Werden Wohnungen, Siedlungen oder ganze Wohnungsbauunternehmen verkauft, haben Mieter nicht selten das Nachsehen. Mieterhöhungen und teure Modernisierungsmaßnahmen sind die häufigen Folgen. Ständige Weiterverkäufe sind möglich, und gehört die Wohnung erst einmal einem ausländischen Immobilienfonds, verringert sich die Chance enorm, bei Problemen die Hausverwaltung oder den Eigentümer zu erreichen. Der Trend, dass neben dem Verkauf aus privater Hand Wohnungsunternehmen aus kommunalen Beständen, Bundesländern oder dem Bundesvermögen in das Eigentum internationaler Anleger wechseln, ist in Deutschland seit 2004 verstärkt zu beobachten. Zwar dämpfte die Finanz- und Wirtschaftskrise 2007 diese Entwicklung, aber die Konsequenzen des Privatisierungsbooms sind noch immer zu spüren.
Im Frühjahr 2010 reichte es Heribert Leimann*. Er packte seine Siebensachen, bestellte den Umzugswagen und zog aus. Über 20 Jahre lang hatte er in der Wohnung in der Windscheidstraße in Charlottenburg gelebt, in der er bereits als Student eingezogen war. Damals gehörte die Wohnanlage dem Wohnungsunternehmen Bewoge. Die Hausverwaltung befand sich ganz in der Nähe und war stets zu erreichen, Reparaturen wurden schnell erledigt, die Mieterschaft kannte und verstand sich. Alles passte. Irgendwann tauchte dann Ende 2002 in einem Schreiben der Bewoge an die Mieter der Zusatz „ein Unternehmen der WBM-Gruppe“ auf. In dem Brief wurde darauf hingewiesen, dass „aufgrund innerbetrieblicher Umstrukturierungen“ die verwalteten Bestände auf andere Servicecenter aufgeteilt werden. Das war der Vorgeschmack für das, was kommen sollte: Innerhalb von vier Jahren wurde das Haus dann drei Mal weiterverkauft, die Käufer waren meist internationale Immobilienfonds. Die Hausverwaltung wechselte genauso oft.
Krach beim Mieter – taube Ohren in der Verwaltung
Ab 2007 drang in Heribert Leimanns Wohnung immer öfter Lärm aus der Nachbarwohnung, der sich bis 2009 zu erheblichen Belästigungen ausweitete. Hundegebell, Geschrei, Gepolter, Kinderlärm vom frühen Morgen bis spät in die Nacht, Trampeln, lautes Klopfen, Türenknallen. Leimann holte mehrmals die Polizei, saß mit Lärmschutzkopfhörern und Ohropax im Arbeitszimmer und führte Lärmprotokolle.
Natürlich kann es in jedem Wohnhaus mit mehreren Mietparteien passieren, das Einwohner mehr Krach verursachen, als ihre Nachbarn verkraften. Aber normalerweise können derartige Konflikte, sofern man sich nicht untereinander einig wird, mit Hilfe der Wohnungsverwaltung gelöst werden. Im Fall von Leimann war das ausgeschlossen. Die neue Hausverwaltung war so gut wie nicht erreichbar: „Ich habe mich wöchentlich, manchmal täglich – schriftlich, telefonisch, per E-Mail – bei der Hausverwaltung beschwert“, sagt er, und fügt hinzu: „Meistens bekam ich gar keine Antwort oder wurde vertröstet.“ Auch als ab Januar 2010 der Eigentümer selbst die Hausverwaltung übernahm, hatten Leimanns Beschwerden keine Konsequenzen.
Auf Nachfragen des MieterMagazin antwortete die Firma „Domizil Property Management GmbH“, der bis zum 31. Dezember 2009 die Hausverwaltung oblag, dass sie „immer sehr bemüht gewesen sei, das Wohnen für ihre Mieter so attraktiv wie möglich“ zu gestalten. Daher sei man verwundert, dass es zu diesem Vorfall keinerlei Reaktionen aus ihrem Haus gegeben haben soll. Leider könne man sich zu dem Vorfall aber nicht mehr äußern, da alle Unterlagen zum Jahresende 2009 an den Eigentümer übergeben worden seien. Doch auch nach dem Jahreswechsel ist nichts passiert.
