Leitsatz:
Die Kosten für die Entsorgung des in den Keller eingedrungenen Grundwassers über die Kanalisation können nicht als „Kosten der Haus- und Grundstücksentwässerung“ nach § 2 Ziffer 3 Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden.
AG Wedding vom 16.5.2011 – 15b C 15/11 –
Mitgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Anstatt den Keller des Gebäudes gegen eindringendes Grundwasser abzudichten, hatte sich der Vermieter damit begnügt, dieses abzupumpen und die dadurch entstehenden Entwässerungskosten auf die Mieter des Hauses umzulegen. Dem trat das Amtsgericht mit überzeugender Begründung entgegen: Es handele sich insoweit nicht um Betriebskosten im Sinne des § 1 Absatz 1 Betriebskostenverordnung. Zwar würden in § 2 Ziffer 3 BetrKV Kosten für die „Haus- und Grundstücksentwässerung“ und die Kosten des „Betriebs einer Entwässerungspumpe“ ausdrücklich aufgeführt. Das heiße aber nicht, dass unter allen Umständen und jegliche Kosten für Entwässerungsmaßnahmen auf die Mieter umlagefähig seien. Nicht erfasst würden Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung, also Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung et cetera entstehenden Mängel des Mietobjekts zu beseitigen. Derartige Kosten seien grundsätzlich allein vom Vermieter zu tragen und nicht auf die Mieter umlagefähig. So sei es auch im vorliegenden Fall: Das Abpumpen und Einleiten des Wassers in die Kanalisation erhalte die bestimmungsgemäße Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts und der Kellerräume beziehungsweise stelle diese wieder her.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Betriebskostenposition „Entwässerung“ ist um 22.830,90 € zu kürzen, da die Klägerin in dieser Höhe nicht umlagefähige Kosten für die Entsorgung des eingedrungenen Grundwassers in die Abrechnung eingestellt hat. Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich insoweit nicht um Betriebskosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung. Zwar werden in § 2 Ziffer 3 BetrKV Kosten für die „Haus- und Grundstücksentwässerung“ und die Kosten des „Betriebs einer Entwässerungspumpe“ ausdrücklich aufgeführt. Das heißt aber nicht, dass unter allen Umständen und jegliche Kosten für Entwässerungsmaßnahmen auf den Mieter umlagefähig sind.
Nicht erfasst sind Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung, also Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung etc. entstehenden Mängel des Mietobjekts zu beseitigen (vgl. § 1 Abs. 2 BetrkV). Derartige Kosten sind grundsätzlich allein vom Vermieter zu tragen und nicht auf die Mieter umlagefähig.
Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits bieten solche nicht umlagefähigen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Der Keller des Gebäudes B.-Straße ist unstreitig gegen das in erheblichem Umfang eindringende Grundwasser nur unzureichend abgedichtet. Es liegen Mängel an der Substanz des Mietobjekts vor. Zur dauerhaften Trockenhaltung der Kellerräume muss das (kontaminierte) Grundwasser abgepumpt und in die Kanalisation entsorgt werden. Das Abpumpen und Einleiten des Wassers in die Kanalisation erhält damit die bestimmungsgemäße Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts und der Kellerräume bzw. stellt diese wieder her (ebenso von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, S. 536).
Hier liegt auch der Unterschied zu den – grundsätzlich als Betriebskosten umlagefähigen (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2000, 591 und GE 2001, 488, 490) – Kosten für die Entsorgung von Niederschlags- oder Oberflächenwasser, d.h. der Ableitung des Regenwassers von der versiegelten Grundstücksfläche. Dieses fällt umweltbedingt überall an, wo es regnet und muss nicht gerade wegen der baulichen Mangelhaftigkeit des Mietobjekts entsorgt werden. Andererseits dürfte kein Zweifel bestehen, dass eine Umlagefähigkeit des Niederschlagswassers auf die Mieter dann nicht mehr gegeben ist, wenn es sich wegen Mängeln des Dachs, der Fenster oder Rohrleitungen im Keller sammeln würde. Die Kosten für das Abpumpen und die Entsorgung dieser Wassermengen wären in diesem Fall mängelbedingt entstanden und daher allein vom Vermieter zu tragen.
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass eine nachhaltige Beseitigung der vorliegenden Baumängel durch Abdichtung der Kelleräume technisch nur schwer realisierbar und mit hohen Kosten verbunden wäre. Sollte insoweit die Opfergrenze erreicht oder überschritten werden, mag dies dazu führen, dass der Mieter gegen den Vermieter gemäß § 275 Abs. 2 BGB keinen Anspruch auf Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten hat. Keinesfalls jedoch werden hierdurch aus Instandhaltungsarbeiten umlagefähige Betriebskosten. …
04.01.2018
