rechts an den Stufen mit einem kleinen Abstand je zwei Auffahrrampen aus Beton nachträglich angebracht, so dass man auf die jeweilige Stufe auffahren kann. Dies führt aber nicht dazu, dass die Erreichbarkeit als „ohne Überwindung von Stufen“ bewertet werden kann.
73
Danach ergibt sich aufgerundet eine ortsübliche Miete von 379,- Euro.
74
Nach dem Mietspiegel 2020 betrug die Basis-Nettomiete für eine Wohnung von 33,10 qm und der Baualterklasse 1949 bis 1977 pro Quadratmeter 10,60 € abzüglich 0,39 Euro für die Kochnische, zuzüglich 0,49 Euro für die Fußbodenheizung, zuzüglich 0,18 Euro für den Balkon und zuzüglich Möblierungszuschlag für eine Teilmöblierung von 5 % – entspricht 0,54 Euro pro qm -, woraus eine ortsübliche Miete je qm nach Mietspiegel von 11,42 Euro resultiert, mithin gerundet 379,- Euro für die gesamte Wohnfläche.
75
Zu diesem Betrag waren schließlich weitere 75,80 € zu addieren, welche dem in § 5 Abs. 2 WiStrG genannten Grenzwert von 20 Prozent über dem üblichen Entgelt entsprechen, so dass sich ein Endbetrag von aufgerundet 455,- € als maximal zulässiger Mietpreis ergibt.
76
Der tatsächliche monatliche Mietpreis von 550,- € war somit gegenüber der ortsüblichen Miete um 171,00 € (45 %) und gegenüber der maximal zulässigen Miete um 95,- Euro überhöht, so dass im Mietzeitraum unter Berücksichtigung der Mitminderung von einmal 55,- Euro ein Gesamtbetrag von 1.180 € durch den Mieter überzahlt wurde.
77
3. Der Betroffene hat das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen auch ausgenutzt.
78
Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals des „Ausnutzens“ der Marktsituation und deren Ursächlichkeit für die Vereinbarkeit des Entgelts ist die Frage der Höhe der Miete im Vergleich zu anderen, gleichartigen Objekten von Bedeutung. Beim „Ausnutzen“ muss zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete ein Kausalzusammenhang bestehen. In diesem Zusammenhang kann als Indiz auch herangezogen werden, ob und inwieweit der objektive Nutzungswert der Räume von dem für diese gezahlten Mietzinse abweicht. An einem Ausnutzen fehlt es erst dann, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine gegenüber vergleichbaren Objekten – möglicherweise deutlich – höhere Miete für eine bestimmte Wohnung zu zahlen (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.10.2016, Az.: 2 Ss-OWi 78/17).
79
Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Der Zeuge A hat vor der Anmietung der Wohnung des Betroffenen über einen längeren Zeitraum von zumindest neun Monaten Bemühungen entfaltet, ein 1- bis 2 Zimmerwohnung in Frankfurt zu finden. Er hat über Ebay-Kleinanzeigen gesucht und war bei der ABG Holding registriert. Etwa 10 Wohnungen hat er besichtigt und wurde von allen Vermietern abgelehnt. Damit war die verfahrensgegenständliche Wohnung die einzige 1 bis 2 Zimmerwohnung in Frankfurt, die ihm angeboten wurde. Der Zeuge war auch auf die Wohnung angewiesen. Zwar bewohnte er ein WG-Zimmer, dort konnte jedoch seine Freundin, mit der er zusammenziehen wollte, nicht mit einziehen. Da die Wohnung des Betroffenen innerhalb von Frankfurt für ihn die einzige zu realisierende Möglichkeit war, „musste“ er die Wohnung beziehen und den hohen Preis akzeptieren.
80
Dabei war der Zeuge A zweifelsohne jederzeit daran interessiert eine vergleichsweise günstigere Wohnung im gesamten Gebiet der Stadt Frankfurt am Main anzumieten.
81
Damit steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von dem Sachverständigen Dr. G überzeugend dargestellte Mangellage auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt letztlich ursächlich für die Anmietung der Wohnung des Betroffenen durch den Zeugen A war. Der objektive Nutzwert der Räume wich hier – wie unter Ziffer II. festgestellt – ganz erheblich von dem für diese gezahlten Mietzins ab.
82
4. Diese Mangellage hat der Betroffene vorsätzlich zumindest in Form des Eventualvorsatzes ausgenutzt, indem er sich die für den Zeugen ungünstige Lage zu Nutze gemacht hat.
