Leitsatz:
Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht „weiterzuleiten“. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen gibt.
BGH vom 17.4.2013 – VIII ZR 252/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 5 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Seit der Entscheidung des BGH vom 26.5.2004 (VIII ZR 169/03) war die Umlage der Grundsteuer bei vermieteten Eigentumswohnungen meist faktisch unmöglich. Denn der BGH entschied damals: „Der vereinbarte Umlagemaßstab „Verhältnis der Wohnfläche“ ist auch auf die Position Grundsteuer anzuwenden. Es ist wegen der eindeutigen Vertragsvereinbarung unbeachtlich, dass die Grundsteuer bei einer vermieteten Eigentumswohnung ausschließlich auf diese Wohnung entfällt.“ Mit anderen Worten: Der Eigentümer muss die Grundsteuerbescheide aller anderen Sondereigentümer einsehen, um dem Umlagemaßstab „Wohnfläche“ gerecht werden zu können. Ein in der Praxis oft unmögliches Unterfangen.
Von dieser Ansicht wandte sich der BGH in einer Entscheidung vom 13.9.2011 (VIII ZR 45/11) ab, indem er entschied: „Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die vermietete Wohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, sondern die Grundsteuer kann ,direkt‘ an den Mieter weitergegeben werden.“ Offen blieb nach dieser Entscheidung aber, ob dies auch dann gilt, wenn die Wohnfläche – anders als im entschiedenen Fall – ausdrücklich als Umlagemaßstab vereinbart ist.
Diese Ungewissheit hat der BGH jetzt beseitigt, indem er wie aus dem Leitsatz ersichtlich entschieden hat.
In den Gründen der Entscheidung erklärt der BGH ausdrücklich, dass er an der Entscheidung aus dem Jahre 2004 nicht mehr festhält.
Fazit: Auch Mieter vermieteter Eigentumswohnungen müssen im Rahmen der Betriebskosten die Grundsteuer für die Wohnung tragen, wenn die Position „Grundsteuer“ als umzulegende Betriebskostenart vereinbart ist. Auf die Vereinbarung eines Umlagemaßstabes kommt es hingegen nicht an.
26.10.2017
