Leitsatz:
Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 b BGB.
BGH vom 25.1.2023 – VIII ZR 29/22 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 14 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Urteil folgt weitgehend den Entscheidungen des BGH vom 20.7.2022, veröffentlicht in MM 11/2022, Seite 29 und vom 23.11.2022, veröffentlicht in MM 3/2023, Seite 29.
Der BGH hatte bereits in den vorgenannten – vergleichbare Fallgestaltungen betreffenden – Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559 b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gelte in der Regel auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handele, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden.
Die gegenteilige Sichtweise überspanne die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen, indem sie die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden seien, bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung einfließen lasse. Dabei werde übersehen, dass die vom Vermieter verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich sei und demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschaffe. Der Mieter könne die Berechnung der geltend gemachten Mieterhöhung auch ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität – auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand – überprüfen.
Zudem stehe dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassender Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsanspruch – bei preisfreiem Wohnraum aus § 259 BGB analog – zur Verfügung.
Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, könne er diese gerichtlich überprüfen lassen. Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trage der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handele, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen.
Zusammenfassend lasse sich feststellen, dass es ausreichend sei, wenn der Vermieter in seiner Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache. Das gelte erst recht, wenn der Vermieter die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutere.
Auch begegne es keinen Bedenken, wenn der Vermieter die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen habe. Denn diese Verfahrensweise sei mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhänge.
Die Frage, ob die auf diese Weise berechnete Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt sei, betreffe allein deren materielle Begründetheit, nicht aber ihre formellen Voraussetzungen.
24.05.2023
