Eine BMV-Analyse belegt Auswüchse und Irrwege der aktuellen Modernisierungspraxis -
Brandbeschleuniger der Verdrängung

Es wird immer mehr und immer teurer modernisiert. In Modernisierungsankündigungen wird Berliner Mietern im Durchschnitt eine Mieterhöhung um 42 Prozent in Aussicht gestellt, auch eine Verdopplung der Miete ist nicht mehr selten. Das ergab eine Auswertung des Berliner Mietervereins, der knapp 200 Modernisierungsfälle aus den letzten fünf Jahren analysiert hat. Besonders stark schlagen die energetischen Maßnahmen zu Buche. Die Dämmung der Außenwände, Dächer und Kellerdecken, eine energieeffiziente Heizungsanlage und neue Fenster sind sehr teuer. Die Umlage der Kosten verursachen enorme Mieterhöhungen, während die Einsparungen bei den Betriebs- und Heizkosten minimal sind. Die Lasten für die energetische Gebäudesanierung werden einseitig den Mietern aufgebürdet. Weil nach Modernisierungen Mieterhöhungen möglich sind, die sonst im Mietrecht unvorstellbar wären, nutzen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen auch gezielt, um Kappungsgrenzen, den Mietspiegel und die Mietpreisbremse ganz legal zu umgehen – und manchmal auch, um Mieter mit der Ankündigung extrem teurer Modernisierungen aus ihren Wohnungen zu drängen. Für dieses Vorgehen kursiert seit ein paar Jahren der treffende Begriff „Raus-Modernisierung“. Die Regelungen zu Modernisierungen sind eine der drängendsten Baustellen im Mietrecht.

Die Beratungsstatistik des Berliner Mietervereins (BMV) spricht eine deutliche Sprache: Die Zahl der Mieter, die wegen einer geplanten Modernisierung zur Beratung kam, hat sich seit 2009 verfünffacht. Auch die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen sind deutlich angestiegen.

BMV-Geschäftsführer Reiner Wild hat deshalb 198 Modernisierungsfälle aus den Jahren 2012 bis 2016 unter die Lupe genommen. Die Modernisierungsankündigungen, die BMV-Mitglieder in der Rechtsberatung überprüfen ließen, führten im Durchschnitt zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 2,44 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise absolut um 186 Euro im Monat. Gemessen an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht das einer Mieterhöhung um knapp 42 Prozent. „Das ist eine ganz erhebliche Verteuerung des Wohnens“, sagt Reiner Wild. „Dabei ist eine Wohnwertverbesserung für die Mieter oft nicht erkennbar.“

In den Rohbauzustand zurückversetzt

Beispiel Lützowstraße 37 in Tiergarten: „In meiner Wohnung müsste nichts gemacht werden. Die Modernisierung ergibt keine Verbesserung des Wohnwerts“, sagt Mieter Wolfgang Hoth. Dennoch soll sich die Miete seiner 75-Quadratmeter-Wohnung der Modernisierungsankündigung zufolge von 545 auf 988 Euro erhöhen – eine Steigerung um 5,85 Euro pro Quadratmeter, beziehungsweise um 81 Prozent. Die Wohnungen in seinem Haus sollen während der Bauarbeiten nahezu in den Rohbauzustand zurückversetzt werden. Die Begründung: Es sei wie bei vielen Häusern aus den 70er Jahren in den Installationsschächten und in den Fußbodenplatten Asbest verbaut worden.

„Mein Eindruck ist, dass das Asbestproblem genutzt wird, um die Wohnungen frei zu bekommen und sie dann zum Höchstpreis zu verkaufen“, meint Wolfgang Hoth. Obwohl die Bauarbeiten noch gar nicht begonnen haben, werden die Wohnungen schon zum Kauf angeboten. Seine Wohnung hat Mieter Hoth mit dem stolzen Preis von 375.000 Euro im Internet gefunden. Er vermutet zudem, dass auch Kosten auf die Mieter umgelegt werden sollen, die allein für die geplante Dachaufstockung anfallen. Sieben Mietparteien sind nach der Ankündigung schon ausgezogen, die übrigen haben eine finanzielle Härte geltend gemacht. „Die Hausverwaltung ist nicht bereit, den Mietern in irgendeiner Weise entgegenzukommen“, berichtet Hoth.

