Leitsätze:
Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln endet gegenüber dem Vermieter mit der Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch. Die bis dahin einbehaltenen Beträge sind an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermieter zurückzuzahlen. Gegenüber dem Erwerber und neuen Vermieter kann das Zurückbehaltungsrecht – bei Fortbestehen der Mängel – weiterhin ausgeübt werden, allerdings nur hinsichtlich der seit der Grundbucheintragung fällig gewordenen Mieten.
LG Berlin, Urteil vom 11.11.05 – 63 S 37/05 –
Mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer
Anmerkung zu LG Berlin 63 S 37/05
von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Hans-Joachim Gellwitzki
Das LG Berlin hat in dem Urteil die Mieterin nach dem Vermieterwechsel zu Unrecht zur Zahlung von Mieten verurteilt, welche die Mieterin wegen Mängel am Mietobjekt gegenüber der bisherigen Vermieterin zurückbehalten hat.
Die Mieterin hat berechtigt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1 BGB gegen Mietzinsansprüche der bisherigen Vermieterin für die damalige Mietzeit erhoben, für den die frühere Vermieterin den fälligen Mängelbeseitigungsanspruch der Mieterin nicht erfüllt hat. Gemäß § 320 Abs. 1 BGB bleibt dieses Einrederecht „bis zur Bewirkung der Gegenleistung“ bestehen. Der spätere Vermieterwechsel und die damit verbundene Änderung des Gegenseitigkeitsverhältnisses, die gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Zukunft wirken, sind keine in § 320 Abs. 1 BGB vorgesehenen nachträglichen Gründe, um das Leistungsverweigerungsrecht wegfallen zu lassen. Denn das Gegenseitigkeitsverhältnis wird durch den Vermieterwechsel nur in personeller, nicht aber in sachlicher Hinsicht modifiziert.
Der Vermieterwechsel nach der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB bedeutet für das Mietverhältnis eine Zäsur. Im Augenblick des Eigentumsübergangs entsteht kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Mietobjektes und dem Mieter, welches denselben Inhalt wie das zuvor mit dem Veräußerer bestehende hat. Würde die fällige Mängelbeseitigungspflicht der veräußernden Vermieterin entsprechend den monatlichen Mietzahlungszeitabschnitten unmöglich werden, würde in der Tat diese Verpflichtung mit Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Eigentumswechsels enden.
Die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ist eine wie auf einem Zeitstrahl ununterbrochen bis zur Erfüllung fortlaufende Dauerverpflichtung, die für die Zukunft (nach-)erfüllbar bleibt. Selbst wenn das Mietverhältnis endet, bleibt der fällige Instandhaltungsanspruch des Mieters über das Mietende hinaus bestehen – ebenso wie der Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Nachholung von mietvertraglich ihm obliegenden, während der Mietzeit versäumten Schönheitsreparaturen. Die Beendigung des Mietverhältnisses führt als solches noch nicht zum Wegfall von vertraglichen, während der Mietzeit nicht erfüllten Verpflichtungen der Parteien.Der Mieter, der das gekündigte Mietobjekt aufgibt, handelt dann gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn er an seinem Mängelbeseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter festhält und deshalb ursprünglich berechtigt einbehaltene Mieten nicht nachzahlt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses bleiben aber der fällige Instandsetzungsanspruch des Mieters und das Leistungsverweigerungsrecht an einbehaltenen Mieten bestehen, wenn der Mieter über das Mietende hinaus ein fortbestehendes eigenes Interesse an der Erhaltung des Mietobjektes hat. Dies ist zum Beispiel bei Abschluss eines Anschlussmietvertrages, bei Ausübung seines ihm nach § 577 Abs. 1 BGB zustehenden Vorkaufsrechtes oder beim Vermieterwechsel nach § 566 Abs. 1 BGB zu bejahen.
Es folgt aus dem Charakter der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters als Dauerpflicht im Kontext des § 566 Abs. 1 BGB, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels diese Verpflichtung und damit auch das Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen den monatlich zu entrichtenden Mieten und der Mängelbeseitigungspflicht nahtlos auf den Erwerber übergehen.
