Leitsatz:
Ist den Mietern von Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Pkw nur gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmte abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungschance vor. Der Widerruf ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter kein wichtiger Grund zur Seite steht.
LG Berlin, Urteil vom 16.9.04 – 67 S 57/04 –
Mitgeteilt von RAin Antje Eichler
Urteilstext
Aus den Gründen:
… II. Die zulässige Berufung der Klägerin ist auch begründet, soweit sie das Rechtsmittel in der mündlichen Verhandlung vom 2.9.2004 nicht insoweit zurückgenommen hat, als sie im zweiten Rechtszug neben dem erstinstanzlich abgewiesenen Räumungs- und Herausgabeanspruch auch einen Anspruch des Inhalts gegen die Beklagte geltend gemacht hat, die zukünftige Nutzung des streitgegenständlichen Pkw-Stellplatzes zu unterlassen.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe des von ihr genutzten Pkw-Stellplatzes, der sich aus § 985 BGB ergibt. Die Beklagte hat kein Recht zum Besitz an dem Pkw-Stellplatz (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB), nachdem die Klägerin dessen geduldete Nutzung mit Schreiben vom 1.3.2003 widerrufen hat.
1. Auf Grund des Vertragsabschlusses vom 23.2.1979 besteht zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im Hause … in Berlin, welche die Beklagte gemeinsam mit ihrem verstorbenen Ehemann T. bereits seit dem 15.5.1972 innehielt. Der Mietvertrag vom 23.2.1979 löste insoweit den Mietvertrag vom 25.8.1972 ab.
2. a) Der Mietvertrag vom 23.2.1979 enthält keine Regelung des Inhalts, dass der Beklagten gemäß § 535 Satz 1 BGB a.F., § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB unentgeltlich ein Pkw-Stellplatz auf dem Grundstücksgelände zur Verfügung gestellt wird. Die Mieträume werden in Nr. 1 des Mietvertrages vom 23.2.1979 näher beschrieben, wobei die vorhandene Rubrik „Hausgarten“ erkennbar gestrichen wurde. Hiernach handelt es sich bei der Parkfläche auf dem Gelände des Grundstücks lediglich um eine Gemeinschaftsanlage, welche die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann K. seit ihrem Einzug wie einen Trockenboden oder Abstellräume für Fahrräder und Kinderwagen mitbenutzen konnten. Diese Zweckbestimmung deckt sich mit der Tatsache, dass das Tor zu dem Hofgelände mit den Schildern „P – nur für Mieter“ und „Einfahrt freihalten“ versehen ist, wie die von der Beklagten zu den Akten gereichten Lichtbilder dokumentieren. Die Gesellschafter der Klägerin haben hierzu in der mündlichen Verhandlung vom 27.11.2003 ausgeführt, dass die Parkfläche in der Vergangenheit von allen Mietern nach dem Motto benutzt worden sei, „wer zu erst kommt, …“. Insoweit hat die Beklagte dem Vorbringen der Klägerin zwar widersprochen, auch nach ihrer Darstellung hat jedoch eine konkrete Zuweisung von Einzelflächen durch das zuständige Organ des Wasserstraßenhauptamtes der DDR nicht stattgefunden.
b) Der Mietvertrag vom 23.2.1979 hat insbesondere deshalb die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, weil die Nutzung des Pkw-Stellplatzes nach Darstellung der Beklagten bereits seit dem Jahr 1972 stattgefunden hatte, so dass die Parteien Anlass gehabt hätten, eine diesbezügliche Regelung zu treffen, wenn sie einen mietvertraglichen Anspruch hätten begründen wollen. Zwar war der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann bereits zuvor ein Schlüssel zum Hoftor überlassen worden, den sie jedoch auch benötigten, um die für Fußgänger bestimmte Seitentür zu öffnen und auf diese Weise unmittelbar von der Straße in den Hof zu gelangen.
3. Ist den Mietern von Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung eines Hofgeländes zum Abstellen ihrer Pkw nur gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmt abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungschance vor (LG Berlin – ZK 61 -, GE 1994, 401). Ein Stellplatz gehört nicht zu den Gemeinschaftsanlagen, die üblicherweise, sofern sie vorhanden sind, automatisch zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung werden (LG Berlin – ZK 61, GE 1992, 989). Der vorliegende Fall unterscheidet sich insofern von dem Sachverhalt, über den das Amtsgericht Charlottenburg – 207 C 133/02 – in seinem Urteil vom 5.6.2002 zu entscheiden hatte, als es dort in § 1 Nr. 1. des Mietvertrages vom 1.10.1975 ausdrücklich hieß: „Es dürfen mitbenutzt werden: z.B. Waschanlagen, Fahrzeugeinstellplätze usw.“. Die Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg – 212 C 92/01 – vom 13.6.2001 und des Landgerichts Berlin – 65 S 281/01 – vom 7.12.2001 lassen nicht konkret erkennen, wie der dortige Einzelfall lag. Maßgeblich für die dortige Entscheidung war offenbar die Erwägung, dass ein vernünftiges Interesse der Vermieterseite an der Räumung und Herausgabe des unentgeltlich genutzten Stellplatzes nicht gegeben war.
4. Im vorliegenden Fall erscheint es nicht rechtsmissbräuchlich, dass die Klägerin die geduldete Nutzung des Pkw-Stellplatzes mit Schreiben vom 1.3.2003 widerrufen hat, wobei dahingestellt bleiben kann, ob auch die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Teilkündigung gemäß § 573 b Abs. 1 BGB vorlagen, wie sie die Vermieterseite vorsorglich erklärt hat. Das vernünftige Interesse der Klägerin an der Räumung und Herausgabe des Pkw-Stellplatzes ergibt sich aus der Tatsache, dass das Hofgelände in der Weise neu gestaltet werden soll, dass sämtlichen Bewohnern ein Gartenanteil zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen wird, dessen Größe in etwa ihrem Anteil an der Wohnfläche des Gebäudes entspricht. Zu diesem Zweck soll die nutzbare Gartenfläche vergrößert werden, denn ausgehend von den derzeitigen Verhältnissen verfügt die Wohnung von Frau C. W. im Erdgeschoss des Gebäudes nicht über einen Gartenanteil. Die Skizze, welche die Beklagte … zu den Akten gereicht hat, entspricht nicht mehr dem Umfang der Nutzung durch die einzelnen Bewohner, der sich vielmehr aus der Skizze ergibt, welche die Klägerin … zu den Akten gereicht hat. Es ist nicht ersichtlich, dass sich der Umfang der Nutzung durch die einzelnen Bewohner erst verändert hätte, nachdem die Klägerin das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 31.10.2002 erworben hat. …
09.06.2018