Weiteres Beispiel: die Wohnanlage Koppenstraße/Lange Straße in der Nähe des Ostbahnhofs. Hier sollen die Mieten um mehr als 5,20 Euro steigen – das ist für die Mieter fast eine Verdoppelung. Die beiden unscheinbaren Zeilen waren 1958 als Versuchsbauten mit vorgefertigten Elementen errichtet worden. Heute erhalten die Häuser Aufzüge und zusätzliche Balkone. Der eigentliche Zweck ist der Verkauf: Auf den Dächern entstehen luxuriöse Penthouses, die bis zu 750.000 Euro kosten sollen. Auch die anderen Wohnungen werden Käufern angepriesen: Für die vermieteten Wohnungen mit rund 60 Quadratmetern werden um die 200.000 Euro verlangt, bezugsfrei sind sie erheblich teurer.

Beim Gros der Fälle liegt die Mieterhöhung zwischen 0,50 und 2,50 Euro pro Quadratmeter, nach oben ist die Skala aber offen. „Was uns Sorge macht, ist der hohe Anteil der Mietsteigerungen um mehr als drei Euro“, sagt Reiner Wild. Das ist bei einem Viertel aller Modernisierungsankündigungen so. Bei neun Prozent der Fälle soll die Miete sogar um mehr als 5 Euro pro Quadratmeter steigen. Solche Mieterhöhungen verursachen eine Verdrängung der Mieter. „Das ist sozialpolitisch unerträglich“, so Wild. In jedem siebten Fall ist mehr als eine Verdoppelung der Miete angekündigt.

Energetische Maßnahmen sind die teuersten

Fast immer – in 93 Prozent der Fälle – wurden Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung vorgenommen. Sie tragen auch mit Abstand am meisten zur Mietsteigerung bei, nämlich im Schnitt 1,58 Euro pro Quadratmeter. Der größte Faktor ist dabei die Dämmung der Fassaden, Dächer, Dachgeschoss- oder Kellerdecken. Allein dafür können im Durchschnitt 1,26 Euro pro Quadratmeter auf die Mieten umgelegt werden.

Andere Sanierungsmaßnahmen, die nichts mit der Energieeinsparung zu tun haben, fallen dagegen immer weniger ins Gewicht. Es geht längst nicht mehr um den erstmaligen Einbau einer Innentoilette, eines Badezimmers oder einer Zentralheizung. Heute steht eine höhere Stufe der Modernisierung auf der Tagesordnung: Aufzüge, Balkone, Zweitbäder, Video-Gegensprechanlagen – der Fantasie der Vermieter sind keine Grenzen gesetzt. Diese Maßnahmen sind im Einzelfall zwar durchaus teuer, im Durchschnitt der untersuchten Fälle verursachen die nicht-energetischen Modernisierungen aber in der Summe „nur“ eine Mieterhöhung um 0,29 Euro pro Quadratmeter. Um solche Wohnwertverbesserungen geht es aber oft überhaupt nicht mehr. Schon bei 37 Prozent der Modernisierungsvorhaben wurde nichts anderes als die energetische Sanierung durchgeführt.

Die Energiemaßnahmen rechnen sich für die Mieter aber fast nie. In den Fällen, bei denen dem BMV die Betriebskostenabrechnungen vor und nach der Modernisierung vorliegen, sank der jährliche Energieverbrauch nur um durchschnittlich 35 Kilowattstunden pro Quadratmeter. „Das ist sehr, sehr wenig im Vergleich zu den angekündigten Einsparungen“, bemängelt Reiner Wild. Im Schnitt stehen einer Jahresmieterhöhung um 1300 Euro eine Heizkostensenkung von 300 Euro gegenüber.

Bemerkenswert: Die Vermieter selbst trauen ihrer energetischen Sanierung offenbar auch keine größeren Effekte zu, denn sie senken die Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten nicht ab. Die Warmmiete, die die Mieter zu überweisen haben, steigt im Ergebnis nach der Modernisierung von 6,86 Euro auf 9,59 Euro pro Quadratmeter.