§ 566 Abs. 1 BGB ist eine Mieterschutzvorschrift und schützt den Mieter bei einer Veräußerung des Mietobjektes vor einer Verkürzung seiner Rechte und Verschlechterung seiner bis dahin bestehenden Rechtspositionen. Es bleibt also zum Beispiel der Verzug des bisherigen Vermieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung gegenüber dem Erwerber fortbestehen; gleiches gilt für die Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB, die somit weiterläuft. Der Mieter muss beim Vermieterwechsel die Mängelanzeige, die verzugsbegründende Mahnung und das Zurückbehaltungsrecht nicht erneut gegenüber dem neuen Vermieter ausüben.
Das Urteil des LG Berlin läuft aber auf eine dem Schutzgedanken des § 566 Abs. 1 BGB widersprechende Verkürzung der Rechte des Mieters hinaus, da die Mieterin im entschiedenen Fall bei einem heutzutage nicht auszuschließenden aufeinander folgenden häufigen Vermieterwechsel und unterbliebener Mängelbeseitigung einbehaltene Mieten wiederholt nachzahlen und mit der Zurückbehaltung von Mieten stets von vorne anfangen müsste. Zudem wird der Mieterin die – bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ohne Veräußerung – gegebene Entscheidungsbefugnis genommen, die Mieten nur zeitlich begrenzt – hier: ausschließlich gegenüber der ihre Vertragspflichten nicht erfüllenden bisherigen Vermieterin – einzubehalten. Die Argumentation des Landesgerichts, dass die Mieterin das Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Erwerberin neu ausüben könne, nimmt unzulässigerweise der Mieterin die Entscheidungsfreiheit darüber, ob und wie lange sie von der Einrede des § 320 BGB Gebrauch machen will: Der Mieter muss sich nicht sogleich in einen Konflikt mit dem neuen Vermieter treiben lassen, indem er ihm gegenüber Mieten einbehält.
§ 566 Abs. 1 BGB ist als eine Sukzessionsvorschrift im weiteren Sinne zu verstehen. Die Übertragung der im entschiedenen Fall von der früheren Vermieterin nicht erfüllten fälligen Mängelbeseitigungsverpflichtung auf die Erwerberin stellt einen gesetzlichen Forderungsübergang im Sinne des § 412 BGB dar und führt zur entsprechenden Anwendung des § 404 BGB: Wird der Mietzinsanspruch abgetreten, bleibt dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht an abgetretenen und nicht abgetretenen Mieten sowohl gegenüber dem bisherigen Vermieter als auch gegenüber dem neuen Mietzinsgläubiger erhalten. Gleiches gilt im Veräußerungsfalle. Der Gedanke des Sukzessionsschutzes beinhaltet, dass die relativen Rechtspositionen von Gläubiger und Schuldner nicht von einem rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen Forderungsübergang tangiert werden sollen. Dies heißt zum Beispiel, dass der nach Veräußerung in das Mietverhältnis eingetretene Erwerber durchaus einen Aufwendungsersatzvorschuss für Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen kann, wenn der Mieter gegenüber dem bisherigen Vermieter mit ihm obliegenden Schönheitsreparaturen in Verzug geraten ist.
§ 566 Abs. 2 BGB begründet unter bestimmten Voraussetzungen eine ergänzende gesetzliche Bürgenhaftung des veräußernden Vermieters dafür, dass der Erwerber während seiner Mietzeit den Mietvertrag gegenüber dem Mieter einhält. Damit werden jedoch mietvertragliche Rechtspositionen der Parteien nicht verkürzt. Nach dem Gedanken des Sukzessionsschutzes hat der Personenwechsel im Mietverhältnis nicht die Beseitigung mietvertraglicher Rechtspositionen der Parteien zur Folge. Das heißt, dass im entschiedenen Fall das Zurückbehaltungsrecht der Mieterin gegenüber der früheren Vermieterin bis zur Mängelbeseitigung fortbesteht.
