Der Vermieter will das Bad vergrößern, das WC vom Waschbereich trennen? Schön und gut, aber dafür wird die Küche kleiner und die Kammer fällt weg. Für Mieter ist das nicht unbedingt eine Verbesserung: Sie müssen umräumen, verlieren Abstellfläche und müssen dazu nach der Modernisierung noch eine drastische Mieterhöhung aufbringen.
Foto: Christian Muhrbeck
Das Schreiben der Hausverwaltung in der Hand, versuchte Theresa W. sich erst einmal vorzustellen, wie ihre Wohnung nach dem Umbau aussehen würde: Das Bad, bisher mit sieben Quadratmetern für sie völlig ausreichend, soll sich laut Modernisierungsankündigung auf 12 Quadratmeter vergrößern. Für solch ein Luxusbad, in dem zusätzlich zur Badewanne auch eine Dusche vorgesehen ist, würden Mauern weggerissen, eine ihrer Abstellkammern ganz verschwinden und eine zweite um die Hälfte verkleinert werden. „Das ist keine Wohnwertverbesserung für mich, sondern eine Verschlechterung“, erklärt sie. Die ehemalige Buchhändlerin bewohnt eine Zweizimmerwohnung und hat in den Kammern all ihre Papiere und ihr Archiv untergebracht. Dafür sind extra Regale eingepasst worden. Nun müsste sie alles herausreißen und aufwendig umbauen lassen. „Wie wehre ich mich am besten dagegen“, fragte sie sich und wandte sich an den Berliner Mieterverein (BMV).
„Ob eine Grundrissveränderung abgelehnt werden kann oder hingenommen werden muss, ist von Fall zu Fall unterschiedlich“, erklärt Marlies Lau, Rechtsberaterin beim BMV.
Ändere sich der Zuschnitt einer Wohnung nach einem Umbau grundsätzlich, fiele beispielsweise ein Zimmer ganz weg oder käme ein weiterer Raum dazu, könne das vom Mieter durchaus erfolgreich abgelehnt werden. Aber gerade bei einer Vergrößerung oder auch Verkleinerung von Küchen und Bädern ist ein Widerspruch nicht so einfach durchsetzbar.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) 2008, dass der Mieter einer Vierzimmerwohnung Modernisierungsmaßnahmen dulden müsse, bei denen die Toilette vom Bad getrennt werden sollte und dafür eine Speisekammer wegfiel. Die Begründung der Richter: Die Trennung von Bad und Toilette sei in einer Wohnung, die für mehrere Personen geeignet ist, von Vorteil und entspreche modernen Standards. Das gelte selbst dann, wenn dafür ein anderer Raum wegfalle und es weder Keller- noch Nebenräume gäbe.
Gegenargumente müssen überzeugen
Entscheidendes Kriterium jedoch sei, ob potenzielle Mieter, die für die jeweilige Wohnung in Betracht kommen, nach einer solchen Veränderung eher einziehen würden. Zugleich verwiesen die Richter am BGH aber auch darauf, dass bei Grundrissänderungen immer konkret entschieden werden müsse, unter „Würdigung des Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße und der Einzelheiten der geplanten Baumaßnahme“. Es sei immer zu prüfen, ob nicht doch die entstehenden Nachteile überwiegen. (BGH vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07).
„Damit das entschieden werden kann“, so Rechtsberaterin Marlies Lau, „sollten Mieter erst einmal genau für sich klären: Was ist bei dem Umbau für mich von Vorteil und was von Nachteil.“ Und die Argumente gegen eine Grundrissänderung müssen dann auch überzeugend vorgebracht werden – vor allem, wenn der Streit mit dem Vermieter schließlich vor Gericht entschieden werden muss.
Im Fall von Theresa W. könnte das so sein, denn für sie steht viel auf dem Spiel: Fast 30.000 Euro sollen allein Erweiterung und Umbau des Bades kosten. Zusammen mit den Kosten für die anderen angekündigten Modernisierungsmaßnahmen kommt die Hausverwaltung auf einen Mietzuschlag von 636 Euro. Die Seniorin zahlt bisher 597 Euro nettokalt. Eine derartige Mieterhöhung auf mehr als das Doppelte des Bisherigen würde sie nicht verkraften.
Rosemarie Mieder
Grundlegende Veränderung
Wenn Modernisierungsmaßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde, müssen sie nicht vom Mieter geduldet werden.In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um das Hinzufügen neuer Räume (Wintergarten und Ausbau eines Spitzbodens), den veränderten Zuschnitt der Wohnräume und des Bades, das Anlegen einer Terrasse und den Abriss einer Veranda. Der BGH: Eine solche grundlegende Veränderung muss nicht hingenommen werden (BGH vom 21. November 2017 – VIII ZR 28/17).
rm
02.07.2018
