Leitsätze:
1. Der Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung steht nicht entgegen, dass die in der Wohnung vorhandene Ausstattung in dem Schreiben nicht benannt worden ist, denn die Ausstattung der Wohnung kennt der Mieter.
2. Der Einbau eines neuen WC-Elements mit Unterputz-Spülkasten und Zwei-Mengen-Spültechnik sowie einem wandhängenden Tiefspülbecken führt gegenüber der vorhandenen Ausstattung mit einem bodenstehenden WC und einem frei stehenden Spülkasten mit Stopp-/Spartaste zu einer Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Wasser.
3. Dem Vermieter ist es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, die Duldung für eine Modernisierung [hier: Einbau eines Geschirrspüleranschlusses] zu verlangen, die bereits der Mieter mit seiner Genehmigung auf eigene Kosten durchgeführt hat, denn diesen Zustand muss er sich auf Grund der Genehmigung zurechnen lassen.
4. Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, als Maßnahme der Instandsetzung die Demontage der Gaszu- und Gassteigeleitung sowie der Ersetzung des vorhandenen Gasherdes gegen einen entsprechenden Elektroherd zu dulden. Die Ersetzung eines Gasherdes gegen einen Elektroherd bedeutet ferner keine Verbesserung der Mietsache.
LG Berlin, Urteil vom 14.7.05 – 62 S 91/05 –
Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die Berufung ist lediglich zum Teil begründet.
Entgegen der Auffassung des Beklagten entspricht die Ankündigung vom 25.8.2004, soweit es die beabsichtigte Modernisierung betrifft, den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die Art der Maßnahmen, deren voraussichtlicher Umfang, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung werden in dem Schreiben hinreichend dargelegt. Maßgeblich ist, ob sich der Mieter im konkreten Einzelfall nach dem Inhalt der Ankündigung ein ausreichendes Bild über die beabsichtigten Arbeiten und den dadurch bedingten neuen Zustand der Wohnung machen kann. Die Modernisierungsankündigung des Vermieters muss dabei nicht jede Einzelheit der Maßnahme und jede mögliche Auswirkung im Detail enthalten (LG Berlin GE 2001, 853). Die Anforderungen an die formellen Voraussetzungen einer wirksamen Modernisierungsankündigung dürfen nach der ständigen Rechtsprechung des BVerfG zur fachgerichtlichen Beurteilung der formellen Wirksamkeit vermieterseitiger Rechtsgeschäfte im Hinblick auf die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG und den mit diesem Grundrecht eng verzahnten Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes insoweit nicht überspannt werden. Nicht verlangt werden dürfen insbesondere Angaben, die über das anerkennenswerte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen (vergl. BVerfG NZM 2003, 592 f.; BVerfG NZM 1998, 618 f.). Danach steht der Wirksamkeit der Ankündigung nicht entgegen, dass die in der Wohnung vorhandene Ausstattung in dem Schreiben teilweise nicht benannt worden ist, denn die Ausstattung der Wohnung kennt der Beklagte im vorliegenden Fall. Sofern der Beklagte in diesem Zusammenhang geltend macht, dass in der Wohnung zum Teil bereits ein Standard vorhanden sei, der nach der Vorstellung der Klägerin erst durch die Modernisierung erreicht werden solle, so ist dies von vornherein eine Frage der Begründetheit der Duldungspflicht.
Der Beklagte ist sodann gemäß § 554 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet, soweit es den beabsichtigten Einbau eines neuen WC-Elements mit Unterputz-Spülkasten und Zwei-Mengen-Spültechnik sowie einem wandhängenden Tiefspülbecken betrifft. Dieser Standard führt gegenüber der vorhandenen Ausstattung mit einem bodenstehenden WC und einem frei stehenden Spülkasten mit Stopp/Spartaste zu einer Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Wasser.
Der Beklagte ist gemäß § 554 Abs. 2 BGB demgegenüber nicht verpflichtet, den Einbau eines Geschirrspüleranschlusses in der Küche zu dulden. Maßgeblich für die Frage, ob durch bauliche Maßnahmen eine Verbesserung der Mietsache erreicht wird, ist – dies ergibt sich aus dem Begriff der Mietsache – grundsätzlich der Zustand, wie er vom Vermieter vermietet und gestellt wird, vom Mieter getätigte Einbauten gehören nicht zur Mietsache. Dabei ist es dem Vermieter unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB jedoch verwehrt, die Duldung für eine Modernisierung zu verlangen, die bereits der Mieter mit seiner Genehmigung auf eigene Kosten durchgeführt hat, denn diesen Zustand muss er sich auf Grund der Genehmigung zurechnen lassen (vergl. Urteil der Kammer vom 8.11.2004 – 62 S 227/04 -). Demgegenüber braucht sich der Vermieter nicht auf eine Veränderung der Ausstattung der Räume verweisen lassen, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat. Vorliegend ist der vorhandene Geschirrspüleranschluss zwar durch den Beklagten als Mieter geschaffen worden. Ausweislich der von der Klägerin selbst eingereichten Bestandsaufnahme vom 5.3.2002 wird das Vorhandensein eines mietereigenen Geschirrspüleranschlusses bestätigt. Gegen die Veränderung der Mietsache hat sich die Klägerin im Folgenden nicht gewandt. Auf Grund dieser Umstände geht die Kammer von einer vermieterseitigen Gestattung des Einbaus aus, welche den Duldungsanspruch ausschließt.
Der Beklagte ist sodann auch nicht gemäß § 554 Abs. 1 BGB verpflichtet, als Maßnahme der Instandsetzung die Demontage der Gaszu- und Gassteigeleitungen sowie der Ersetzung des vorhandenen Gasherdes gegen einen entsprechenden Elektroherd zu dulden. Die Wohnung ist mit einem Gasherd vermietet worden. Dem steht nicht entgegen, dass im Mietvertrag über die Art der Kochmöglichkeit keine Vereinbarung getroffen worden ist. Die Konkretisierung des vertragsgemäßen Zustands ergibt sich ergänzend auch aus der Ausstattung und dem Zustand der Wohnung, wie sie zur Anmietung angeboten und bei Vertragsschluss vorhanden war. Die Klägerin ist im Rahmen ihrer Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs.1 BGB verpflichtet, die Mietsache grundsätzlich so zu erhalten wie sie vermietet ist. Dass ihr dies in wirtschaftlich noch zu vertretender Weise nicht möglich ist, wird nicht nachvollziehbar dargetan. Wenn die Erneuerung des defekten Gasstranges sich für die Wohnung des Beklagten auf 7.800,00 Euro belaufen soll, so liegt hierin noch kein unzumutbarer Aufwand begründet, zumal die Kosten im Zusammenhang mit der Anschaffung des Elektroherdes gespart werden und im Übrigen auch nicht ersichtlich ist, nach welchem bzw. für welchen zurückliegenden Zeitraum dieser Instandsetzungsaufwand nunmehr fällig geworden ist.
Die Ersetzung eines Gasherdes gegen einen Elektroherd bedeutet ferner für sich keine Verbesserung der Mietsache (LG Berlin MM 2003, 193 f.).
03.01.2018
