Leitsätze:
1. Müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten fiktive Modernisierungskosten abgezogen werden, genügt es nicht, lediglich eine Quote anzugeben. Vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden.
2. Der fehlende Abzug von Kürzungsbeträgen nach § 558 Abs. 5 BGB führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, es sei denn, es wird in der Mieterhöhung dargelegt, dass die Förderung keine Auswirkungen auf die geforderte Miete hat.
LG Berlin, Urteil vom 10.7.03 – 62 S 101/03 –
Mitgeteilt von RA Bernd Schütze
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Mieterhöhungserklärung vom 28.4. 1997 ist nur wegen einer Erhöhung um monatlich 30,64 DM beziehungsweise 15,67 Euro wirksam, im Übrigen ist sie unwirksam. Da die Klägerin bezüglich dieser Mieterhöhung jedoch selbst von einer Erfüllung in Höhe von monatlich 38,98 DM ausgeht, ist ihre Klage unschlüssig. Eine wirksame Mieterhöhungserklärung setzt voraus, dass sich auch der wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildete Mieter aus der Erläuterung nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG selbst ein hinreichend deutliches Bild über die Berechtigung der Mieterhöhung machen kann. Ihm muss allein auf Grund der Erhöhungserklärung eine Plausibilitätsprüfung der aufgewendeten Kosten und der Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein (LG Berlin MM 1992, 68, 69; MM 1994, 326; GE 1997, 1579). Hierbei muss der Erhöhungsbetrag auf Grund der durch die Modernisierungsarbeiten entstandenen Kosten berechnet werden (LG Berlin GE 1991, 629). Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 3 MHG umgelegt werden. In einem solchen Falle sind die Instandsetzungskosten von den insgesamt angefallenen Kosten der Maßnahme abzuziehen, lediglich der verbleibende Rest berechtigt zur Mieterhöhung gemäß § 3 MHG (OLG Celle GE 1981, 975; HansOLG Hamburg GE 1982, 1077). Diese Instandsetzungskosten sind jedoch konkret zu berechnen und in der Mieterhöhungserklärung aufgeschlüsselt und nachvollziehbar darzulegen. Ein Pauschalabzug wird § 3 MHG nicht gerecht, wonach allein die für die Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten umgelegt werden dürfen. Die Angabe einer Quote oder eines nicht näher begründeten Pauschalbetrags ist nicht ausreichend; vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden (LG Berlin MM 2001, 401 f.). Die Klägerin hat in ihrer Berechnung lediglich nach pauschalen Quoten bezifferte Instandsetzungskosten eingestellt, diese von den Baukosten abgezogen und den Rest der Berechnung der Mieterhöhung zu Grunde gelegt. Die Klägerin hätte jedoch die Instandsetzungskosten konkret darlegen müssen. Sie hätte den Instandsetzungsbedarf vor Beginn der Maßnahmen feststellen und die für diese Instandsetzung erforderlichen Kosten ermitteln müssen (LG Berlin GE 1997, 1469), und zwar nicht nur pauschal insgesamt für die im Briefkopf der Erhöhungserklärung genannten diversen Häuser, sondern gesondert nach den einzelnen Wohnhäusern. Dem genügt die Angabe pauschaler Quoten in der Erläuterung zum Instandsetzungsanteil nicht. Hinsichtlich der Positionen, die von der Instandsetzung nicht betroffen sind, ist die Erhöhungserklärung hingegen wirksam. …
… Das [weitere] Mieterhöhungsverlangen ist auch deswegen unwirksam, weil es das Begründungserfordernis aus § 558 Abs. 5 BGB nicht berücksichtigt. Nach dieser Vorschrift ist für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erforderlich, dass von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB die Kürzungsbeträge nach § 559 a BGB abzuziehen sind. Das hat die Klägerin vorliegend nicht getan. Dabei hatte sie nach ihrer eigenen Erhöhungserklärung vom 28.4.1997 ein Darlehen von der öffentlichen Hand bekommen, was in dem Erhöhungsverlangen keinerlei Berücksichtigung gefunden hat. Der fehlende Abzug führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (Kammer in GE 2002, 396). Es ist auch nicht dargelegt, dass die Förderung keine Auswirkungen auf die geforderte Miete hat (vgl. dazu LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 996; LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 195; vgl. auch Kammer in GE 2000, 677). …
03.01.2018
