Stand: 11/16
Manche Mieter wollen einen Hund oder eine Katze in ihre Wohnung aufnehmen. Sie fragen dann oft, ob sie das dürfen oder ob sie vorher den Vermieter um Erlaubnis bitten müssen. Diese Frage ist nicht leicht zu beantworten, denn im Gesetz steht nichts darüber. Es kommt also in erster Linie auf den Mietvertrag an.
Nach neuerer BGH-Rechtsprechung kann man aber wohl folgenden Grundsatz aufstellen: Gleichgültig, ob die Frage der Hunde- oder Katzenhaltung im Mietvertrag geregelt ist oder nicht, ob die formularvertragliche Klausel zur Hundehaltung im Mietvertrag wirksam ist oder nicht – immer muss eine umfassende Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien und der Nachbarn erfolgen. Der Vermieter darf nicht willkürlich und schematisch seine Zustimmung zur Hunde- oder Katzenhaltung verweigern (vgl. BGH v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12).
1. Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung
In diesem Fall darf der Mieter übliche Haustiere wie Hunde, Katzen oder Vögel halten. Ungewöhnliche Tiere wie Gift- und Würgeschlangen zählen aber nicht dazu (AG Charlottenburg v. 21.7.1988 – 10 C 166/88 -).
Trotz Erlaubnis obliegt dem Hundehalter aber die Pflicht, Beschädigungen oder Belästigungen durch die Tiere nach Möglichkeit zu vermeiden.
Beispiel: Können zumutbare Schutzmaßnahmen wie ein Beschränken des Aufenthalts eines erlaubten Hundes auf parkettfreie Räume oder das Anlegen sogenannter „Hundesocken“ eine Beschädigung des in der Mietwohnung verlegten Parkettfußbodens verhindern, ist der Mieter aus seiner mietvertraglichen Obhutspflicht heraus zum Ergreifen derartiger Maßnahmen verpflichtet (LG Koblenz v. 6.5.2014 – 6 S 45/14 -).
2. Der Mietvertrag regelt die Tierhaltung nicht
Enthält der Mietvertrag keine (oder eine unwirksame) Regelung, kommt es darauf an, ob die vom Mieter konkret geplante Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht.
Bei Kleintieren wie Hamster, Schildkröten, Zierfische, Ziervögel usw. besteht Einigkeit, sie dürfen gehalten werden; das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Für das AG München (v. 6.7.2004 – 413 C 12648/04 -) zählt auch ein Minischwein zu den Kleintieren; das AG Hanau (v. 18.2.2000 – 90 C 1294/99-90 -) rechnet auch Chinchillas dazu, das LG Düsseldorf (v. 29.6.1993 – 24 S 90/93 -) einen Yorkshire-Terrier. Nach einer Entscheidung des AG Bückeburg (v. 12.10.1999 – 73 C 353/99 (VI) -) ist auch für ungefährliche Schlangen in einem Terrarium keine Genehmigung des Vermieters erforderlich; anders bei zahlreichen Gift- bzw. Würgeschlangen in einer Eigentumswohnung (OLG Frankfurt v. 19.7.1990 – 20 W 149/90 -; LG Bochum v. 20.12.1988 – 7 T 767/88 -). Stellt sich allerdings heraus, dass von dem Kleintier Gefährdungen oder erhebliche Belästigungen der Mitbewohner ausgehen, kann der Vermieter die Haltung untersagen (AG München v. 6.7.2004 – 413 C 12648/04 -).
Aber auch bei „kleinen“ Tieren ist nicht alles erlaubt
Die monatelange Haltung mehrerer Igel in Wohnräumen und auf dem Balkon ist nicht durch eine mietvertragliche Kleintierhaltungsklausel gedeckt, sondern rechtfertigt (nach Abmahnung) eine fristlose Kündigung (AG Spandau v. 11.11.2014 – 12 C 133/14 -). Auch die Bienenhaltung auf dem Balkon einer Mietwohnung überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter hat die Bienenhaltung auch bei unwirksamer Tierhalteklausel im Mietvertrag zu unterlassen (AG Hamburg-Harburg v. 7.3.2014 – 641 C 377/13 -).
Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung liegt ebenfalls vor, wenn ein Mieter seiner angemieteten Wohnung den Wohnzweck durch Haltung und Zucht von 80 Kleinvögeln teilweise entzieht (AG Menden v. 5.2.2014 – 4 C 286/13 -).