Ralf Spann, Prokurist bei der Eigentümerin Akelius Berlin GmbH, gab gegenüber dem MieterMagazin zu Protokoll: „Ich vermute, dass es einfach Kommunikationsschwierigkeiten gegeben hat.“ Wie auch immer: Irgendwann war der Mieter die Sache leid.
Sebastian Müller, bis 2006 Dozent für Stadtsoziologie an der Fakultät Raumplanung an der Universität Dortmund und seit vielen Jahren mit Veräußerungen von Wohnsiedlungen in Deutschland befasst, stellte fest, dass die Wegrationalisierung der örtlichen Hausverwaltungen eine der häufigsten Folgen nach Privatisierungen ist. „Statt Ansprechpartner vor Ort beauftragt man sogenannte Call Center, bei denen sich der Mieter mit seinem Anliegen erst durchboxen muss. Müller: „Zudem gibt es seit einiger Zeit verstärkt Weiterverkäufe und damit einen ständigen Wechsel von Eigentümern und Verantwortlichen, die meist nicht zu fassen sind.“
Anderer Ort, andere Folgen: „Wir hatten ständig Baukräne, Bagger, Raupenfahrzeuge, Kreissägen, Presslufthammer und ähnliches Baugerät vor dem Haus. Nicht nur der Lärm war unerträglich, auch der Staub wurde immer belastender“, beschreibt Rebecca Maidorn*, verheiratet, Mutter zweier schulpflichtiger Kinder und Bewohnerin eines Miethauses der „Parkviertel Dahlem GmbH“, ganz in der Nähe des Grunewalds. Nach der Privatisierung begann der neue Eigentümer mit teuren Modernisierungen: ein Lift und Balkone wurden angebaut, das Dach um eine Wohnung aufgestockt. Die Um- und Anbauten zogen sich über drei Jahre hin.
Die Mieterin blieb – trotz erheblicher Lärm- und Staubbelastungen über einen langen Zeitraum hinweg: „Unsere Kinder gehen hier zur Schule, wir verstehen uns sehr gut mit den Nachbarn und helfen uns untereinander“, schildert sie. Mit Hilfe des Rechtsberaters Dr. Michael Häberle vom Berliner Mieterverein setzte sie Mietminderungen gegenüber dem Eigentümer durch.
Dr. Häberle hat Mieter des Parkviertels über viele Jahre hinweg betreut und diverse Entschädigungen gegenüber dem Eigentümer erstritten. „Als die Wohnsiedlung verkauft wurde, bewirkte der Berliner Mieterverein gemeinsam mit anderen Interessengruppen eine Mieterschutzbestimmung, die den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre und das Verbot bestimmter Modernisierungsmaßnahmen – außer dem Anbau von Balkonen und Aufzügen, Dachaufstockungen und Maßnahmen zur Energieeinsparung – beinhaltete“, beschreibt der Rechtsexperte und ergänzt: „Genau diese Modernisierungsmaßnahmen haben die Eigentümer dann aber auch durchgeführt.“
Eigentümerwechsel kaum mehr überschaubar
Das einst unter dem Namen „Hüttenwegsiedlung“ bekannte Quartier gehörte früher den amerikanischen Alliierten und wurde nach der Wende an das Bundesvermögensamt, später an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA), übertragen. Die BIMA veräußerte die 1096 Wohneinheiten in 50 Mehrfamilienhäusern im Januar 2005 für 81 Millionen Euro an die „Apellas Vierte Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG“ (die hervorgegangen war aus „Apellas Property Management GmbH“, die wiederum entstand aus der „BauConcept Gesellschaft für Immobilien-Investitionen mbH und Sorros Real Estate Investors C.V.“, einem global tätigen Private Equity Fond).
