Ohne Halt -
Der Berliner Mietspiegel 2017 belegt die Schwächen im Mietpreisrecht

Der von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher am 19. Mai vorgestellte Berliner Mietspiegel 2017 verzeichnet einen enormen Anstieg der in Berlin gezahlten Mietpreise. Viele Mieter müssen sich darauf einstellen, dass ihr Vermieter unter Berufung auf den neuen Mietspiegel die Miete stärker erhöhen kann als in der Vergangenheit. Dass das Zahlenwerk eine solch katastrophale Entwicklung aufzeigt, ist ein Ergebnis der wohnungspolitischen Versäumnisse der letzten Jahre. Im Land Berlin ist mittlerweile ein Umsteuern zu einer sozialen Wohnungspolitik erkennbar, bei der derzeitigen Bundesregierung allerdings nicht.

Die Durchschnittsmiete stieg seit dem letzten Mietspiegel 2015 von 5,84 Euro auf 6,39 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 9,4 Prozent innerhalb von zwei Jahren. Die Mieten verteuerten sich damit fast doppelt so stark wie in den vorangegangenen Jahren: Von 2013 auf 2015 hatte der Anstieg noch 5,4 Prozent betragen.

Besonders heftig ist die Steigerung der Oberwerte der einzelnen Mietspiegelfelder: Sie wuchsen im Schnitt von 7,01 Euro auf 8,23 Euro pro Quadratmeter an – ein Anstieg von 17,4 Prozent. Das ist problematisch, weil Vermieter die Mieterhöhung ohne konkreten Nachweis von Merkmalen mit dem Oberwert der Spanne begründen dürfen und viele Mieter sich damit abfinden. Vor allem die hohen Mieten, die bei Neu- und Wiedervermietungen verlangt werden, schlagen hier zu Buche. Wurden bei Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen durchschnittlich 5,98 Euro pro Quadratmeter gefordert, so musste man bei Neuverträgen der letzten vier Jahre 7,34 Euro auf den Tisch legen. Das sind 0,90 Euro oder 14 Prozent mehr als bei der Erhebung zum Mietspiegel 2015. Damals lag der Anstieg gegenüber 2013 noch bei 7,9 Prozent.

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Altbaumieten gehen Richtung Neubau

Besonders stark ziehen die Mietwerte bei den Altbauten an, die bis 1918 bezugsfertig waren, nämlich um 13,1 Prozent. Mit knapp 422.000 betroffenen Wohnungen ist diese Baualtersklasse mit Abstand die größte. Das durchschnittliche Mietniveau der Gründerzeit-Altbauten nähert sich mit großen Schritten an die Neubaumieten an. Die Oberwerte in diesen Mietspiegelfeldern haben überwiegend schon die 10-Euro-Schallmauer erreicht. Deutlich unterdurchschnittlich ist der Anstieg nur in den zwischen 1973 und 1990 gebauten Wohnungen, bei denen der Anstieg 3 Prozent im Osten und 5,9 Prozent im Westen beträgt, sowie in den Neubauten der Jahrgänge 1991 bis 2002, deren Mieten schon recht hoch sind und die um 5,5 Prozent zulegten.

Wenn man die Preisentwicklung in den drei Wohnlagenkategorien betrachtet, sticht der starke Anstieg um 13 Prozent in der guten Wohnlage heraus. Beim Blick auf die Wohnungsgrößen zeigt sich, dass die kleinen Wohnungen bis 40 Quadratmeter und die großen Wohnungen ab 90 Quadratmeter überdurchschnittliche Steigerungen zu verzeichnen haben: um 11,3 beziehungsweise 11,2 Prozent. Leidtragende sind zwei Gruppen, die es auf dem Berliner Wohnungsmarkt bereits schwer haben: Familien, die große Wohnungen benötigen, und Alleinlebende, die kleine, günstige Wohnungen brauchen.

