Wofür erhebt der Fiskus die sogenannte Grundsteuer? Wie wird sie berechnet? Und: Was ist dabei für den Mieter relevant? Wir geben die Antworten.
Folgende Fragen zur Grundsteuer behandelt dieser Artikel:
- Was ist eine Grundsteuer?
- Wie wird die Grundsteuer berechnet?
- Wie werden Einheitswert, Grundsteuermesszahl, Hebesatz ermittelt?
- Kann die Grundsteuer in voller Höhe auf die Mieter umgelegt werden?
- Darf die Grundsteuer auch rückwirkend erhöht werden
und der Vermieter die Differenz nach Korrektur
der Betriebskostenabrechnung nachfordern? - Muss der Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer
einen Vorwegabzug für Gewerbe vornehmen? - Wieso sind nach einer Umwandlung in Eigentum
die Grundsteuerwerte meist höher als für eine Mietwohnung? - Worum geht es in der Diskussion um die Reform des Grundsteuersystems?
- Welches Finanzamt ist für die Grundstücksbesteuerung zuständig?
- Verändert sich die Grundsteuer durch einen Eigentümerwechsel?
1. Was ist eine Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an einem Grundstück von der Kommune erhoben. Steuerpflichtig ist der Grundeigentümer. Als objektbezogene Steuer richtet sie sich nach der Beschaffenheit und dem Wert des Grundstücks. Die persönlichen Verhältnisse des Grundstückseigentümers bleiben bei der Berechnung außer Betracht. Gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz.
2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert.
3. Wie werden Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz ermittelt?
Zur Ermittlung des Einheitswerts: Das Finanzamt bewertet in einem Ertragswertverfahren das bebaute Grundstück und erteilt dem Eigentümer einen Einheitswertbescheid. Hierzu wird die Jahresrohmiete des bebauten Grundstücks ermittelt, wobei nach der Nutzungsart unterschieden wird. Die Jahresrohmiete ist die Gesamtsumme, die die Mieter für die Grundstücksnutzung für ein Kalenderjahr zu entrichten haben. Zur Ermittlung der Jahresrohmiete greifen die Finanzämter in Berlin auf Mietübersichten zurück, die im Amtsblatt für Berlin, Teil II, Jahrgang 1991, Seite 292 ff. veröffentlicht sind.
Zur Ermittlung der Grundsteuermesszahl: Das Finanzamt multipliziert den im Einheitswertbescheid ausgewiesenen Einheitswert des Grundstücks mit der maßgeblichen Grundsteuermesszahl. Die Grundsteuermesszahl ist im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegt. Je nach Nutzungsart gelten unterschiedliche Messzahlen. Über den ermittelten Betrag erlässt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid.
Und zur Anwendung des Hebesatzes: Im letzten Schritt multipliziert das Finanzamt den Steuermessbetrag mit dem Hebesatz. Der Hebesatz wird von der Kommune festgelegt (in Berlin derzeit 810 Prozent des Grundsteuermessbetrages).
4. Kann die Grundsteuer in voller Höhe auf die Mieter umgelegt werden?
Vorausgesetzt, die Umlage der Betriebskosten ist im Mietvertrag wirksam vereinbart, kann der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
5. Darf die Grundsteuer auch rückwirkend erhöht werden und der Vermieter die Differenz nach Korrektur der Betriebskostenabrechnung nachfordern?
Darf er. Grundsätzlich ist eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung zum Nachteil des Mieters nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist zwar ausgeschlossen. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 BGB). Das ist der Fall, wenn das Finanzamt rückwirkend den Grundsteuerbescheid korrigiert und die Differenz vom Vermieter nachträglich verlangt.
6. Muss der Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer einen Vorwegabzug für Gewerbe vornehmen?
Grundsätzlich ist in Betriebskostenabrechnungen ein Vorwegabzug erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05 sowie vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05).
7. Wieso sind nach einer Umwandlung in Eigentum die Grundsteuerwerte meist höher als für eine Mietwohnung?
Weil in den Berliner Mietübersichten der Finanzverwaltung, die zur Ermittlung der Jahresrohmiete herangezogen werden, höhere Werte für Eigentums- als für Mietwohnungen festgeschrieben sind. Die Differenz ist jedoch nicht immer nachvollziehbar.
8. Worum geht es in der Diskussion um die Reform des Grundsteuersystems?
Zur Ermittlung der Einheitswerte wird für die Jahresrohmiete auf Mieten Bezug genommen, die veraltet sind. Die unterschiedliche Wertentwicklung der einzelnen Grundstücke in der Vergangenheit wird ignoriert. Der Bundesfinanzhof hat festgestellt, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Stichtage nach dem 1. Januar 2007 mit der Verfassung nicht vereinbar ist (Bundesfinanzhof vom 30. Juni 2010 – II R 60/08). Infolgedessen wird nach neuen Bewertungsmethoden gesucht.
9. Welches Finanzamt ist für die Grundstücksbesteuerung zuständig?
Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung ist das Lagefinanzamt zuständig, also das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.
10. Verändert sich die Grundsteuer durch einen Eigentümerwechsel?
Nein. Da die Grundsteuer eine Objektsteuer ist, hat ein Eigentümerwechsel keinen Einfluss auf deren Höhe. Das Grundstück wird unter der gleichen Steuernummer weitergeführt.
Wibke Werner
MieterMagazin 10/12
Berechnet wird die Grundsteuer vom Finanzamt
Zur Grundsteuer herangezogen werden alle Grundeigentümer – die Mieter zahlen sie indirekt als Betriebskosten an ihren Vermieter
Fotos: Christian Muhrbeck
26.10.2017