Hundehaltung
Ob die Hundehaltung vertragsgemäß ist, lässt sich nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten beantworten. Zu den vom BGH (vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06) ausdrücklich aufgeführten Beurteilungskriterien zählen insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Bei älterer Rechtsprechung ist Vorsicht geboten, weil die Einzelfallprüfung in der Regel nicht so umfassend durchgeführt wurde, wie es der BGH fordert. Gleichwohl ist auch die neuere Rechtsprechung uneinheitlich. Beispiele:
- Die Haltung von mehr als einem Hund entspricht bei einer 2,5-Zimmer-Wohnung in der Regel nicht mehr vertragsgemäßem Gebrauch (AG München v. 12.5.2014 – 424 C 28654/13 -).
- Die Haltung zweier Labrador-Retrieverhunde in einer Etagenwohnung mit einer Größe von 50 Quadratmetern ist vertragsgemäß (AG Reinbek v. 4.6.2014 – 11 C 15/14 -).
Kampfhunde kann der Vermieter in der Regel verbieten. Bei der Haltung eines Mischling-Hundes muss der Mieter ohne konkrete Anhalte aber nicht vortragen, dass zu den im Tier vereinigten Hunderassen kein Kampfhund gehörte. Bei der Abwägung wiegt das Interesse des Vermieters an einer möglichen Konfliktvermeidung weniger schwer als das Interesse des Mieters, im Rahmen seiner freien Lebensgestaltung und Entfaltung seiner Persönlichkeit in der Mietwohnung einen Hund zu halten (LG Köln v. 28.11.2013 – 1 S 300/12 -).
Die Hundehaltung ist auch öffentlich-rechtlich geregelt
Die Pflichten und Rechte der Hundehalter sind in Berlin in dem Gesetz zur Neureglung des Haltens und Führens von Hunden – Hundegesetz – vom 7. Juli 2016 geregelt (GVBl. für Berlin 2016, Seite 436). Das Gesetz wird ergänzt durch die „Gefährliche-Hunde-Verordnung“ vom 22. August 2016 (GVBl. Berlin 2016, Seite 543), die die Liste der als Kampfhunde geltenden Tiere enthält.
Das Problem „Hundekot“ hingegen ist im Straßenreinigungsgesetz geregelt:
Hundehalter und Hundeführer sind verpflichtet, zur Beseitigung von Hundekot Beutel oder andere geeignete Utensilien wie beispielsweise eine Plastiktüte bei sich zu führen. Nicht nur der Verstoß gegen die Kot-Beseitigungspflicht, sondern auch der Verstoß gegen die Mitführpflicht kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (§ 8 Abs. 3 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 6 Straßenreinigungsgesetz; zuletzt geändert in GVBl. Berlin 2016 Seite 444).
Zur Vermeidung erheblicher Lärmbelästigungen der Nachbarn durch häufiges und langanhaltendes Hundegebell kann eine Anordnung der zuständigen Behörde rechtmäßig sein, die dem Hundehalter auferlegt, seine Hunde nachts und an Sonn- und Feiertagen im geschlossenen Gebäude zu halten (OVG Lüneburg v. 5.7.2013 – 11 ME 148/13 -).
Katzenhaltung
Auch Katzen sind keine Kleintiere. Die Haltung einer Hauskatze ist aber Bestandteil des üblichen und nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB von dem Vermieter zu gewährenden Mietgebrauchs, sofern nicht ganz konkrete, sich aus dem Mietverhältnis oder der Besonderheit der Mietsache explizit ableitende Interessen des Vermieters der Haltung entgegenstehen und vom Vermieter eingewandt werden (AG Mitte v. 10.12.2014 – 119 C 130/14 –).
Beispiel: Hält der Mieter in einer 100-Quadratmeter-Wohnung 18 Katzen, überschreitet dies den vertragsgemäßen Gebrauch, so dass nach Abmahnung eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein kann (AG Augsburg v. 31.7.2015 – 71 C 1264/15 -).
Dringt die Katze eines Mitmieters aber ständig in die Mietwohnung ein, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser gegen den Mitmieter rechtlich vorgeht, um die Katzenbelästigung zu unterbinden. Daneben kann der belästigte Mieter die Miete bis zur Beseitigung des Mangels um 10 % mindern (AG Potsdam v. 19.6.2014 – 26 C 492/13 -).
Führt das Urinieren einer Katze dazu, dass die Mietwohnung nach Auszug des Mieters erheblich nach Katzenurin riecht, stellt dies eine Beschädigung des Mietobjektes dar, für die der Mieter nicht nur aus dem Vertrag, sondern auch als Tierhalter nach § 833 Satz 1 BGB einzustehen hat (AG Bremen v. 22.12.2014 – 19 C 479/13 -).
3. Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung
Hier ist zunächst zu unterscheiden, ob die Tierhalte-Klausel individuell ausgehandelt wurde oder ob es sich – wie meist – um eine Formularklausel handelt.