In der neuen Mietspiegel-Tabelle liegt der Mittelwert nur noch in zwei Feldern unter 5 Euro. Vor zwei Jahren waren es immerhin noch sieben Felder. Umgekehrt ist es bei den Mittelwerten über 10 Euro: Die Zahl der Felder stieg von zwei im Jahr 2015 auf sieben im neuen Mietspiegel. Lag der höchste Mittelwert im Vorgänger-Mietspiegel noch bei 10,88 Euro, so ist er jetzt mit 14,19 Euro in neue Sphären vorgestoßen. Noch deutlicher ist die Tendenz bei den Oberwerten. 2015 lag in sieben Mietspiegelfeldern der Oberwert über 10 Euro, jetzt sind es schon 22 Felder. Der Spitzenwert stieg von 13 Euro auf 15,72 Euro.

Drastisch gesunken sind hingegen die Beträge, die bei Substandard-Wohnungen abgezogen werden können. Wohnungen, die ohne Bad und/oder ohne Sammelheizung vermietet worden sind, führt die Mietspiegeltabelle nicht auf. Für sie sind pauschale Abzugsbeträge errechnet worden. Beispielsweise reduziert sich die Vergleichsmiete bei einer zwischen 1919 und 1949 errichteten Wohnung, der entweder Bad oder Sammelheizung fehlt, nicht mehr um 1,67 Euro pro Quadratmeter, sondern nur noch um 0,35 Euro.

Die Versäumnisse der Wohnungspolitik

Im neuen Mietspiegel schlagen nun die Folgen der versäumten Wohnungs- und Mietenpolitik der letzten zehn Jahre durch. Der Berliner Senat hielt viel zu lange an der Ansicht fest, der Berliner Wohnungsmarkt sei entspannt und verzögerte Gegenmaßnahmen. Zudem verkaufte man 1998 und 2004 landeseigene Wohnungsunternehmen, deren Bestand heute im Eigentum von Renditejägern ist. Mit der zudem schlecht ausgestatteten sozialen Wohnraumförderung wurde erst 2014 begonnen. Ergebnis: Gerade mal knapp 200 Sozialwohnungen wurden seit Beginn der Förderung bezugsfertig. Aber nicht nur die zielgruppengerechte Angebotssteigerung funktionierte bislang nicht.

Auch bei der Sicherung preiswerten Wohnraums ging es bislang kaum voran. Das spät eingeführte Verbot der Zweckentfremdung entpuppte sich als Papiertiger, den Milieuschutzgebieten wurde der Gebietsmietspiegel als Modernisierungsbremse richterlich weggeschossen. Erst 2015 nutzte der Senat die Möglichkeit, in Milieuschutzgebieten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden. Die angestrebte Ausweitung der landeseigenen Wohnungsbestände durch Ankauf und Neubau wird erst in Jahren den Wohnungsmarkt spürbar entlasten.

Die mietenpolitische Bilanz der Bundesregierung sieht noch schlechter aus. Die seit 2015 geltende Mietpreisbremse bleibt weitgehend wirkungslos, weil sie zu viele Ausnahmen enthält und Vermieter bei Verstößen weder Strafen noch Bußen befürchten müssen. Die Vermieter ignorieren die Mietpreisbremse auf breiter Front und verlangen bei Neu- und Wiedervermietungen mehrheitlich Mieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschreiten – oft sogar um ein Vielfaches. Besonders ärgerlich: Auch diese unrechtmäßig geforderten Miethöhen fließen in den Mietspiegel ein und treiben die Werte deutlich in die Höhe. Illegale Mieten bilden damit die Grundlage für spätere rechtmäßige Mieterhöhungen.

Illegale Mieten im Mietspiegel

Notwendige Nachbesserungen an der Mietpreisbremse konnte Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) nicht durchsetzen. Die CDU/CSU sperrt sich auch gegen die Absenkung der Modernisierungsumlage und die Ausweitung des Erhebungszeitraums für Mietspiegel. Mit einem Gesetzentwurf wollte Maas erreichen, dass nicht nur die Mieterhöhungen und Neuvertragsmieten aus den letzten vier Jahren in den Mietspiegel einfließen, sondern die der letzten zehn Jahre. Damit wäre die Breite des Mietenmarktes wesentlich besser abgebildet. Doch dank der Unions-Blockade bleibt es nun dabei, dass nur die tendenziell höheren Neumieten der jüngsten Vergangenheit berücksichtigt werden und im Mietspiegel als ortsübliche Vergleichsmiete gelten. Die Folgen müssen jetzt alle Mieter ausbaden.