83
Der Betroffene ist Eigentümer des von ihm bewohnten Hauses sowie zweier Wohnungen. Nach seiner Einlassung war ihm bei Vermietung der Mietspiegel Frankfurt bekannt. Er gab sogar an, diesen seiner Mietberechnung zugrunde gelegt zu haben, so dass für das Gericht feststeht, dass er sich mit dem Mietspiegel vertieft auseinandergesetzt hat. Sofern er hinsichtlich der anzusetzenden Quadratmeterzahl der Wohnung sowie der zu berechnenden Zu- und Abschläge nach Mietspiegel zu anderen Ergebnissen als das Amt für Wohnungswesen und das Gericht gelangte, steht dies der Annahme von Vorsatz nicht entgegen. Denn auch bei Zugrundelegung der halben Balkonfläche (insgesamt dann 34,4 qm Fläche), eines Zuschlags für Barrierefreiheit von 0,33 Euro pro Quadratmeter und der Bewertung des Küchenbereichs als integrierte Küche im Wohnraum übersteigt die von ihm vereinnahmte Miete die ortsübliche um deutlich mehr als 20 %, nämlich um über 31 %. So beliefe sich dann die ortsübliche Miete nach Mietspiegel – einschließlich eines Möblierungszuschlages von 5 % – auf 418,99 Euro und die maximal zulässige Miete auf 502,78 Euro (418,99 Euro + 20 %). Dass sein Ansatz eines Möblierungszuschlags von 1,5 Euro pro Quadratmeter angesichts der dargestellten Möblierungsgegenstände in keiner Weise angemessen war, nahm der Betroffene zumindest billigend in Kauf. Dass er auch auf Aufforderung des Amtes für Wohnungswesen keine Angaben zum Wert der Möblierungsgegenstände machte, lässt den Schluss zu, dass es sich nicht um besonders hochwertige Gegenstände handelte. Ferner hätte es ihm – selbst ohne Kenntnis der Bemühungen des Zeugen A – einleuchten müssen, dass der Zeuge nicht unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit war, eine gegenüber vergleichbaren Objekten höhere Miete für die angemietete Wohnung zu bezahlen. Der Betroffene wusste um die finanzielle Situation des Zeugen, nämlich seinem Nettoeinkommen von 1.600 Euro. Damit lag die Kaltmiete bei über 34 % des Nettoeinkommens des Zeugen, was bereits einen problematischen Wert darstellt, da zu besorgen ist, dass durch die Ausgaben für die Miete zu wenig Geld für die sonstige Lebensgestaltung übrigbleibt. Der Zeuge A hatte den Betroffenen sogar darauf hingewiesen, dass die Miete zu teuer war. Auch ist das Gericht nach der glaubhaften Aussage des Zeugen davon überzeugt, dass er dem Betroffenen berichtet hatte, dass er schon lange eine Wohnung gesucht hatte. Schon danach konnte der Betroffene nicht davon ausgehen, der Mietzins sei dem Zeugen gleichgültig gewesen. Dass der Zeuge den Mietvertrag zu dem vom Betroffenen geforderten Mietzins abschloss, lässt angesichts dieser Gesamtumstände nicht den Schluss zu, er wäre unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit gewesen, eine gegenüber vergleichbaren Objekten höhere Miete für die angemietete Wohnung zu zahlen. Eine solche Annahme – ohne irgendwelche Indizien hierfür – wäre auch lebensfremd.
V.
84
1. Bei der Bemessung der Bußgeldhöhe war vom Bußgeldrahmen des § 5 Abs. 3 WiStrG auszugehen, der die Verhängung eines Bußgeldes bis zu fünfzigtausend Euro zulässt.
85
Zu Gunsten des Betroffenen war zu würdigen, dass er die objektiven Tatumstände zum Mietverhältnis eingeräumt hat und er bisher wegen Mietpreisüberhöhung noch nicht in Erscheinung getreten ist.
86
Zusammenfassend ist daher unter zusätzlicher Berücksichtigung der Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und der sonstigen Grundsätze des § 17 Abs. 3 OWiG die Festsetzung einer Geldbuße von
3.000 €
tat- und schuldangemessen.
87
Zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen hat der Betroffene keine konkreten Angaben gemacht. Auch wenn er arbeitssuchend ist, ist schon angesichts des Umstandes, dass er Eigentümer mehrerer Immobilien ist, kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass er nicht in der Lage sein könnte, die Geldbuße zu bezahlen.
88
2. Ferner war gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 WiStrG die Abführung des in dem Mietverhältnis erzielten Mehrerlöses in Höhe von 1.180,- Euro anzuordnen.
89
Der Mehrerlös errechnet sich insgesamt wie folgt:
90
Höchstzulässig nach § 5 WiStG war ein Mietwert von aufgerundet 455 Euro (379,- Euro + 20 %).
91
Die geforderte Miete von 550,- Euro übersteigt die höchstzulässige Miete somit um 95,- Euro. Für die Zeit vom 01.11.2020 bis zum 30.11.2021 ergibt sich daher ein Mehrerlös von 1.235,- Euro (13 Monate x 95,- Euro) abzüglich 55,- Euro einmaliger Mietminderung, mithin 1.180 Euro.
VI.
92
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 46 OWiG in Verbindung mit § 465 Abs. 1 StPO.
01.11.2024
