Leitsätze:
1. Die Verweigerung einer dem Mieter zustehenden Untermieterlaubnis löst für den Vermieter Schadensersatzansprüche in Höhe der entgangenen Untermiete aus.
2. Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen.
3. Die Person des Untermieters ist dem Vermieter mit Namen und Anschrift zu benennen. Die Angabe des Berufs ist nicht erforderlich.
4. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Einflussnahme bezüglich der Höhe des Untermietzinses.
LG Berlin, Urteil vom 8.11.04 – 67 S 210/04 –
Mitgeteilt von RA Sebastian Leonhard
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 3420 Euro aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs.1 BGB wegen der Verweigerung der Erteilung von Untermieterlaubnissen.
Die Kläger mieteten von der Beklagten zu 3) mit Vertrag vom 1. September 1997 die Wohnung … im Vorderhaus, zweites Obergeschoss, in Berlin. Die Wohnung umfasst fünf Zimmer und Nebenräume. Die Kläger zu 2) bis 4) sind aus der Wohnung ausgezogen, und zwar der Kläger zu 3) am 1. Januar 1999, der Kläger zu 4) am 1. Juli 2000 und der Beklagte zu 2) vor 1999.
Die Kläger haben einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten, weil diese entgegen § 8 des Mietvertrages i.V.m. § 553 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur Erteilung von Untermieterlaubnissen für die Zeit von März bis Oktober 2003 hinsichtlich der Nutzung von zwei Zimmern und Nebenräumen verweigerten.
Es ist das neue Schuldrecht anzuwenden, Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB, da sowohl die entsprechenden Anfragen der Kläger als auch der beabsichtigte Untermietzeitraum nach dem 1. Januar 2003 liegen.
Die Verweigerung einer dem Mieter zustehenden Untermieterlaubnis löst für den Vermieter Schadensersatzansprüche in Höhe der entgangenen Untermiete aus (LG Berlin [ZK 65] MM 1999, 169f.). Die Zustimmung zur Untervermietung konnten die Kläger hier aus § 8 des Mietvertrags i.V.m. § 553 Abs. 1 BGB verlangen.
Die Beklagten hätten – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts – bereits auf Grund der Anfragen vom 16. und 25. Februar 2003 bzw. vom 3. August 2003 die Zustimmung zur Untervermietung erteilen müssen.
Dabei ist es unerheblich, dass die Anfragen nur vom Kläger zu 1) unterzeichnet waren. Die Kläger zu 2) bis 4) sind zwar weiter Vertragspartner, jedoch war den Beklagten nach ihrem eigenen Vorbringen bekannt, dass diese Mieter aus der Wohnung schon ausgezogen waren. Die Beklagten haben dagegen, dass der Kläger zu 1) hier für alle Mieter gemäß § 20 Nr. 3 des Mietvertrags auftritt, nichts vorgebracht.
Voraussetzung für die Erteilung einer Untermieterlaubnis ist, dass der Mieter ein nach dem Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dabei genügen vernünftige Gründe des Mieters, die er dem Vermieter mitzuteilen hat, soweit sie sich nicht aus den äußeren Lebensumständen ergeben (BGH NJW 1985, 130-132). Weiter ist die Person des Untermieters mitzuteilen, damit der Vermieter überprüfen kann, ob in dessen Person Gründe gegen eine Untervermietung vorliegen.
Diesen Anforderungen haben die Anfragen der Kläger zu den Untermieterlaubnissen genügt. Aus ihnen war ein berechtigtes Interesse des Klägers zu 1) an einer Untervermietung abzuleiten. Der Kläger zu 1) hatte jeweils mitgeteilt, dass die Kläger zu 3) und 4) nicht mehr in der Wohnung wohnen. Allein aus diesem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen, genügen, um ein berechtigtes Interesse zu begründen (LG Berlin [ZK 65] GE 1996, 1053; auch LG Berlin [ZK 64] NJW-RR 1990, 457). Dieses Interesse ergab sich hier auch ohne weitere Darstellungen der Kläger aus den äußeren Lebensumständen. Den Beklagten war der Auszug mehrerer Mitmieter bekannt, sodass sich ihnen aufdrängen musste, dass die Untervermietung zur Bewältigung der höheren wirtschaftlichen Belastung genutzt werden sollte. Dabei spielt es entgegen der Ansicht des Amtsgerichts hier keine Rolle, dass der Auszug der Mitmieter schon mehrere Jahre zurücklag, denn unstreitig haben inzwischen bereits genehmigte Untervermietungen stattgefunden, sodass gefolgert werden kann, dass das beschriebene Interesse damals bestand und weiter besteht.
Die Person der Untermieter ist den Beklagten jeweils mit Name und Anschrift benannt worden. Insbesondere waren hier weitere Angaben – wie zum Beruf – nicht erforderlich, weil nicht erkennbar ist, inwieweit diese Angaben hier für eine eventuelle Ablehnung der Untermieterinnen ausschlaggebend sein könnten (so schon BGH NJW 1985, 132; LG Berlin [ZK 64] MM 1993, 109/110).
Die Beklagten können die Untervermietung auch nicht unter Verweis auf die Höhe des Untermietzinses ablehnen, denn dieser ist allein Sache des Mieters und Untermieters (LG Berlin [ZK 64] MM 1993, 109). Die Interessen des Vermieters werden nicht berührt. Auch ergeben sich hier aus der Höhe des Untermietzinses keine Anhaltspunkte für eine gewerbliche Tätigkeit des Klägers zu 1). Der Untermietzins ist mit 200 bis 260 Euro für ein Zimmer mit der Nutzung der Nebenräume und unter Beachtung der eingeschlossenen Betriebskosten nicht zu hoch. Das Niveau auch billiger Pensionen ist nicht erreicht.
Bei der Berechnung des Schadens haben die Kläger die Betriebskosten in Höhe von jeweils 20 Euro monatlich nicht berücksichtigt. Die von den Klägern behaupteten Vereinbarungen zum Untermietzins sind von den Beklagten nicht bestritten.
Es ergibt sich folgende Berechnung:
Untermieterin A. 01.03 bis 31.08.2003 = 6 Monate x 204 Euro = 1.440 Euro
Untermieterin B. 15.03 bis 31.08 2003 = 5 1/2 Monate x 200 Euro = 1.100 Euro
Untermieterin C. 01.09 bis 31.10.2003 = 2 Monate x 240 Euro = 480 Euro
Untermieterin D. 01.09 bis 31.10.2003 = 2 Monate x 200 Euro = 400 Euro
Summe 3.420 Euro
…
22.11.2016