Das gesamte Mietniveau schiebt sich damit nach oben. Hatten vor der Modernisierung noch 70 Prozent der betroffenen Mieter eine Nettokaltmiete unter 6 Euro pro Quadratmeter, so lagen nach der Modernisierung 68 Prozent über dieser Marke.

Wohin die Reise geht …

„Es wird viel zu wenig objektiv geprüft, ob eine energetische Sanierung überhaupt sinnvoll ist“, sagt Peter Behrendt, Mieter aus der Düsseldorfer Straße 68-69 in Wilmersdorf. „Uns wurde das volle Programm angekündigt“, berichtet er. In mehreren Phasen sollen über mindestens drei Jahre verteilt die Installationen für Wasser und Strom erneuert und das Dachgeschoss ausgebaut werden, an der Südfassade ist der Anbau neuer Aufzüge geplant, und an der Nordseite sollen zusätzliche Balkons angehängt werden. In der ersten Phase werden nur die Fassaden gedämmt und die Fenster ausgetauscht. Allein dafür soll die Nettokaltmiete von 420 Euro auf 510 Euro steigen. „Wir haben grundsätzlich schon geringe Energiekosten“, sagt Peter Behrendt. „Die Sanierung wird wahrscheinlich nichts bringen.“ Nach der gesamten Sanierung soll die Mietsteigerung bis zu 400 Euro betragen. „Das wäre dann fast eine Verdoppelung“, so Behrendt. Von den 34 Mietparteien sind schon 13 ausgezogen oder werden dies demnächst tun. Eine freigezogene Wohnung zeigt schon, wohin die Reise geht: Nach einer aufwendigen Modernisierung wird sie nun nicht mehr für rund 400 Euro, sondern für 950 Euro netto vermietet.

Einer der offensichtlichsten Fälle der Raus-Modernisierung fand in der Winsstraße 59 in Prenzlauer Berg statt. Die Christmann-Unternehmensgruppe zog als Eigentümerin alle Register der energetischen Sanierung. Sie kündigte im Jahr 2013 eine Innendämmung, eine Heizungsanlage und eine Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung an. Zusammen mit Balkonanbauten und Aufzügen ergab dies eine Mieterhöhung um sage und schreibe 10,42 Euro pro Quadratmeter. Für manche Bewohner bedeutete das eine Vervierfachung ihrer Miete. Das Bizarre: Die Wohnungen, die kein Bad und kein Innen-WC hatten, sollten laut Ankündigung auch keines bekommen – Luxusmieten mit Außenklo. Es liegt auf der Hand, dass es gar nicht vorgesehen war, die Modernisierung so durchzuführen. Den Mietern sollte mit dem aberwitzigen Preis signalisiert werden, dass sie besser ausziehen. Mieter sind in dem Christmann-Konzept nicht vorgesehen. Die Wohnungen werden nach der Sanierung als Eigentumswohnungen verkauft. „Wohnen im schönsten Haus der Straße“, lautet der Werbespruch. Außenklos sind hier selbstverständlich nicht mehr zu finden.

16 Euro mehr pro Quadratmeter

Noch deutlicher ist die Absicht nur wenige Meter weiter in der Immanuelkirchstraße 35. Bei der Totalsanierung des Hauses wurden den Bewohnern im Juli 2016 zweieinhalb Jahre Bauzeit und Mieterhöhungen zwischen 13,44 Euro und 15,99 Euro pro Quadratmeter in Aussicht gestellt. Viele Mieter würden anschließend nicht einmal ihre Wohnung wiederfinden, denn die meisten kleinen Wohnungen werden zusammengelegt. Obwohl das Haus im Milieuschutzgebiet steht, wo genau solche überzogenen Modernisierungen verhindert werden sollen, hat das Bezirksamt Pankow zwar nur den Einbau einer Fußbodenheizung untersagt, ansonsten aber alles abgesegnet. Das ist aber noch nicht die Spitze. Den Mietern der Siedlung Am Steinberg („Klein-Kleckersdorf“) in Tegel wurden sogar Erhöhungen um 16,10 Euro pro Quadratmeter angekündigt. „Das ist nicht anders zu verstehen als ein Rauswurf“, kommentiert Reiner Wild vom Mieterverein.