Die Zahlen des neuen Mietspiegels wären noch verheerender ausgefallen, wenn die Mieterverbände in der Mietspiegelarbeitsgruppe nicht auf einige Änderungen im Aufbau des Mietspiegels gedrungen hätten. So sind die Sondermerkmale gestrichen worden. In den vorangegangenen Mietspiegeln gab es eine Liste von besonderen Ausstattungen, die einen Mietzuschlag rechtfertigten, der auch über den Oberwert der Mietspiegeltabelle hinausgehen konnte. Dies wurde nun abgeschafft. Die Vermieterseite hat dagegen protestiert, dass der Oberwert nicht mehr überschritten werden darf. Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, hält dem entgegen: „In den Mietspiegeln anderer Städte gibt es auch keine Überschreitungsmöglichkeit.“

„Besondere Ausstattung“ künftig ohne Zuschlag

Durch die Streichung der Sondermerkmale ist der Mietspiegel auch deutlich einfacher in der Handhabung. Jetzt wird nur noch über die Orientierungshilfe mit den wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmalen errechnet, wie weit die Beschaffenheit einer Wohnung eine Abweichung vom Mietspiegel-Mittelwert erlaubt.

Gleichzeitig folgte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher den Mieterforderungen nach einer Drei-Viertel-Spanne: Um statistische Verzerrungen zu vermeiden, werden das teuerste und das billigste Achtel der Mietwerte aus der Berechnung gestrichen und nur die mittleren drei Viertel der Bandbreite berücksichtigt. Hätte man stattdessen wie von den Vermietern gefordert eine Vier-Fünftel-Spanne angewendet, also weniger Mietwerte ausgeschlossen, dann lägen die Oberwerte im Schnitt um 0,28 Euro pro Quadratmeter höher, der Anstieg beliefe sich dann nicht auf 17,4 Prozent, sondern sogar auf 21,4 Prozent. „Das hätten wir nicht mitgemacht“, sagt Reiner Wild.

Die extremen Werte bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen, ist keine statistische Trickserei. Die Aufgabe des Mietspiegels ist es nicht, die ganze Bandbreite des Mietmarktes wiederzugeben, sondern die üblich gezahlten Mieten zu erfassen. „Die Kommunen sind frei, festzulegen, was üblich ist“, erklärt Reiner Wild. „Da gibt es keine Vorgaben.“ Hamburg berücksichtigt zum Beispiel nur eine Zwei-Drittel-Spanne.

Einfachere Berechnung senkt Mittelwerte

Außerdem wird im neuen Mietspiegel die bislang komplizierte Berechnung der Mittelwerte vereinfacht. Maßgeblich ist künftig der Median, also der statistische Wert, der genau in der Mitte der erfassten Daten liegt. Dadurch fallen die Mittelwerte ein wenig niedriger aus als nach der früheren Berechnungsmethode.

Möglich sind solche Reformen, weil der neue Mietspiegel 2017 nicht wie sein Vorgänger von 2015 durch eine Fortschreibung zustande kam, sondern auf einer kompletten Neuerhebung beruht. Das Forschungsinstitut F+B hat zum Stichtag 1. September 2016 die Daten von 12 737 Wohnungen ausgewertet, bei denen in den letzten vier Jahren die Mieten erhöht oder in einem neuen Mietvertrag festgelegt worden sind.

Durch die breitere Datenbasis konnten für fast alle Felder der Mietspiegeltabelle genug Werte erhoben werden, um eine verlässliche Aussage zu treffen. Nur vier der 96 Felder mussten leer bleiben. Im Mietspiegel 2015 waren es noch neun. Auch die Zahl der mit * und ** gekennzeichneten „Sternchenfelder“, die wegen weniger Daten nur eine eingeschränkte Aussagekraft haben, wurde von 18 auf acht reduziert.

Wie bei jedem neuen Mietspiegel gibt es wieder Änderungen in der Wohnlageneinordnung. Die Wohnlagenkarte gibt nur einen groben Überblick. Ob sich ein Haus in einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage befindet, kann man mit dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel ermitteln. Dabei ist neu, dass jetzt nicht mehr nach Innen- und Außenbereich, sondern nach Zentren der Stadt und dezentralem Stadtbereich unterschieden wird. Je nach Einordnung wird die Wohnlage anders bewertet. Zu den Zentren gehören der gesamte Bereich innerhalb des S-Bahn-Rings sowie eine Reihe von Stadtteilzentren wie die Spandauer und die Köpenicker Altstadt, die Schlossstraße oder die Müllerstraße.

