Leitsatz:
Bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, sind auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Veränderungen zu berücksichtigen.
BGH v. 10.10.2012 – VIII ZR 25/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter mietete im Jahr 1989 eine Wohnung in Berlin Mitte an, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute er im Einverständnis mit dem Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Vermieter vom Mieter vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Der Mieter wandte hiergegen ein, die Modernisierung stelle für ihn mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar.
Während das LG Berlin eine finanzielle Härte grundsätzlich verneinte, weil die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt werde, schlug sich der BGH auf die Seite des Mieters: Er entschied, dass dem Einwand des Mieters, die Modernisierung stelle für ihn mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Absatz 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei. Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen. Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB solle im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht werde, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibe. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung des Mieters an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Absatz 2 Satz 2 BGB vorliegt.
02.01.2018
