Umwandlungsverordnung -
Belegte Wirkung

Die vor zwei Jahren eingeführte Genehmigungspflicht für Umwandlungen in Milieuschutzgebieten zeigt Wirkung. Die Abschaffung einer bestehenden Ausnahmeregelung würde diese Wirkung noch verstärken.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen muss in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung – auch Milieuschutz genannt – von der jeweiligen Bezirksbehörde genehmigt werden. Um die Wirkung dieser am 1. März 2015 eingeführten Maßnahme zu überprüfen, hat der Senat ein begleitendes sogenanntes Monitoring beschlossen. Die ersten Ergebnisse dieser Beobachtung liegen nun vor und belegen: Der Genehmigungsvorbehalt wirkt.

Der Umwandlungsprozess hat sich 2015 und nach den ersten Auswertungen des Jahres 2016 in den Erhaltungsgebieten verlangsamt.

Zwar ist eine kurzfristige überproportionale Steigerung unmittelbar nach Einführung der Verordnung eingetreten, doch die resultierte aus Umwandlungen, die Eigentümer vorsorglich noch vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts in die Wege geleitet hatten, um dem künftigen Vorbehalt zuvor zu kommen. Vom ersten zum vierten Quartal 2015 ist dann ein sukzessiver Rückgang der Umwandlung in Milieuschutzquartieren von 2042 auf 787 Fälle zu verzeichnen. In den innerstädtischen Gebieten ohne Milieuschutz schreitet der Umwandlungsprozess dagegen rasant fort. Besonders zu beobachten ist dies auch in unmittelbarer Nähe der Erhaltungsgebiete.

In bestimmten Fällen, meist wenn sich ein Eigentümer bereit erklärt, die umzuwandelnde Wohnung binnen sieben Jahren nur an den dort wohnenden Mieter zu veräußern, besteht nach den Vorgaben des Baugesetzbuches auch in Milieuschutzgebieten ein Anspruch auf Genehmigung der Umwandlung. 2015 betraf dies in Berlin 2022 Wohnungen.

Da die Gefahr besteht, dass Vermieter versuchen, nach einer derart genehmigten Umwandlung Mieter zum Auszug zu bewegen, fordert der Berliner Mieterverein die Abschaffung dieser Ausnahmeregelung und regt eine entsprechende Bundesratsinitiative durch den Berliner Senat an.

In den Berliner Bezirken setzt sich indessen mehr und mehr das Instrument der Erhaltungssatzung durch, um die Verdrängung der ansässigen Bevölkerung und die Luxusmodernisierung des Wohnungsbestands zu verhindern. Mittlerweile kommen in 33 Erhaltungsgebieten rund 520.000 Berliner in den Genuss des Milieuschutzes.

Udo Hildenstab

Hartmut Lindenberg
27.06.2024