Leitsatz:
Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seiner Einzimmerwohnung, wenn er dadurch während eines begrenzten Auslandsaufenthaltes von der Miete entlastet wird.
AG Tempelhof-Kreuzberg vom 1.9.2011 – 14 C 212/11 –
Mitgeteilt von RA Burkhard Draeger
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter war in der Zeit vom 24.10. 2010 bis zum 30. Oktober 2011 als Angestellter in Kolumbien tätig. Diese Entsendung erfolgte kurzfristig, der entsprechende Anstellungsvertrag wurde am 18.10.2010 unterzeichnet. Sein Bruttoeinkommen beläuft sich auf 1258 Euro. Hiervon verbleiben dem Mieter 942,48 Euro netto. Die Miete für die Wohnung beträgt monatlich insgesamt 242,25 Euro.
Der Mieter beließ seine Möbel und seine weiteren persönlichen Gegenstände in der Wohnung und vereinbarte mit einem Herrn X., dass dieser die Wohnung gegen Zahlung von monatlich 250 Euro nutzen dürfe, was auch geschah. Einen Großteil seiner persönlichen Sachen verpackte der Mieter in Kisten und stellte sie unter dem Hochbett ab. Über die Weihnachtsfeiertage bewohnte er die streitgegenständliche Wohnung.
Nach vorangegangener erfolgloser Abmahnung erklärte der Vermieter die Kündigung der Wohnung wegen unerlaubter Untervermietung.
Das Gericht gab dem Mieter jedoch im Ergebnis recht. Er habe ein berechtigtes finanzielles Interesse an der Überlassung der Wohnung an Herrn X. Denn diese diene der finanziellen Entlastung des Mieters von der Belastung durch die Miete für die Wohnung. Er würde trotz einer Vollzeitstelle nur über ein Nettoeinkommen von 700,23 Euro verfügen können. Gerade in einem solchen eher überschaubaren Einkommensbereich wirke es sich deutlich entlastend aus, wenn die hier in Rede stehende Miete in Höhe von 242,25 Euro, also etwa 30 Prozent des Gehalts, gespart werden könne. Der Mieter habe auch ein persönliches Interesse am Erhalt der Wohnung, da sein Auslandsaufenthalt von vornherein zeitlich begrenzt sei und er sich den Wohnraum, den er seit 2004 nutze, für seine Rückkehr erhalten wolle. Der Mieter habe dem Herrn X. auch nicht die gesamte Wohnung zum selbstständigen Gebrauch überlassen. Das sei nämlich dann nicht der Fall, wenn die Wohnung mit persönlichen Gegenständen des Hauptmieters ausgestattet sei und der Mieter seine Wohnnutzung nicht völlig aufgebe, etwa indem er seinen Wohnsitz dauerhaft an einen anderen Ort verlege.
Zwar sei die Gestattung der Nutzung der Wohnung durch Herrn X. ohne Vorliegen einer Erlaubnis vertragswidrig. Diese Vertragsverletzung habe aber kein die Kündigung rechtfertigendes Gewicht. Zu berücksichtigen sei auch hier, dass dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustehe. In solchen Fällen könnten nur Ausnahmefälle es rechtfertigen, keine unerhebliche Vertragsverletzung anzunehmen. Solche besonderen Umstände lägen hier nicht vor.
Urteilstext
Tatbestand:
Der Kläger ist seit dem 1. August 2004 Mieter, die Beklagte ist Vermieterin der Wohnung in der X Straße 8, in … Berlin,.
Der Kläger ist in der Zeit vom 24. Oktober 2010 bis zum 30. Oktober 2011 als Angestellter des Vereins „Ärzte ohne Grenzen e.V.“ als Projektmitarbeiter / Logistiker in Kolumbien tätig. Diese Entsendung erfolgte kurzfristig, der entsprechende Anstellungsvertrag wurde am 18. Oktober 2010 unterzeichnet. Sein Bruttoeinkommen beläuft sich auf 1.258 Euro. Hiervon verbleiben dem Kläger 942,48 Euro netto. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt monatlich insgesamt 242,25 Euro.
Mit Schreiben vom 18. Oktober 2010 bat der Kläger die Beklagte ihm aufgrund dieses Auslandsaufenthaltes die Untervermietung zu erlauben. Die Beklagte reagierte darauf nicht.
Der Kläger beließ seine Möbel und seine weiteren persönlichen Gegenstände in der Wohnung und vereinbarte mit dem, dass dieser die Wohnung gegen Zahlung von monatlich 250,00 Euro nutzen dürfe, was auch geschah. Einen Großteil seiner persönlichen Sachen verpackte der Kläger in Kisten und stellte sie unter dem Hochbett ab. Über die Weihnachtsfeiertage bewohnte der Kläger die streitgegenständliche Wohnung.