Individualvereinbarung
Wurde die Klausel im Mietvertrag ausgehandelt, dass der Mieter keine Hunde oder Katzen halten darf, gilt das auch. Der Mieter kann später nicht einwenden, er würde durch das Verbot in seinem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit verletzt (BVerfG v. 21.2.1980 – 1 BvR 126/80 -). Auf Verlangen des Vermieters muss er daher das Tier wieder abgeben. Nur in besonderen Ausnahmefällen (z.B. Blindenhund) kann ein solches Verbot unwirksam sein (BGH v. 4.5.1995 – V ZB 5/95 -; BayObLG v. 25.10.2001 – 2 ZBR 81/01 -).
Formularklausel
Enthält der Mietvertrag das uneingeschränkte Verbot jeglicher Tierhaltung, ist diese Formularklausel unwirksam, weil dann auch Wellensittiche, Goldhamster, Schildkröten oder Zierfische (so genannte Kleintiere) verboten wären (BGH vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 ; v. 20.1.1993 – VIII ZR 10/92 -).
Ebenfalls unwirksam ist die apodiktische Klausel, wonach sich der Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“ (BGH v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12 –). Eine derartige Vertragsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenslagen verbietet. Denn es kann sehr wohl zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, einen Hund oder eine Katze in der Wohnung zu halten.
Die Unwirksamkeit einer Klausel bedeutet aber nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden Die Interessen von Mieter, Vermieter und Nachbarn im Haus müssen berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden (siehe Punkt 2).
Wirksam ist die Regelung in einer Hausordnung über das Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern (LG Karlsruhe v. 12.12.2013 – 5 S 43/13 -).
4. Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters
Eine Klausel, nach der jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist unwirksam. Der Mietvertrag muss auf jeden Fall berücksichtigen, dass die Haltung von Kleintieren (s.o.) vertragsgemäß ist. Die Klausel ist daher auch dann unwirksam, wenn sie zwar einige, aber nicht alle Kleintiere von der Zustimmungspflicht des Vermieters ausnimmt (BGH vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06).
Liegt eine unwirksame Klausel vor, muss wie bei einer fehlenden Regelung (s.o.) unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls geprüft werden, ob die Tierhaltung vertragsgemäß ist.
Beispiel für eine wirksame Tierhalte-Klausel:
„Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“ (vgl. BGH v. 25.9.2012 – VIII ZR 329/11)
5. Widerruf der Zustimmung
Kommt es zu erheblichen Beeinträchtigungen der Interessen des Vermieters oder der übrigen Mieter, kann der Vermieter die Zustimmung zur Tierhaltung widerrufen (LG Hamburg v. 30.8.2001 – 334 S 26/01 -; AG München v. 6.7.2004 – 413 C 12648/04 -). Die Angst vor einem Bullterrier (LG Nürnberg-Fürth v. 2.2.1990 – 7 S 3264/89 -) oder Dobermann (LG Hamburg v. 4.3.1999 – 333 S 151/98 -) ist ein triftiger Grund.
Ein triftiger Grund liegt nicht schon dann vor, wenn der Hund gelegentlich bellt. In einem größeren Mietshaus mit einer Vielzahl von Mietparteien und bei 3 bis 4 genehmigten Hundehaltungen sowie einer größeren Zahl von Kleintierhaltungen gehört es zur hausüblichen Geräuschkulisse, wenn tagsüber hin und wieder Hundegebell oder Vogelgezwitscher aus einer Wohnung kommt (AG Hamburg-Wandsbek v. 23.10.1990 – 716c C 114/90 -; AG Frankfurt v. 18.8.1976 – 33 C 4380/75 -). Der Vermieter ist aber zum Widerruf berechtigt, wenn ein Hund wiederholt das Treppenhaus verunreinigt und in fremde Wohnungen eindringt (AG Hamburg-Altona v. 26.9.1989 – 316a C 97/89 -). Auch das stundenlange schrille Pfeifen eines Papageis muss nicht hingenommen werden (OLG Düsseldorf v. 10.1.1990 – 5 Ss (OWi) 476/89 – (OWi) 198/89 I -). Werden Kakadus in einer Voliere im Garten gehalten, können Nachbarn bei Lärmbelästigungen eine Begrenzung des Aufenthalts im Freien auf eine Stunde täglich verlangen (LG Zwickau v. 1.6.2001 – 6 S 388/00 -).
Eine Formularklausel, wonach eine etwaige Erlaubnis jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden kann, ist unwirksam (LG Berlin v. 2.7.2013 – 63 S 493/12 -).
31.10.2017