Apellas Vierte Vermögensverwaltungsgesellschaft nannte sich bald „Parksiedlung Dahlem Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG“ und aus der Hüttenwegsiedlung wurde die „Parksiedlung Dahlem“. Im Jahr 2007 ging ein Teil der Wohnanlage an die Firma „Gagfah Pegasus GmbH“, ein anderer Teil an die „Quantum Immobilien- und Kapitalanlagegesellschaft mbH“ über. Einzelne Wohneinheiten wurden an Privatleute verkauft oder verblieben im Besitz der Parksiedlung Dahlem GmbH.
„Wohnungen, besonders solche in guten Lagen, werden oft mit dem Ziel modernisiert, sie weiterzuverkaufen oder teurer als bisher zu vermieten. Das Parkviertel Dahlem befindet sich in guter Lage am Grunewald. Hier schienen sich teure Modernisierungen zu lohnen. Natürlich ziehen solche teuren Modernisierungen Mieterhöhungen nach sich, die manch vorhandener Mieter nicht mehr aufbringen kann“, fasst Dr. Häberle zusammen.
Eigentümer pleite – schlechte Karten für die Bewohner
Ebenso kann es passieren, dass nach dem Verkauf gar nichts mehr passiert. Nämlich dann, wenn die neuen Eigentümer eine „Entmietungsstrategie“ fahren. Dazu ein drastisches Beispiel aus dem Bezirk Lichtenberg: Im Jahr 2007 kaufte das Schweizer Wohnungsunternehmen „D. & M. Bächtold GbR“ von der Howoge neben anderen Objekten in der Stadt den Wohnblock Löwenberger Straße 2-4. Medienberichten zufolge versuchte der Eigentümer im letzten Winter bei einem Ausfall der Heizung Unterstützung durch das Bezirksamt zu erwirken. Reparaturen wurden nur noch notdürftig vorgenommen. Inzwischen ist das Unternehmen zahlungsunfähig. Seit März werden auch die Betriebskosten für Strom, Wasser und Heizung nicht mehr beglichen. Das führt dazu, dass die Versorger drohen, die Strom-, Wasser- und Heizungshähne zuzudrehen. Um dem vorzubeugen, ging das Bezirksamt Lichtenberg in Ersatzleistung und bezahlte die Rechnungen.
Doch damit ist das Problem nicht gelöst. Die Aufzüge funktionierten in den beiden Zehn-Geschossern einige Wochen lang nicht, da die zuständige Wartungsfirma kein Geld bekam. Leerwohnungen stehen offen und liegen voller Sperrmüll, die Hausflure werden nur sporadisch gereinigt, die Klingelanlage ist fast vollständig außer Betrieb. Briefkästen sind aufgebrochen und werden nicht repariert, Ungeziefer tummelt sich.
Dazu wechselte mehrmals die Hausverwaltung. Inzwischen müssen die Mieter häufig als Drittschuldner ihre Kaltmiete an verschiedene Gläubiger überweisen. Hier noch die Übersicht über die Rechtsverhältnisse zu behalten, ist ihnen ohne fremde Hilfe kaum möglich.
„Wir haben eine Interessengemeinschaft aus Mieterschaft, sozialen Trägern und Schuldnerberatung gegründet, die vom Bezirksamt in allen sozialen Fragen unterstützt wird“, erklärt die Stadtteilmanagerin Bettina Ulbrich. Weil viele Mieter mittlerweile ausgezogen sind, sind von den 380 Wohneinheiten nur noch 140 belegt. „Das Problem ist“, so Ulbrich, „dass hier viele ältere Leute wohnen, die nicht mehr wegziehen wollen, aber auch zahlreiche Personen, die schwer in andere Wohnungen vermittelbar sind.“ Wie es mit dem Wohnblock weitergeht, wenn der Bezirk die Ersatzvornahme nicht mehr leisten wird, ist völlig ungewiss.