Bei der „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“, mit der die Wohnungsausstattung bewertet wird, gibt es im Vergleich zum Mietspiegel 2015 nur kleinere Änderungen. So gelten zum Beispiel Einhebelmischbatterien im Bad nicht mehr als wohnwerterhöhendes Merkmal und eine ungepflegte Müllstandfläche ist nicht mehr wohnwertmindernd. Die Energieverbrauchsgrenzwerte wurden verschärft: Nun mindert schon ein Verbrauchskennwert von über 155 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr den Wohnwert – bisher trat dies erst bei mehr als 170 Kilowattstunden ein.

Der Mietspiegel bleibt das Maß der Dinge

Trotz der sehr unerfreulichen Zahlen trägt der Berliner Mieterverein den Mietspiegel mit. Dieser bietet den Mietern immer noch die beste Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und so überzogene Mieterhöhungsforderungen zurückzuweisen. Da der Berliner Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Prinzipien auf Grundlage einer repräsentativen statistischen Erhebung erstellt und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen anerkannt wurde, ist er ein „qualifizierter Mietspiegel“. Das heißt, er ist das Maß aller Dinge bei Streitigkeiten um Mieterhöhungen und gibt sowohl Mietern als auch Vermietern Rechtssicherheit. Dennoch haben zwei der drei Eigentümerverbände, die am Mietspiegel mitgewirkt haben, wie schon 2015 ihre Unterschrift verweigert. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) trägt den Mietspiegel hingegen mit.

Ohne den Mietspiegel hätten Mieter deutlich schlechtere Karten, wenn sie eine überhöhte Mietforderung abwehren wollen. Mit Sachverständigengutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen können Vermieter sehr viel einfacher hohe Mieten durchsetzen.

Da der neue Mietspiegel oftmals starke Mieterhöhungen erlaubt, gewinnt die Kappungsgrenze an Bedeutung. Weil in Berlin die ausreichende Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum besonders gefährdet ist, darf hier seit 2013 die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent erhöht werden. Selbst wenn der Mietspiegel eine stärkere Mieterhöhung zuließe, greift diese Kappung. Dem Berliner Mieterverein ist diese Kappungsgrenze aber nicht wirksam genug. Sie soll auf 6 Prozent in drei Jahren gesenkt werden.

Jens Sethmann

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So nutzen Sie den Mietspiegel

Der Mietspiegel gilt für die rund 1,38 Millionen preisfreien Wohnungen in Berlin, also nicht im Sozialen Wohnungsbau und in anderen mietpreisgebundenen Wohnungen, aber auch nicht für Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern und ebenfalls nicht für Wohnungen ohne Innentoilette.

Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, bis zu der die Miete in einem laufenden Mietverhältnis maximal erhöht werden kann. Die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels haben für den Einzelfall keine Bedeutung. Man muss die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung selbst ausrechnen.

Zunächst sucht man in der Mietspiegeltabelle das für die Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld. Dazu muss man das Jahr, in dem die Wohnung erstmals bezugsfertig war, die Quadratmeterzahl und die Wohnlage kennen. Ob sich das Gebäude in einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage befindet, kann man dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels entnehmen. In den Mietspiegelfeldern sind ein Mittelwert sowie ein Unter- und Oberwert angegeben. Wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mittelwert in Richtung Unter- oder Oberwert abweicht, hängt von der Ausstattung der Wohnung ab. Hier kommt die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ zum Einsatz: Dort werden wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale in den fünf Merkmalsgruppen Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld miteinander aufgerechnet. Das Ergebnis ist die präzise ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung.

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen unterliegt jedoch noch anderen Bedingungen. So muss das Mieterhöhungsschreiben korrekt begründet sein, die letzte Mieterhöhung muss mehr als ein Jahr zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren in Berlin höchstens um 15 Prozent erhöht werden.

js

 

 

 

 

 

behlau
13.05.2019