Das Urteil des LG Berlin begünstigt in nicht gerechtfertigter Weise die frühere Vermieterin: Diese hat von der Mieterin Geldmittel für die Mängelbeseitigung aus den Mieteinnahmen erhalten. Obendrein sollen an sie trotz fortbestehender Mängel zurückbehaltene Mieten nachgezahlt werden, während dagegen die Erwerberin ohne entsprechende Mieteinnahmen diese Verpflichtung zu erfüllen hat. Die Einrede des § 320 Abs. 1 BGB dient als Druckmittel gegenüber dem veräußernden Vermieter dazu, dass er vor Veräußerung die ausstehende Mängelbeseitigung erledigt beziehungsweise mit dem Erwerber klärt.
Eine weitergehende Besprechung des Urteils ist in der April-Ausgabe der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht veröffentlicht. Die Revision ist beim Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 284/05 anhängig.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin der von der Beklagten bewohnten Wohnung in der L.-Straße in Berlin, I. OG links. Im Zeitraum von Dezember 2002 bis September 2003 betrug die vertraglich vereinbarte Bruttomiete 1.095,78 Euro, wobei 809,45 Euro auf die Nettokaltmiete entfielen. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks gewährte die Klägerin eine Minderung von 15 % der Nettokaltmiete und gestand eine geschuldete Nettokaltmiete von 688,03 Euro zu. Für Dezember 2002 gewährte die Klägerin darüber hinaus eine weitere Minderung der Nettokaltmiete um 8 % bzw. absolut 54,04 Euro und für Januar 2003 in Höhe von absolut 52,03 Euro jeweils für leichten Schimmelbefall an mehreren Silikonfugen von Fenstern, der am 24. Januar 2003 beseitigt wurde.
Die Beklagte zahlte von Dezember 2002 bis September 2003 monatlich 568,48 Euro.
Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Juni 2003 – 8 C 612/02 – ist die Beklagte unter anderem zur Zahlung von 472,62 Euro rückständiger Miete aus einem früheren Zeitraum Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks und der Schimmelbildung oberhalb des Balkonfensters der Wohnung der Beklagten verurteilt worden.
Am 3. bzw. 8. Dezember 2003 ließ die Klägerin Arbeiten an dieser Stelle vornehmen. Ausweislich der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 27. September 2005 vorgelegten Fotokopie eines Auszugs des Wohnungsgrundbuchs von Düppel des Amtsgerichts Schöneberg, ist Eigentümerin des 626/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gebäude und Freifläche L.-Straße und Gebäude- und Freifläche L.-Straße verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung laut Aufteilungsplan vom 14. November 2003 die D… gemeinnützige Aktiengesellschaft in Berlin durch Eintragung am 29. Juni 2004 geworden.
Mit der Klage hat die Klägerin unter anderem restliche Mieten für Dezember 2002 in Höhe von 43,73 Euro für Januar 2003 und von Februar bis einschließlich September 2003 jeweils in Höhe von 119,55 Euro nebst anteiliger Zinsen – insgesamt 1067,65 Euro – begehrt. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, dass die ihr nach dem Urteil des AG Schöneberg vom 30. Juni 2003 – 8 C 612/02 – obliegenden Instandsetzungsarbeiten erbracht seien und der dort tenorierte Zahlungsanspruch fällig sei.
Sie hat hierzu die Auffassung vertreten, dass es nicht darauf ankäme, ob der Wasserfleck und der Schimmel nachhaltig beseitigt worden seien, ein eventuell späteres neuerliches Auftreten der Schäden sei deshalb unerheblich. Es sei allein maßgeblich, dass sie Arbeiten habe vornehmen lassen, die Fleck und Schimmel zunächst beseitigt hätten. Der Beklagten sei es ferner auf Grund des Eigentümerwechsels verwehrt, sich ihr – der Klägerin – gegenüber auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen.
Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass der Betrag nicht fällig sei, weil der Mangel bereits kurze Zeit danach wieder aufgetreten sei, was sie mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 der Klägerin auch mitgeteilt habe. Das Zurückbehaltungsrecht bleibe ihr auch nach dem Wechsel des Eigentums gegenüber der Klägerin erhalten.
Das Amtsgericht hat mit Schlussurteil vom 7. Dezember 2004 der Zahlungsklage in Höhe von 1.067,65 Euro Zug-um-Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks an besagter Stelle stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt, das Bestreiten der Klägerin hinsichtlich des Fortbestands des Mangels sei unsubstantiiert; das Zurückbehaltungsrecht bestehe ungeachtet eines möglichen Eigentümerwechsels fort.
Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.
Sie beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Schlussurteils
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.067,65 Euro nebst Zinsen in Höhe von drei Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24. Januar 2004 zu zahlen;
2. festzustellen, dass sie nach dem Urteil vom 30. Juni 2003 des Amtsgerichts Schöneberg – 8 C 612/02 – Tenor zu Ziffer 2. der Klägerin obliegenden Instandsetzungsarbeiten, nämlich Beseitigung des Wasserflecks und der Schimmelbildung oberhalb des Balkonfensters der Wohnung der Beklagten im I. OG links des Hauses L.-Straße in Berlin, erbracht seien und der dort ausgeurteilte Zahlungsanspruch in Höhe von 472,62 Euro fällig sei,
hilfsweise zu 2. festzustellen, dass das im Tenor des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Juni 2002 – 8 C 612/02 – unter Ziffer 2. tenorierte Zurückbehaltungsrecht der Beklagten nicht mehr bestehe.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Anstelle der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
II.
Die gemäß § 511 Abs. 1 und 2 Nr. 1 ZPO statthafte und gemäß §§ 517 ff. ZPO form- und fristgemäß eingelegte und begründete Berufung ist teilweise erfolgreich und führt insoweit zur Änderung des angefochtenen Urteils, im Übrigen ist sie ohne Erfolg und war daher zurückzuweisen.
A.
Der gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz) nunmehr von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vertretenen Klägerin steht für den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschließlich Oktober 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 des Mietvertrags zwischen den Parteien ein restlicher Mietanspruch in Höhe von insgesamt 1.067,54 Euro zu.
Die Beklagte kann sich gegenüber der Klägerin insoweit nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 320, 322 BGB berufen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig geworden, das die Klägerin seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks ist.
Aus dem von der Klägerin vorgelegten Auszug des Wohnungsgrundbuchs von Düppel des Amtsgerichts Schöneberg ergibt sich, dass zu vorgenanntem Datum Eigentümerin des 626/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gebäude und Freifläche L.-Straße und Gebäude- und Freifläche L.-Straße verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung laut Aufteilungsplan vom 14. November 2003 die D… gemeinnützige Aktiengesellschaft in Berlin ist.
Mit dem Eigentumsübergang ist die D… gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandsetzungsansprüche hat die Beklagte mit dem Vermieterwechsel nicht mehr gegenüber dem ausgeschiedenen ehemaligen Vermieter, sondern nur noch gegenüber dem nach § 566 BGB neu eingetretenen Vermieter (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 536 Rn. 350, Schenkel, NZM 1998, 502 (504)). Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht ist der synallagmatische Zusammenhang zwischen dem Instandsetzungs- bzw. Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf der anderen Seite. Dieses Synallagma besteht bei Vermieterwechsel nicht mehr gegenüber dem alten Vermieter fort, da es lediglich innerhalb des bisherigen Mietverhältnisses besteht.
So hat der alte Vermieter nach § 566 Abs. 2 BGB nur für Schadensersatzansprüche des Mieters gegenüber dem Erwerber wie ein Bürge einzustehen. Ein solcher Fall ist hier aber nicht gegeben, denn das Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängelbeseitigungsansprüche ist kein Schadensersatzanspruch. In der Konsequenz verliert der Mieter damit das bis zur Veräußerung dem Vermieter gegenüber bestehende Zurückbehaltungsrecht ihm gegenüber und muss die bis dahin einbehaltenen Beträge an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden „alten“ Vermieter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus § 536 BGB richtet sich nun gegen den Erwerber (BGH Z 49, 350). Der von der Beklagten zitierten Auffassung von Gellwitzki (WM 1999, 10) kann aus den vorstehenden Gründen nicht gefolgt werden.
