Leitsätze:
1. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind auch dann Kürzungsbeträge gemäß § 558 Abs. 5 BGB im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung abzuziehen, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen ist (a.A. LG Berlin ZK 65, GE 97, 238).
2. Entbehrlich ist der Abzug und die Angabe von Kürzungsbeträgen allenfalls, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe der Miete hat. Andernfalls führt der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
3. Kürzungsbeträge sind regelmäßig erst dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit der der Bewilligung zu Grunde liegenden Modernisierungsvereinbarung beendet ist. Fehlt es an einer solchen, kann die Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse in Analogie zu § 57 c Abs. 2 Satz 2 ZVG auf einen Zeitraum von zwölf Jahren beschränkt werden.
LG Berlin, Urteil vom 7.7.03 – 62 S 70/03 –
Mitgeteilt von RA Uwe Thieß
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Das Mieterhöhungsverlangen ist auch deswegen unwirksam, weil es das Begründungserfordernis aus § 558 Abs. 5 BGB nicht berücksichtigt. Nach dieser Vorschrift ist für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erforderlich, dass von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB die Kürzungsbeträge nach § 559 a BGB abzuziehen sind. Das hat die Klägerin vorliegend nicht getan. Der Pflicht zur Berücksichtigung der Modernisierungszuschüsse bei der Ermittlung der zulässigen Miete steht dabei zunächst nicht entgegen, dass die Wohnung bei Begründung des Mietverhältnisses bereits modernisiert war (vgl. KG in GE 2002, 259 f.; anders noch Kammer in GE 2001, 210). Entbehrlich ist der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge sodann allenfalls, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe der Miete hat (LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 996; LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 195; vgl. auch Kammer in GE 2000, 677). Andernfalls führt der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (Kammer in GE 2002, 396). Vorliegend wirkt sich der Abzug auf die zu fordernde Miete aus. Ausweislich des Schreibens der IBB vom 14.3.1996 erhielt die Klägerin für die Gebäude W… – in denen auch die Wohnung der Beklagten liegt – einen Baukostenzuschuss in Höhe von 627824 DM sowie Eigenkapitalersatzmittel in Höhe von ebenfalls 627824 DM. Hierbei handelt es sich um Drittmittel i.S.d. §559 a Abs. 1 BGB in Höhe von insgesamt 1255648,00 DM. Diese sind gemäß § 559 a Abs. 4 BGB auf die einzelnen Wohnungen in den Gebäuden zu verteilen. Die maßgebliche Gesamtwohnfläche der geförderten Baueinheiten haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 13.8.2002 unwidersprochen mit 6972,12 Quadratmetern angegeben. Daraus ergibt sich eine Förderung von 180,10 DM/Quadratmeter. Auf die 57,52 Quadratmeter große Wohnung der Beklagten entfällt mithin ein Förderungsbetrag in Höhe von 10359,35 DM. Gemäß § 558 Abs. 5 BGB ist für den Jahresbetrag der Mieterhöhung hiervon ein Anteil von 11 Prozent abzuziehen, was 1139,53 DM ausmacht. Daraus ergibt sich ein Monatsbetrag in Höhe von 94,96 DM für die Wohnung und ein Betrag in Höhe von 1,65 DM/Quadratmeter beziehungsweise 0,84 Euro/Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten beträgt 4,665 Euro/Quadratmeter. Die Wohnung der Beklagten unterfällt dabei dem Rasterfeld E8 des Berliner Mietspiegels 2000 für die östlichen Bezirke, welches bei einer Spanne von 3,30 Euro bis 4,62 Euro einen Mittelwert von 3,96 Euro ausweist. Zu dem Mittelwert kommt ein Betrag in Höhe von 75 Prozent der oberen Spanne, was 0,495 Euro (0,66 Euro x 0,75) ausmacht. Insoweit sind die Merkmalsgruppen 1 bis 3 positiv und die Merkmalsgruppe 4 neutral zu bewerten, wobei auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden kann. Sodann liegt das Sondermerkmal modernes Bad vor, was einen Zuschlag von 0,21 Euro rechtfertigt. Unstreitig sind im Bad der Boden und die Wände über 1,40 m Höhe gefliest und unstreitig ist das Bad in wesentlichen Teilen, so wie es heute vorhanden ist, ab dem 3.10.1990 hergerichtet worden. Die zulässige Miete bei Berücksichtigung des Abzugs beträgt demnach 3,825 Euro/Quadratmeter (4,665 Euro – 0,84 Euro) beziehungsweise 220,01 Euro (3,825 Euro x 57,52 qm) für die Wohnung der Beklagten. Die Beklagten zahlen bereits einen Betrag in Höhe von 220,26 Euro.
Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, der Abzug sei wegen Zeitablaufs nicht mehr zu berücksichtigen. Das Gesetz sieht in § 558 Abs. 5 BGB keine ausdrückliche zeitliche Begrenzung für die Berücksichtigung der einmaligen Zuschüsse vor. Soweit die Klägerin geltend macht, es würde gegen die grundrechtliche Eigentumsgarantie verstoßen, wenn der Abzug bis in die Ewigkeit vorzunehmen wäre, mag sie Recht haben. Von einer Ewigkeit kann hier indes nicht die Rede sein. Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von Mitteln aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB sind regelmäßig erst jedenfalls dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit der der Bewilligung zu Grunde liegenden Modernisierungsvereinbarung beendet ist (Kammer GE 1997, 240). Während der vertraglichen Laufzeit sind die Fördermittel hingegen in Abzug zu bringen, denn wenn sich der Vermieter aus eigener Entschließung für die Erlangung von öffentlichen Zuschüssen einer bestimmten Bindungszeit unterwirft, bestehen auch im Hinblick auf Art. 14 GG keine Bedenken, ihn hieran festzuhalten. Eine Verpflichtungserklärung der Klägerin bezüglich einer Mietpreisbindung über einen bestimmten Zeitraum ist hier allerdings nicht ersichtlich. In Betracht zu ziehen wäre in einem solchen Fall, dass sich die Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse etwa in Analogie zu § 57 c Abs. 2 Satz 2 ZVG auf einen Zeitraum von zwölf Jahren beschränkt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 2 MHG Rdnr. 78). Dieser Zeitraum ist vorliegend jedoch noch nicht abgelaufen. Der der Förderung zu Grunde liegende Bewilligungsbescheid der IBB datiert vom 4.10. 1991. Selbst wenn man dieses Datum als Fristbeginn zu Grunde legen würde, wären bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens Ende Februar 2002 die Fördermittel zu berücksichtigen gewesen. …
03.01.2018