Die Finanzkonstruktionen sind ein Pulverfass
Verkäufe von Wohnsiedlungen gab es nicht nur in Berlin – der Trend griff deutschlandweit um sich. „Seit 2004 wurden überall Wohnungsunternehmen, vor allem solche aus kommunalem Besitz, von Bundesländern oder aus Bundesvermögen, an internationale Anleger verkauft“, erklärt Sebastian Müller. Der Verkauf des Dresdener Wohnungsunternehmens Woba 2006 an den amerikanischen Beteiligungsfonds Fortress war dabei der wohl politisch spektakulärste Fall, denn die sächsische Landeshauptstadt entledigte sich damit ihres kompletten kommunalen Wohnungsbestands.. „Von der Anzahl der pro Verkauf privatisierten Wohnungen waren allerdings die Verkäufe zum Beispiel an die Deutsche Annington Immobilien Gruppe, Goldmann-Sachs und Morgan Stanley viel bedeutender, da es sich dabei um hunderttausende Wohnungen handelte“, relativiert er.
Allerdings: „Die Finanzkrise hat 2007 die Welle der Aufkäufe durch Investmentfirmen abebben lassen.“ Er glaubt aber, dass der Privatisierungstrend erneut aufleben wird. Die Gefahr: Die Investorenaufkäufe wurden und werden alle mit hohen internationalen Krediten finanziert. Gehen die Zinsen nach oben beziehungsweise werden teure Umfinanzierungen nötig, dann werden die Investoren versuchen, sich an den Mietern schadlos zu halten und die Erhaltungs- und Vermietungsstandards herunterfahren. „Es wird dann auch wieder mehr Blockverkäufe geben, um mehr Geld in die Kasse zu bekommen“, schätzt Müller.
„Mitunter ist die Geltendmachung von Mieterrechten nach dem Verkauf von Wohnraum schwieriger, aber prinzipiell hat sich die Rechtslage für den Mieter nicht geändert“, erklärt Michael Roggenbrodt, stellvertretender Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Gegen eine sogenannte Luxusmodernisierung kann der Mieter sich wehren, da sie für die Gerichte nicht unter die gesetzliche Duldungspflicht fällt. Mieter mit geringem Haushaltseinkommen sollten sich unter Bezug auf eine finanzielle Härte zur Wehr setzen. Allerdings ist das nur insoweit möglich, als mit den Maßnahmen nicht ein bereits allgemein ortsüblicher Standard erreicht wird.
Treten infolge starker Vernachlässigung im Bereich der Instandhaltung erhebliche Mängel in den Wohnungen oder am Gebäude auf, so hat der Mieter einen Instandsetzungsanspruch. Nach erfolgloser Mängelanzeige und fruchtlosem Fristablauf kann dieser auch gerichtlich durchgesetzt werden. Sollte der Vermieter von der Insolvenz bedroht sind, ist es für die Mieter ratsam, Rechtsrat einzuholen. Grundsätzlich ist zu raten, dass die von solchen Widrigkeiten betroffenen Mieter untereinander Kontakt halten und sich über den Verlauf gegenseitig informieren.
Bettina Karl
* Namen von der Redaktion geändert
Rund 1,3 Millionen Mietwohnungen wurden zwischen 1989 und 2008 an sogenannte Finanzinvestoren in Deutschland verkauft, ein großer Teil aus öffentlichem oder ehemals gemeinnützigem Eigentum. Dies ist zwar bundesweit erst rund 11 Prozent am Wohnungsbestand, macht aber inzwischen einen genauso großen Anteil wie die öffentlichen, genossenschaftlichen und werksverbundenen Wohnungen aus. Klammert man Selbstnutzer und Kleinvermieter aus und beschränkt sich auf den Bereich der gewerblichen Vermieter, dann stellt man fest, dass der Anteil ausschließlich renditeorientierter Unternehmen innerhalb von zehn Jahren bis zum Jahr 2008 von 35 auf 47 Prozent gestiegen ist. In Berlin sank der Bestand öffentlicher Wohnungen in den letzten 20 Jahren fast um die Hälfte auf heute gerade noch 270.000 Wohnungen. Spektakulär waren die Wohnungsverkäufe der Gehag im Jahr 1998 und der GSW 2004. Trotz eines von der rot/roten Landesregierung erklärten Verkaufsstopps wechselten über „Ausnahmeregelungen“ seit 2006 in Berlin noch mehr als 3000 Wohnungen in private Hände. Auch die knapp 100.000 Wohnungen von Gehag und GSW gehören Finanzinvestoren.