Soweit das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil unter Verweis auf eine in der Literatur vertretene Auffassung ausgeführt hat, dass das Zurückbehaltungsrecht bis zur nachhaltigen Beseitigung ggf. durch den neuen Vermieter bestehen bliebe, ist dem insoweit zu folgen, als sich mit dem Eigentümer- und Vermieterwechsel das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den „neuen“ Vermieter und Erwerber richtet. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 25. Januar 1982 (NJW 1982, 874 f = ZMR 1983, 62 f. = WM 1982, 296 = MDR 1982, 573). Dieser Entscheidung hat ein insoweit wesentlich abweichender Sachverhalt zu Grunde gelegen, als dort das Mietverhältnis für den Mieter infolge fristloser Kündigung beendet war und er bereits aus diesem Grunde selbst keinen Mängelbeseitigungs- bzw. Instandsetzungsanspruch mehr hatte.
Der Zinsanspruch der Klägerin beruht auf § 291 Satz 2 ZPO.
Weitergehende Zinsen kann die Klägerin nicht verlangen, da sie einen früheren Eigentumsverlust als durch die Eintragung der D… per 29. Juni 2004 in das Wohnungsgrundbuch und damit eine frühere Fälligkeit der restlichen Miete nicht dargelegt und nachgewiesen hat.
B. Im Übrigen ist die Berufung aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht erfolgreich.
Die Klage ist zwar zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein entsprechendes Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO, weil auf die Weise die für die Zwangsvollstreckung notwendige öffentliche Urkunde für den Annahmeverzug oder – wie hier – die Erfüllung geschaffen wird (Zöller/Stöber, ZPO, Kommentar, 25. Aufl. § 756 Rn. 3 m.w.N.).
Die Klage und die diesbezügliche Hilfsklage sind aber nicht begründet.
Da sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien insoweit aus einem rechtskräftigen Urteil ergeben, welches diese gemäß § 325 ZPO bindet, ist es unerheblich, dass die Klägerin nicht mehr Vermieterin der Wohnung ist und die Beklagte keinen mietrechtlichen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegenüber der Klägerin (mehr) hat. Denn der Anspruch ergibt sich aus dem Urteil unmittelbar.
Es kann aber nicht festgestellt werden, dass die Klägerin entweder die ihr obliegende Verpflichtung erfüllt hätte oder die Beklagte sich in Annahmeverzug hinsichtlich der Mängelbeseitigung befinden würde. Die Klägerin hat – aus den insoweit zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils – nicht substanziiert dargelegt, das der Mangel nachhaltig beseitigt worden ist. Die Beklagte hat demgegenüber im Einzelnen vorgetragen, dass die gerügten Mängel bereits wenige Tage nach den Arbeiten im Dezember 2002 wieder aufgetreten sind. Die Auffassung der Klägerin, wonach es auf eine Nachhaltigkeit der Beseitigung der Flecken nicht ankäme, geht fehl. Ein Mangel ist nur dann beseitigt, wenn nicht nur seine äußere Erscheinungsform, sondern auch seine Ursache beseitigt ist. Jedenfalls nachdem die Klägerin im Verlaufe dieses Prozesses in I. Instanz Kenntnis von den Beanstandungen der Beklagten erhalten hat, wäre sie gehalten gewesen, sich durch Ausübung des ihr zustehenden Besichtigungsrechts ein eigenes Bild vom aktuellen Stand und der Nachhaltigkeit der durchgeführten Arbeiten zu machen.
Umstände, die einen Annahmeverzug der Beklagten mit der Beseitigung der Mängel und ihren Ursachen begründeten, sind nicht erkennbar. Allein aus dem vorgelegten Schreiben der G… vom 15. März 2005 und dessen allgemein gehaltenen Ausführungen zu einer angeblich fehlenden „Bereitschaft“, Mängelbeseitigungsarbeiten zu dulden, ergibt sich kein Verzug begründendes Verhalten der Beklagten. Hierzu hätte es der konkreten Angabe von angekündigten Arbeitsterminen bedurft, die von der Beklagten ohne zureichende Begründung abgelehnt oder versäumt worden wären.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO.
Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage, ob bei einem Vermieterwechsel das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Mietzinsanspruch des Veräußerers infolge fehlender Mängelbeseitigung des veräußernden Vermieters gegen diesen nicht mehr geltend gemacht werden kann, obwohl das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgesetzt wird, nicht nur einen Einzelfall betrifft und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch das Revisionsgericht erfordert.
28.12.2017