Herr ist mit der Weiterleitung der an den Kläger gerichteten Post beauftragt. Der Kläger teilte der Beklagten seine E-Mail-Anschrift mit, unter der er ständig erreichbar ist. Zudem lässt er sich gegenüber der Beklagten durch seinen Prozessbevollmächtigten vertreten.
Die Beklagte mahnte den Kläger über dessen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 1. März 2011 ab und forderte ihn auf, die unerlaubte Untervermietung zu beenden. Eine am 26. Januar 2011 ausgesprochene Abmahnung kam als unzustellbar an die Beklagte zurück, weil der Empfänger nicht zu ermitteln sei. Über seinen Prozessbevollmächtigten suchte der Kläger mit Schreiben vom 17. März 2011 bei der Beklagten erneut um Genehmigung der Untervermietung nach. Eine Genehmigung erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 24. März 2011 erklärte die Beklagte die Kündigung der Wohnung wegen unerlaubter Untervermietung.
Der Kläger meint, die Kündigung sei unbegründet, weil ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustünde. Er habe aufgrund seiner überschaubaren Einkommensverhältnisse ein berechtigtes finanzielles Interesse an der Untervermietung.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Untervermietung der Wohnung des Klägers X Straße 8, … Berlin,, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Bad/Toilette, Diele an, zu erlauben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
den Kläger zu verurteilen, die Wohnung X Straße 8 in … Berlin,, bestehend aus 1 Zimmer, Küche, Bad mit Toilette und Diele geräumt an die Beklagte herauszugeben.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte meint, der Kläger habe kein berechtigtes Interesse an einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten. Seinem Schreiben vom 18. Oktober 2010 habe er keine Nachweise für ein solches beigefügt. Er erhalte von seinem Arbeitgeber eine Pauschale für die Lebenshaltungskosten, so dass keine Mehrkosten durch die Entsendung entstünden. Es läge auch keine teilweise Überlassung des Wohnraums vor, der Kläger vermiete vielmehr die gesamte Wohnung weiter. Die als Einschreiben versandte Abmahnung sei als nicht zustellbar an die Beklagte zurückgekommen, weil der Empfänger nicht zu ermitteln sei. Auch einfache Post sei zurück gelaufen. Diese hätte dem Prozessbevollmächtigen des Klägers zur Weiterleitung überlassen werden müssen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.
1. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung gem. 553 Abs. 1 BGB zu. Denn nach Abschluss des Mietvertrages entstand für den Kläger ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die sein Verlangen als nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Rechtsentscheid vom 03.10.1984, VIII ARZ 2/84, zitiert nach juris; LG Berlin, Beschluss vom 14.02.1994, 67 S 297/93, zitiert nach juris). Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein persönliches Interesse handeln (BGH a.a.O.). Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (BGH NJW 2006, 1200; LG Berlin a.a.O.). Es liegt auch vor, wenn sich der Mieter finanziell entlasten möchte (vgl. AG Köln WuM 1995, 654).
Der Kläger hat ein berechtigtes finanzielles Interesse an der Überlassung der Wohnung an Herrn. Denn dies dient der finanziellen Entlastung des Klägers von der Belastung durch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung. Dieses Ziel stellt ein nachvollziehbares wirtschaftliches Streben von nicht unerheblichem Gewicht dar. Denn entgegen der Ansicht der Beklagten ist ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse nicht ausschließlich in den Fällen gegeben, in denen eine Doppelbelastung durch Mietausgaben vorliegt oder in denen der Mieter zwingend auf die Einsparung angewiesen ist. Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, sofern es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Angesichts der Einkommensverhältnisse des Klägers würde die Belastung durch die Entrichtung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung eine deutliche Einbuße darstellen. Er würde trotz einer Vollzeitstelle nur über ein Nettoeinkommen von 700,23 Euro verfügen können. Gerade in einem solchen eher überschaubaren Einkommensbereich wirkt es sich deutlich entlastend aus, wenn die hier in Rede stehende Miete in Höhe von 242,25 Euro, also etwa 30 % des Gehalts, gespart werden kann. Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es daher nicht darauf an, dass der Kläger eine Pauschale für Mehrkosten enthält, die durch den Auslandsaufenthalt entstehen.
Der Kläger hat auch ein persönliches Interesse am Erhalt der Wohnung, da sein Auslandsaufenthalt von vorne herein zeitlich begrenzt ist und er sich den Wohnraum, den er seit 2004 nutzt, für seine Rückkehr erhalten will. Zudem hat der Kläger ein nachvollziehbares Interesse daran, dass die Wohnung während seiner Abwesenheit nicht leer steht.