Diese Investoren sind oft angelsächsisch gemanagte sogenannte Private-Equity-Fonds (Kapitalsammelstellen für zeitlich befristete Kapitalanlagen), deren Aufkäufe bevorzugt in Zeiten niedriger Zinsen und mit sehr hohem Fremdkapitaleinsatz erfolgen. Auf kreative Weise werden zudem Finanzmarktinnovationen miteinander verknüpft. Eine ständige Umstrukturierung der Beteiligungen mit komplexen Vertragskonstellationen macht die Immobilienbewirtschaftung dabei in hohem Maße intransparent. Der gewöhnliche Bankkredit gehört bei diesen Geschäften längst der Vergangenheit an. Stattdessen werden sogenannte „Verbriefungen“ für die Finanzierung gewählt: Solange die schnelle und hohe Refinanzierung des „Eigenkapitals“ über das niedrigere Zinsniveau erfolgen kann, bleibt die Substanz der Wohnungsunternehmen unangetastet. Doch die Investitionsquote sinkt oft merklich, Instandsetzungen und Modernisierungen unterbleiben und die Verwaltungskosten werden dramatisch reduziert – zu Lasten der Mieter. Problematisch wird es, wenn die Finanzjongleure für ihre befristeten Kredite Nachschub auf dem Finanzmarkt auftreiben müssen, Kapitalgeber aber wegen internationaler Einflüsse wie Euro-Schwäche und Südeuropa-Krise nicht so recht anbeißen wollen.
Bei Deutschlands größtem Wohnungsunternehmen, der Deutschen Annington, müssen im Jahr 2013 wegen Laufzeitende der derzeitigen Verbriefungen 10,6 Milliarden Euro neu aufgebracht werden, bei der Berliner GSW sind es 2011 „nur“ 500 Millionen Euro. Jüngst warnte die Ratingagentur Fitch vor den zu erwartenden Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung. Hält die Finanzmarktkrise an, wird das Thema Rettungsschirm wieder auf der Tagesordnung stehen, dann nicht für Banken, sondern für Wohnungsunternehmen. Oder aber es wird über eine Rekommunalisierung nachgedacht – wofür der Berliner Mieterverein eintreten wird.
Reiner Wild
MieterMagazin 9/10
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Foto: Deutsche Annington
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In den letzten Jahren wurde in Deutschland unter anderem die Gagfah (2004), eine Wohnungsgesellschaft der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte mit rund 82.000 Wohnungen, an die Fortress Deutschland GmbH verkauft und ist heute eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die 172.000 Wohnungen verwaltet. Eine große Rolle spielte das Wohnungs- und Immobilienunternehmen Viterra AG, ein Unternehmen, das sehr viele Bergarbeiterwohnungen in Nordrhein-Westfalen verwaltete. Viterra wurde 2006 mit rund 140.000 Wohnungen für 7,1 Milliarden Euro an einen britischen Fonds verkauft, dem heute 191.000 Wohnungen gehören und der sich inzwischen DAIG, Deutsche Annington Immobilien Gesellschaft, nennt. Das drittgrößte verkaufte Wohnungsunternehmen ist die LEG Landesentwicklungs- gesellschaft Nordrhein-Westfalen, das 2006 mit 93.000 Wohnungen an Whitehall, einem Fonds der Investmentbank Goldmann Sachs, verkauft wurde.
bk
29.03.2022