Zwei Drittel aller erfassten Modernisierungsankündigungen wurden von privaten Unternehmen verschickt. Private Einzelvermieter waren für neun Prozent der Fälle verantwortlich. Auf das Konto der städtischen Wohnungsbaugesellschaften gehen knapp 19 Prozent der Fälle – das ist auch ungefähr der Anteil, den die Städtischen am Berliner Mietwohnungsmarkt halten. Die Genossenschaften sind hingegen mit Modernisierungen äußerst zurückhaltend.

Irritierend ist, dass mitunter auch städtische Wohnungsbaugesellschaften bei der Teuer-Modernisierung vorne mitmischen. So hatte das Wohnungsunternehmen Gewobag den Mietern der Knaackstraße 60-68 im letzten Jahr Maßnahmen angekündigt, die die Mieten um rund 4 Euro pro Quadratmeter gesteigert hätten. Für manche Mieter wäre das eine Erhöhung um 130 Prozent. Neben den Kosten für die Heizung und die Fenster schlug vor allem eine rekordverdächtig teure Fassadendämmung zu Buche. Nach lautstarken Protesten der Mieter pfiff der damalige Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel die Gewobag zurück. Die seinerzeit bevorstehende Abgeordnetenhauswahl hat dabei gewiss eine Rolle gespielt. Die verbliebenen Mieter sind noch mal mit einem Schrecken davongekommen. Doch einige Mieter sind schon gleich nach Erhalt der monströsen Modernisierungsankündigung ausgezogen. Diese Verdrängung wäre vermeidbar gewesen, wenn sich die Gewobag von Anfang an wie ein sozialer Vermieter verhalten hätte. Inzwischen hat der neue rot-rot-grüne Senat die städtischen Gesellschaften angewiesen, nur noch sechs Prozent der Modernisierungskosten umzulegen.

Aus dem Ruder

„Die Modernisierungen sind aus dem Ruder gelaufen“, lautet Reiner Wilds Fazit. „Die Verteilung der Kosten kann nicht so bleiben. Die Elf-Prozent-Umlage wirkt wie ein Brandbeschleuniger auf die Verdrängung.“ Und nicht nur die Kosten vertreiben die Mieter. „Häufig werden monatelange Belastungen angekündigt, denen sich viele Mieter nicht aussetzen wollen“, berichtet Wild. Der Berliner Mieterverein fordert deshalb von der Bundesregierung dringend Änderungen am Mietrecht. Die energetische Sanierung des Wohngebäudebestands ist für den Klimaschutz notwendig. „Aber in dieser Form“, so Reiner Wild, „können die Modernisierung und die energetische Gebäudesanierung nicht weitergehen.“

Jens Sethmann

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Vernünftige Modernisierungen, faire Kostenverteilung

Die Mieter sind den Folgen der Modernisierungswelle meist schutzlos ausgesetzt. Zahlen oder umziehen – das sind die Alternativen. Doch in den meisten Großstädten, in sämtlichen Universitätsstädten und in fast allen Ballungsräumen haben Mieter wegen der Wohnungsknappheit keine Wahl: Wenn sie auf dem engen Markt überhaupt Wohnungen finden, in die sie umziehen könnten, sind sie bei einer Neuanmietung meist nicht billiger als die teuer modernisierte alte Wohnung. Der Wohnungsneubau reicht bei Weitem nicht aus, um die Lage zu entspannen. Auf absehbare Zeit bleibt für einkommensschwächere Mieter die Modernisierung ihrer Wohnung eine Bedrohung ihrer persönlichen Wohnsituation.

Der Berliner Mieterverein fordert deshalb, in der nächsten Wahlperiode eine Reihe von Mietrechtsänderungen vorzunehmen, damit Mieter von Modernisierungen und energetischen Sanierungen nicht mehr überfordert werden.

