Ein Mietvertrag ohne Angabe der Wohnfläche? Was zunächst absurd klingt, taucht beim Berliner Mieterverein immer häufiger auf. Einige Verträge nennen gar keine Quadratmeterzahl, andere versuchen mit allerlei geschraubten Formulierungen eine klare Angabe zu umgehen.
Foto: Nils Richter
Im Rahmen der Aktion Mietpreisüberprüfung stieß der Berliner Mieterverein (BMV) kürzlich auf ein ungewöhnliches Mietvertragsformular der „Hausverwaltung Optima GmbH“.
Dort heißt es: „Die Parteien sind darüber einig, dass eine bestimmte Wohnfläche wie auch bestimmte Maße einzelner Räume weder zugesichert noch vereinbart oder sonst für die vertragliche Nutzung maßgebend sind.“ Zwei Seiten später findet sich dann der Hinweis, dass für die Umlage der Heizkosten eine „Mietfläche von etwa 68,41 Quadratmetern“ zugrunde gelegt wird. Und weiter: „Dieser Betrag stellt im Übrigen eine Kalkulationsgrundlage für den vereinbarten Mietpreis nicht dar.“
Warum man diese merkwürdigen Formulierungen verwendet, wollte Optima-Geschäftsführer Norbert E. Hentschel auf Nachfrage nicht mitteilen. In barschem Ton weist er lediglich darauf hin, dass ein solches Vorgehen weder von Gerichten bislang gerügt noch vom Gesetzgeber untersagt wurde.
„Es gibt keine Verpflichtung, im Mietvertrag eine Wohnfläche anzugeben“, erklärt der Rechtsexperte des BMV, Frank Maciejewski. Fehlt diese Angabe, ist allerdings auch keine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung möglich. Maciejewskis Vermutung: Genau darum gehe es den Vermietern. Seit einem BGH-Urteil aus dem Jahre 2004 gilt nämlich: Ist die Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, ist dies ein Mangel (BGH vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03). Für Mieterhöhungen dagegen ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, wie der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden hat (BGH vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14).
Doch ohne eindeutige Angabe wird es für den Mieter erheblich schwieriger, die korrekte Miethöhe zu berechnen, sagt Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des BMV: „Bei allen Auseinandersetzungen um Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen sind die Mieter somit im Ungewissen.“ Auch bei Einzug können die Mieter nicht – oder zumindest nicht ohne Weiteres – überprüfen, ob die Kappungsgrenze entsprechend der Mietpreisbremse eingehalten wird. Bei dem überprüften Mietvertrag der Optima war die verlangte Miete ganz offensichtlich überhöht. Werner empfiehlt daher, bei Einzug nachzumessen.
Birgit Leiß
Weitere Informationen zum Thema
23.12.2018