Der Kläger hat dem Herrn auch nicht die gesamte Wohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen. Das ist nämlich dann nicht der Fall, wenn die Wohnung mit persönlichen Gegenständen des Hauptmieters ausgestattet ist (vgl. LG Berlin, a.a.O.) und der Mieter seine Wohnnutzung nicht völlig aufgibt, etwa indem er seinen Wohnsitz dauerhaft an einen anderen Ort verlegt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 553 Rn. 7). Der Mieter muss entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht seinen Lebensmittelpunkt in der teilweise einem anderen überlassenen Wohnung haben (BGH, NJW 2006, 1200, zitiert nach juris). Der Mieter kann daher auch einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis haben, wenn er sich überwiegend nicht in der Wohnung aufhält (BGH a.a.O.). Demnach gewährt die Norm dem Mieter nicht nur einen Anspruch in Fällen, in denen er mit dem Dritten in der Wohnung zusammen leben möchte. Denn nach Sinn und Zweck der Vorschrift dient diese dem Erhalt der Mietwohnung (BGH a.a.O. Rz. 11).
Der Kläger hat seine Möbel und sonstige persönliche Dinge in der Wohnung belassen. Insoweit übt er den vertragsgemäßen Gebrauch aus. Er hat auch die Weihnachtsfeiertage in der Wohnung verbracht. Darauf, dass es sich lediglich um eine 1-Zimmerwohnung handelt, kommt es daher nicht an. Der Auslandsaufenthalt ist von Anfang an auf ein Jahr begrenzt, so dass er seine Wohnung nicht dauerhaft ins Ausland verlegt hat. Es kommt dem Kläger gerade darauf, zurückkommen zu können.
Der Kläger hat sein Interesse gegenüber der Beklagte ausreichend dargelegt, indem er die Dauer des Auslandsaufenthaltes und die Personalien des Dritten angegeben hat. Anhand dieser Angaben war es der Beklagten auch möglich zu prüfen, ob ihre Interessen entgegen stehen.
Die Überlassung ist für die Vermieterin auch nicht unzumutbar. Insbesondere ist der Kläger für die Beklagte über seinen Prozessbevollmächtigten stets erreichbar. Dass ein in der Person des Herrn liegender wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis liegt, ist nicht vorgetragen worden. Weitere schützenswerte Belange der Beklagten sind nicht geltend gemacht worden.
2. Der Beklagten steht ein Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, weil die Kündigung vom 24. März 2011 nicht wirksam war. Aus diesem Grund steht der Beklagte auch kein Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB zu.
Die Kündigung war nicht gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB wirksam. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, insbesondere wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er sie unbefugt einem Dritten überlässt. Eine erhebliche Rechtsverletzung liegt nicht vor, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung gem. § 553 Abs. 1 BGB zusteht (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2003, 67 S 383/02, zitiert nach juris). Das ist – wie bereits ausgeführt – hier der Fall. Aus diesem Grunde wäre es auch rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Vermieter auf eine solche Vertragsverletzung beruft (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage 2008, § 573 Rz. 13).
Die Kündigung war nicht gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB begründet. Danach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies ist in einer Gesamtabwägung aller Einzelfallumstände zu beurteilen.
Die Gestattung der Nutzung der Wohnung durch Herrn war ohne Vorliegen einer Erlaubnis vertragswidrig. Diese Vertragsverletzung hat aber kein die Kündigung rechtfertigendes Gewicht. Zu berücksichtigen ist auch hier, dass dem Kläger ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zusteht. In solchen Fällen können nur Ausnahmefälle es rechtfertigen, keine unerhebliche Vertragsverletzung anzunehmen (Kinne/Bieber/Schach a.a.O.). Solche besonderen Umstände liegen nicht vor.
Insbesondere ist für ein schuldhaftes Vorgehen des Klägers nichts ersichtlich. Hierbei sind die Motive des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BGH Urteil vom 02.02.2011, VIII ZR 74/11, Rz. 20, zitiert nach juris). Zwar bat der Kläger die Beklagte recht kurzfristig um Erlaubnis. Hierin ist aber nicht zu erkennen, dass der Kläger die Beklagte schädigen, sich absichtlich vertragswidrig verhalten oder den Vermieterwillen bewusst missachten wollte. Denn der Auslandseinsatz hatte sich für den Kläger unstreitig kurzfristig ergeben. Der Anstellungsvertrag wurde am 18. Oktober 2010 unterschrieben. Am selben Tag wandte sich der Kläger mit seinem Gesuch an die Beklagte. Das Schreiben lässt auch erkennen, dass der Kläger davon ausging, die Wohnung im Einklang mit dem Vermieterwillen unterzuvermieten.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO.
30.06.2017