Absenkung der Modernisierungsumlage

Künftig sollten nicht mehr elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden können, sondern nur noch vier Prozent. Diese deutliche Absenkung ist aus Sicht des BMV den Vermietern durchaus zumutbar, denn seit geraumer Zeit sind die Kapitalbeschaffungskosten sehr niedrig. Die Zinsen für Baukredite liegen bei circa einem Prozent.

Langfristig fordert der BMV die völlige Abschaffung der Modernisierungsumlage, denn sie ist eine systemfremde Regelung im Vertragsrecht. Wertsteigerungen sollten allein über die Merkmale im Mietspiegel abgebildet werden. Mit der bisherigen Umlage bezahlen die Mieter die Modernisierung zweimal. Vor der Abschaffung der Umlage müssten aber präzise Regeln dafür aufgestellt werden, wie sich Modernisierungen im Mietspiegel niederschlagen.

Kappung der Modernisierungsmieterhöhung

Nach einer Modernisierung soll dem Vorschlag des Berliner Mietervereins (BMV) zufolge die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies ist die Grenze, die nach der Mietpreisbremse auch für Neuverträge bei der Wiedervermietung gilt.

Daneben soll die modernisierungsbedingte Mieterhöhung auch bei monatlich 1,50 Euro pro Quadratmeter über einen Zeitraum von acht Jahren gekappt werden. Mit der Mehrjahresregel wird erreicht, dass sich Mieter nicht durch eine Zerstückelung von Modernisierungsmaßnahmen in ihrem Mietverhältnis bedroht sehen müssen.

Nur wirtschaftliche und nachhaltige Maßnahmen

Bei energetischen Sanierungen ist die Mieterhöhungsmöglichkeit heute völlig unabhängig davon, wie viel Energie eingespart wird. Im Streitfall muss der Mieter nachweisen, dass eine Maßnahme krass unwirtschaftlich ist. Der BMV will deshalb das Gesetz so ändern, dass der Vermieter von sich aus darlegen muss, dass die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit eingehalten werden.

Finanzielle Härte

Seit der Mietrechtsänderung von 2013 wird erst nach der Modernisierung bei der Mieterhöhung geprüft, ob ein Mieter mit geringem Einkommen eine finanzielle Härte einwenden kann. Die Modernisierungsarbeiten können mit dem finanziellen Härteeinwand nicht verhindert werden. Nach Ansicht des Berliner Mietervereins soll die finanzielle Härte wieder wie vor der Mietrechtsänderung 2013 bei der Frage der Duldungspflicht von Modernisierungen zum Tragen kommen. Bei dieser Regelung schließen Vermieter, die keine Zeit verlieren wollen, mit den Mietern, die eine finanzielle Härte geltend machen, Kompromisse und machen zum Beispiel Abstriche beim Umfang der Modernisierung in der betreffenden Wohnung. Die vor vier Jahren eingeführte Regelung hat hingegen bei Mietern für Verunsicherung gesorgt, aber nicht wie beabsichtigt die Modernisierungstätigkeit beschleunigt.

Die Einschränkung, dass eine finanzielle Härte nur zur Anwendung kommt, wenn mit der Maßnahme ein Zustand geschaffen wird, der über den allgemein üblichen Zustand hinausgeht, sollte abgeschafft werden. Schon die Herstellung des üblichen Standards führt dazu, dass finanzschwache Mieter ihre Wohnung verlieren. Das kann nicht im Sinne des Gesetzgebers sein.

Die Frist, um eine Härte anzumelden, müsste dem BMV zufolge von einem auf zwei Monate verlängert werden. Um die Unsicherheit auszuräumen, wann eine finanzielle Härte vorliegt, soll diese gesetzlich definiert werden und ein Härteeinwand möglich sein, wenn die Bruttowarmmiete ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens überschreitet. Für den Fall, dass Mieter schon vor der Modernisierung diese Belastungsgrenze überschreiten, soll eine Mieterhöhung nach Modernisierung ganz ausgeschlossen sein.

js

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Hartmut Lindenberg
21.07.2020